1、19 上午一、填空：1 不同区域的房地产可以产生不同的经济效益，主要是因为 ( 房地产位置的不可移动性 )。2 房地产市场是地区性市场，是因为房地产具有( 不可移动性 )。3 房地产市场不能通过将某一地区充裕的产品补给供应不足的另一地区，实现某种程度的市场均衡，是因为( 房地产位置的不可移动性 )。4 我国的土地市场可以分为一级市场和二级市场，依据的是( 房地产进入市场的时间顺序 )。5 为了适应我国城市化发展对土地需求加大而按照法律对农村集体所有土地实行征用，并支付补偿费用的一种特殊的地产市场，指的是( 土地征购市场 )。6 国家为了实现土地的经济价值，在符合城市规划的前提下，采用招标、拍卖
2、和协议方式来出让土地使用权的一种土地经营市场，指的是(土地批租市场 )。7 在我国的土地租赁市场上，国家将土地出租并收取地租，其市场主体是( 国家事业单位 )。8 我国市场上能够使用的土地和能够流动的土地使用权取决于( 一级市场的交易量 )。9 我国土地使用权真正商品化是在下列哪一市场中实现的？( 土地二级市场 )10 下列关于房地产供给的叙述，不正确的是( 原有房地产的再出租量与对它的需求成正比 )。11 下列关于房地产供给的叙述，不正确的是( 房地产的需求价格弹性与房地产的被替代性、容纳性、价格在总支出中的比例成反比 )。12 根据我国规定，房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投
3、资的比例不得低于( 20%)。13 抵押贷款额度由贷款人视借款人的资信程度、经营收益、申请借款额和借款时间长短而定，一般不超过抵押房地产现价的( 70% )。14 根据我国规定，房地产开发企业确定施工进度和竣工交付日期后方可预售，期房预售额不低于总投资的 (25%)。15 某房地产企业发行期限为 10 年的房地产债券，面值为 10000 元，利率为 10%，筹资成本为 3%，所得税率为30%，债券按面值销售，一次性还本付息，该债券资金成本为( 7.2% )。16 某房地产企业发行面值为 500 元的优先股票，筹资成本为 5%，股息率为 12%，所得税率为 30%，按面值销售，则该优先股资金成本
4、为( 12.63% )。17 某房地产企业发行面值为 500 的普通股票，筹资成本为 2%，每年固定股息假定为 50 元，所得税率为 30%，则该普通股资金成本为( 10.2% )。18 某房地产企业发行的普通股每股市价为 200 元，筹资成本率为 4%，第一年年末发放的股息为 30 元，以后每年增长 5%，则其资金成本为( 20.63% ).19 某房地产企业股票市场价格为 200 元，下一年的股息为 20 元，以后每年增长 5%，所得税率为 30%，则当年留存收益的资金成本为( 15% )。20 某房地产投资项目需筹资 1000 万元，其中通过银行借款筹资 400 万元，资金成本为 5%；
5、债券筹资 300 万元，资金成本为 8%；发行普通股筹资 200 万元，资金成本为 12%；利用留存收益筹资 100 万元，资金成本为 10%，则该项目综合资金成本为(7.8% )。21 影响投资决策最重要、最直接的基本因素是( 经济环境因素 )。22 1969 年由美国学者罗伯特B 斯托伯提出的因素分析法是( 多因素等级尺度法 )。23 1968 年由美国学者伊尔A利特法克和彼得班廷提出的因素分析法是( 冷热因素分析法 )。24 为了确定企业的发展方向、投资经营方向或者是为了发现问题而进行的定性调查属于(探索性调查)。25 为了揭示与被调查问题相关的因素的调查，属于 ( 描述性调查 )。26
6、 为了确定企业的发展方向、投资经营方向或者是为了发现问题而进行的定性调查属于(诊断性调查)。27 为了更好地进行经营活动，针对企业经营活动的效果、经营计划的执行情况进行的调查，属于( 反馈性调查)。28 为了找出现象的原因和结果之间的相互联系而进行的调查，属于 ( 因果性调查 )。29 为了对企业未来的发展状况或对企业经营活动的预期效果进行预测所进行的调查，属于 (预测性调查)。30 投资过程赋税前或赋税后的现金流入与投资或其他列入现金支出费用的比值，被称为(收益成本比)。31 将投资方案的现金流平均到每年的现值，被称为( 等年值 )。32 单位追加投资所带来的成本节约，被称为( 差额投资收益
7、率 )。33 只有损失机会而无获利机会的风险，被称为( 纯粹风险 )。34 按风险的性质划分，由于自然灾害和意外事故带来的风险，被称为( 静态风险 )。35 能够通过保险及投保的方式加以避免的风险是 ( 静态风险 )。36 需要经营者自己通过自身的努力来解决的风险是 ( 动态风险 )。37 对整个市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免或消除的风险统称为 ( 系统风险 )。38 只对市场内个别投资项目产生影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险统称为 ( 非系统性风险 )。39 根据我国房地产开发经营管理条例的规定，设立房地产企业注册资本应为 (100 万元以上)。A 50 万
8、元以上 B C 200 万元以上 D 500 万元以上40 根据我国房地产开发经营管理条例的规定，设立房地产企业持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员不得少于 ( 4 人 )。41 根据我国房地产开发经营管理条例的规定，设立房地产企业持有资格证书的专职会计人员不得少于 ( 2 人 )。42 根据我国房地产开发企业资质管理规定 ，一级资质房地产开发企业注册资本不应少于 (5000 万元) 。43 根据我国房地产开发企业资质管理规定 ，二级资质房地产开发企业注册资本不应少于 (2000 万元) 。44 根据我国房地产开发企业资质管理规定的规定，三级资质房地产开发企业注册资本不应少于
9、( 800 万元 )。45 根据建设部房地产开发企业资质管理规定的规定，新设立房地产开发企业取得的 暂定资质证书有效期为(1 年 )。46 根据建设部房地产开发企业资质管理规定的规定，新设立房地产开发企业取得的 暂定资质证书延长期不得超过( 2 年 )。47 下列情况中，能够通过行政划拨方式取得土地使用权的是(经济适用房建设 )。48 下列情况中，不能够通过行政划拨方式取得土地使用权的是( 仓储性物业建设 )。49 根据城市房地产开发经营管理条例 规定，出让合同约定的动工开发期限满 1 年为动工开发的，征收土地闲置为的标准为土地出让金的( 20 以下 )。50 下列税费中，在房地产投资环节征收
10、的是 ( 建筑业营业税 )。51 下列税费中，不会在房地产投资环节征收的是 ( 房产税 )。52 下列税费中，在房地产占用环节征收的是 ( 房产税 )。53 下列税费中，在房地产交易环节征收的是(房地产营业税 )。54 下列税费中，不会在房地产交易环节征收的是( 遗产税 )。55 下列税费中，不会在房地产占用环节征收的是 (耕地占用税 )。56 下列房地产投资风险中，属于非系统性风险的是 (经营管理风险 )。57 下列房地产投资风险中，属于非系统性风险的是 ( 财务风险 )。58 下列房地产投资风险中，属于系统性风险的是 (通货膨胀风险 )。59 下列房地产投资风险中，属于系统性风险的是 (政
11、治风险 )。60 下列房地产投资风险中，属于系统性风险的是 ( 利率风险 )。61 下列房地产投资风险中，属于系统性风险的是 ( 市场供求风险 )。62 下列风险中，会降低房地产投资的实际收益率的是 ( 通货膨胀风险 )。63 下列措施中，不能够减少房地产投资通货膨胀风险的是(固定利率分期付款方式出售 )。64 下列风险中，会降低房地产投资的实际收益率的是 (利率风险 )。65 在所探讨问题比较简单，目标比较明确的情况下，进行房地产投资风险分析适用的定性分析方法是 ( 专家会议法 )。66 在一些原因比较复杂影响比较重大的房地产投资风险识别问题上，比较适用的定性分析方法是( 专家调查法 )。6
12、7 为提醒房地产投资决策者注意某种措施或政策可能引起的风险或危险的后果时，可以采用( 幕景风险法 )。68 向房地产投资决策者建议需要进行监测的房地产投资风险范围时，可以采用(幕景风险法 )。69 研究某种关键性因素对未来房地产投资决策过程的影响时，可以采用( 幕景风险法 )。70 通过一种匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致性意见的风险识别方法是( 德尔菲法)。71 在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，下列成本中属于固定成本的是( 土地使用费 )。72 在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，下列成本中属于固定成本的是( 固定资产折旧费 )。73 在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，不随开发
13、数量变动而变动的是(土地使用费 )。74 在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，不随开发数量变动而变动的是(固定资产折旧费 )。75 在获取土地使用权阶段，对房地产投资项目进行敏感性分析可以选择的不确定性因素是 ( 容积率的限制 )。76 在获取土地使用权阶段，对房地产投资项目进行敏感性分析可以选择的不确定性因素是 (土地的区位)。77 在开发建设阶段，对房地产投资项目进行敏感性分析可以选择的不确定性因素是 (建安费用 )。78 在经营阶段，对房地产投资项目进行敏感性分析可以选择的不确定性因素是 ( 租金 )。79 可以与处理风险回避以外的任何风险处理方法共同使用的风险处理方法是( 风险自留 )
14、。80 下列措施中，能够实现风险转移的是(项目工程出包与分包 )。81 下列措施中，能够实现风险转移的是( 成立房地产投资信托机构 )。82 下列措施中，能够实现风险转移的是( 项目资金证券化 )。83 下列措施中，不能够实现风险转移的是( 建立风险损失基金 )。84 下列措施中，不能够实现风险转移的是( )。85 房地产投资分析与房地产估价或项目评估的主要区别在于 ( 全面性 )。86 房地产投资评价的核心是( 财务评价 )。87 以出租经营为主的房地产投资项目与一般性建设项目类似，区别在于( 经营成本构成内容不同)。88 投资效果系数指的是( 投资利润率 )。89 房地产投资项目税后利润与
15、项目资本金之比为(资本金净利润率 )。90 在项目投资过程中，使投资期内各年净现金流量现值之和为零时的贴现率，称作(财务内部报酬率)。91 下列指标中，既能反映项目盈利能力，又能反映项目清偿能力的指标是(投资回收期 )。92 房地产项目的资产负债率一般为( 70-80% )。93 下列关于财务评价与国民经济评价的叙述，正确的是( 国民经济评价只考虑因项目而引起的外部经济效果)。94 下列关于财务评价与国民经济评价的叙述，不正确的是(国民经济评价需要考虑通货膨胀、税金、利息等)。95 敏感性分析的不足之处在于（ 敏感性分析不能得知不确定因素的影响发生的可能性有多大 ） 。96 建筑业营业税实行比
16、例税率，适用税率为 ( 3% )。97 递延资产是指不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括( 固定资产投资方向调节税 )。98 按照城市房地产管理法的规定，我国房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。其划分依据为( 房地产交易方式 )。99 对投资风险进行概率分析时，应用泰勒级数法的前提是概率分布属于( 正态分布 )。100 市场调查体系中，应用最广的实地调查方法是（ 问卷法 ） 。二、填空1 下列投资形式中，属于房地产直接投资的是( 房地产开发投资、房地产置业投资 )。2 下列投资形式中，属于房地产间接投资的是( 购买住房抵押贷款证券、购买房地产开发投资企业的
17、债券、股票、投资于房地产投资信托基金 )。3 按其在生产经营过程中分布情况，房地产投资资金可以分为生产性资金和经营性资金两大类，下列资金属于生产性资金的是( 土地开发资金、房屋建造资金 )。4 按证券投资组合理论和资本资产定价模型的思想划分，房地产风险可以划分为 ( 非系统性风险、系统风险 )。5 按其在生产经营过程中分布情况，房地产投资资金可以分为生产性资金和经营性资金两大类，下列资金属于经营性资金的是(房地产商品资金、房地产管理资金 、 保养维修资金 )。6 下列项目中，必须要进行招标的是( 国家融资项目、外国政府贷款项目、大型基础设施项目、国有资金投资项目 )。7 房地产投资风险的特征主
18、要有( 客观性、多样性、变现性、综合性、补偿性 )。8 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（金融业的发展、信息、通讯技术水平的提高、生产方式和工作方式、自然环境的变化、政治制度的变迁两项）9 下列投资环境的分类，属于软环境的是 (经济增长速度及其稳定性 、政府部门办事效率、政策优惠条件)。10 下列投资环境的分类属于，硬环境的是 (通信设施、经济区位 )。11 下列投资环境的分类属于软环境的是 (政治条件、经济条件、人口素质 )。12 下列投资环境的分类属于硬环境的是 (物质环境、区位环境 )。13 与投资的地理位置相联系，投资区位因子包括(自然因子、运输因子、劳动力因子、市场因子、集聚
19、因子 )。14 项目全部资本现金流量表的现金流出内容中，不包括（ 折旧、借款本金偿还 ） 。 15 进行房地产盈亏平衡分析，能够用于说明盈亏平衡点的是( 房地产开发数量 、 单价、单位建筑面积的可变成本 、投资收益率 )。16 根据土地所处状态不同，土地可以分为熟地和毛地，导致二者之间价格差异的因素有(土地开发费用、土地开发过程中的不确定性和风险 )。17 按风险效应划分，房地产风险可以划分为 ( 纯粹风险、投机风险 )。18 按风险性质划分，房地产风险可以划分为 ( 静态风险 、动态风险 )。19 下列因素分析法中，属于初级因素打分法的是(多因素等级尺度法、心理评估法、冷热因素分析法 、 )
20、。20 下列因素分析法中，不属于初级因素打分法的是( 多因素系统评估法、综合性定量法 )。21 进行线性盈亏平衡分析，下列成本中属于可变成本的是(建安工程费、公共配套设施建设费、专家咨询费)。22 风险的定义应有的三个基本要素是(风险与不确定性有所差异、风险是客观存在的、风险可以被测算)。23 下列属于风险的特征的是( 客观性、不确定性、相对性、可测性、风险与收益的对称性 )。24 设备及工器具购置费包括（ 设备购置费、工具购置费、器具购置费、生产家具购置费 ） 。三、名词解释 1 房地产：是房产和地产的总称，是土地、建筑物和固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 2 房地产投资
21、：就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，以期望未来获得更大收益的投资行为。3 房地产信贷：就是银行或房地产信用机构通过各种信用手段，把筹集起来的各种房地产信用资金，以偿还为条件暂时让渡给房地产的开发经营者和消费者使用的一种信贷行为。4 房地产金融：指以房地产为特定对象，围绕房地产的开发、经营和消费中的筹资、融资、清算等各种活动，提供相应服务的金融行为。 5 影子汇率：是指两国货币实际购买力的比价关系，即外汇的影子价格，实际上是外汇的机会成本，反映由于项目的投入或产出所导致的外汇减少而给国民经济带来的损失或收益。6 投资环境：是指影响投资活动整个过程的外部的各种情况和条件的总和
22、，是指由决定和影响投资活动的政治要素、自然要素和社会要素相互依赖、相互完善、相互制约所形成的矛盾统一体。7 社会折现率：项目的资金所应达到的按复利计算的最低收益水平，即站在国家的角度看项目投资应达到的收益率标准。8 确定型决策：指决策者对所决策的问题的未来发展有十分清楚的了解，其有关条件都能准确地列举，每种决策只可能有一种后果，这种决策就是确定型决策。9 敏感性分析：是指通过计算一个或多个不确定性因素的变化而导致项目经济效果评价指标的变化幅度，判断项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。10 项目资金证券化：是指房地产项目的直接投资资金转化为有价证券的形态，使投资者与标的物质间由直接的物
23、权关系转变为以有价证券为承担形式的债权债务关系。11 影子价格：是指当社会经济处于某种最优状态时，资源的分配和利用达到最优状态，能够反映社会劳动的消耗，资源稀缺程度和最终产品需求情况的价格。12可行性分析：是对项目投资和投资方案进行的全面而综合的技术、经济、环境、法律的论证，使项目投资前期的核心工作。13盈亏平衡分析：是研究房地产项目在一定时期内的开发数量、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。13建设项目：一般是指具有计划任务书和总体设计计划，经济上实行独立核算，行政上具有独立组织形式的基本建设单位。四、简答题 1 房地产特征。不可移动性；不易摧毁性；价格高昂；相关性；异
24、质性；开发使用具有外部性2 房地产市场特征。市场组成复杂；产品差异性大；市场具有分散性和区域性；市场价格为议价；房地产市场是不完全市场；政府干预性3 房地产投资形式。直接投资：房地产开发投资，房地产置业投资；间接投资：购买住房抵押贷款证券，购买房地产开发投资企业的债券、股票，投资于房地产投资信托基金。4 房地产投资，有哪些特征。房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，以期望未来获得更大收益的投资行为。特征：投资对象的不可移动性；投资额度大、开发周期长，需要大量资金垫付；不确定因素多，风险大；具有保值和增值性。5 房地产投资过程包括阶段。房地产投资从投资意向开始，到投资
25、完全收回并获得期望的收益的过程，通常也被成为项目发展周期，分为四个阶段：投资机会选择与预测决策分析阶段；前期工作阶段；房地产开发建设及项目管理阶段；篇房地产营销阶段。6 投资建设期包括阶段。项目选址、项目设计、制定年度建设计划、施工准备与实际施工、生产准备、竣工验收和交付使用。7 建设工程规划管理的主要内容。建筑管理，道路管理，管线管理，审定设计方案，核发建设工程规划许可证，放线、验线管理。8 投资环境及特征。投资环境是指影响投资活动整个过程的外部的各种情况和条件的总和，是指由决定和影响投资活动的政治要素、自然要素和社会要素相互依赖、相互完善、相互制约所形成的矛盾统一体。其基本特征：系统性，动
26、态性，主导性和地区差异性。2.2 房地产投资资金来源有哪些？自有资金，银行贷款，社会集资，利用外资，财政拨款，预收款，承包商带资承包等 。 9 房地产金融特点。房地产金融对象的专门化具有较强的针对性；房地产金融具有长期性；房地产金融中融资标的具有二元性；房地产金融的服务性强；房地产金融具有复杂性。10 工程建设监理的工作任务。三控：工程进度控制，工程质量控制，工程投资控制；两管：合同管理和信息管理；一协调：全面的组织协调。11 房地产证券化意义。房地产证券化是指将非证券化形式的房地产转化为证券形式的房地产的过程，对房地产投资于金融方面的影响主要有：有助于提高房地产流动性和风险转移；深化房地产融
27、资；拓宽房地产的投资渠道；促进房地产金融的创新。12 投资环境评价应遵循基本原则。系统性原则；客观性原则；比较性原则；多角度原则；有效性原则；时效性原则；目的性原则。13 决策应遵循基本原则。最优化原则；系统原则；信息完全原则；可行性原则；集团决策原则。14 决策程序步骤。确定决策目标；收集目标的信息和资料；预测未来；拟定各种可行方案组；方案评估；选择最佳方案；方案实施及控制决策的执行情况。15 房地产投资风险及特征。房地产投资风险即是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度，特征：客观性，多样性，变现性，综合性，补偿性。16 房地产投资风险及其具体表现形式。房地产投资风险
28、即是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度，表现形式：高价买进的房地产，最终以较低价格卖出；尽管卖出价高于买入价，但仍低于预期价格；垫支于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失，使得投资的钱没有按期收回，或不能收回；由于财务方面的原因，在违背自己意愿的情况下抛售房地产。17 房地产投资风险的处置方法。风险自留、风险转移、投资组合、凤险预防、风险回避等。18 房地产企业设立应满足的条件。有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；注册资本在 100 万元以上；有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2 名以上持
29、有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。19 房地产市场调查主要内容。市场环境调查；市场专题调查：市场需求调查，消费者调查，市场价格调查，产品调查，产品销售调查，市场竞争调查。20 房地产市场预测作用。企业经营战略决策的前提；企业制定经营计划的依据；提高企业管理水平的手段；减少经营盲目性及风险性的途径；增强企业竞争生存能力。21 房地产市场预测包括主要内容。国民经济发展趋势预测；国家宏观经济政策预测；房地产市场需求量预测；市场占有率预测；技术发展预测；营销前景预测；企业盈亏预测。22 房地产投资决策的主要内容。投资类行选择；可行方案选择；筹资方式选择；投资方式确定；经营方式确定。2
30、3 房地产投资决策的类型。完全互斥方案；独立型方案；不完全互斥方案；不完全的先决方案；先决方案。 24 房地产投资决策的方法。定性分析法：经验判断法，创造工程法；定量分析法：净收益法，净现值法，现值成本法，年成本法，动态投资偿还期法，静态投资偿还期法，内部收益率法，效益费用比法，净现值收益率法等。25.房地产投资项目社会分析的内涵与特征。是指对房地产项目为实现国家和社会的各项社会发展指标所作的贡献和影响以及对项目与社会的相互影响所进行的一种系统的调查、研究和分析。其特征在于：社会分析定量难；社会分析具有客观性。26房地产投资资金来源。自有资金，银行贷款，社会集资，利用外资，财政拨款，预收款，承
31、包商带资承包等 。27 房地产投资财务评价的步骤。分析和估算项目的财务数据；编制和分析财务基本报表；评价财务效益指标；进行不确定性分析；提出财务评价结论，编制财务评价报告。28房地产投资项目国民经济评价与财务评价区别。分析的角度和目标不同；费用和收益的划分范围不同；采用的价格和经济参数不同；指标分析的内涵不同。29房地产风险转移的方法。契约性转移：预售、预租；出售一定年限的物业使用权；项目工程出包与分包；项目资金证券化：发行股票、债券等有价证券筹集项目资金；建立房地产投资信托机构。购买房地产保险。五、论述题 1 影响房地产供给和需求的因素。影响供给的因素：房地产投资者的目标；生产部门的劳动生产
32、率；房地产本身的价格；房地产投资来源；房地产开发建设能力；原有房地产的数量和质量；房地产投资者对未来的预期。影响需求的因素：国民收入的增长速度与分配结构；人口总量于人口结构；城市化进程；房地产价格水平；消费者对未来经济形势的预期；其他因素等。 2 房地产业在国民经济中的地位与作用。房地产业是国民经济的基础性产业：房地产是社会所有部门不可缺少的物质条件，是社会劳动力生产和素质提高的重要条件，是城市经济建设和发展的重要物质基础，是城市环境改造的重要动力，是国民经济积累资金的重要来源；房地产业是国民经济的先导性产业：房地产业是产业链长、关联度大的产业，能够带动相关产业的发展；房地产业将成为我国国民经
33、济的支柱性产业。3 房地产投资的作用。宏观作用，指对国民经济的贡献：有利于国家增加财政收入，有利于改善城市建设和投资环境，有利于各级政府的投资行为及企业经营行为的合理化，有利于带动相关行业和促进城市经济的全面发展；微观作用，主要体现在企业或个人从房地产市场投资中可获得的利益：房地产市场投资可以增值，房地产市场投资可以实现保值，房地产市场投资何以合理避税。4 投资环境包括主要内容政治因素：东道国的政治体制、社会结构、政局的稳定性、政策连续性、国际信誉度等；法律因素：法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性；经济环境因素：宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境等；社会文化因素：公民受教育程度、
34、宗教、风俗习惯、社会心理、道德、价值观念、文化传统等；自然环境因素：地理位置、自然条件、自然资源；基础设施环境因素：投资地域的交通、能源、通信、给排水、生产和生活设施、行政管理机构设施等。 5 房地产投资风险防范与控制。防范策略：投资分散策略（区域、时间、种类分散） ，保险策略，联合策略；控制方法：在房地产项目投资中尽量减少风险，通过投资组合降低风险，通过市场调查降低风险，加强管理控制风险，通过企业并购来降低风险。6 房地产投资资金特点，多渠道筹资的原因。特点：资金运用量大，资金运动量大，非自有资金比重大。多渠道筹资有利于弥补自有资金不足，解决房地产资金需求量大的问题；有利于分散风险，以最低筹
35、资成本保证资金需求；有利于集中社会闲散资金，促进社会生产力的发展；有利于房地产市场的形成于发展。7 在财务评价基础上，进行国民经济评价方法。效益和费用范围的调整：剔除没有物资消耗的费用和没有物资产出的效益，剔出已记入财务效益和费用的转移支付；识别项目的外部费用和外部收益。效益和费用的调整：建设投资费用的调整；经营费用的调整；流动资金的调整；销售或出租收入的调整；用影子汇率计算外汇本金及其利息。编制报表与计算评价指标。8 识别和度量房地产投资项目国民经济评价中的费用与效益方法。费用是指国民经济为项目建设付出的代价，分为直接费用和间接费用，其度量有四种表现形式：因项目建设的需要而增加的项目投入物的
36、社会供应量；因项目建设需要，使得项目投入物的增加而导致的对其他企业供给的减少；增加进口或减少出口；外部费用。效益是指项目对国民经济所做出的贡献，包括直接效益和间接效益，其度量有四种形式：项目投产后导致国内最终消费品或中间产品的增加以及社会总供给量的增加所产生的效益；项目建成后导致其他企业房地产产量的减少以及所产生的效益；增加出口所产生的效益；外部效益。提出直接转移支付：税金、补贴和国内借款利息。9 房地产投资社会分析内容。投资机会研究阶段：调查研究拟开发建设项目所在地的社会经济状况，明确项目目标与当地社会经济发展一致或相适应；预测和分析拟开发项目可能产生的主要社会效益及其影响；分析受众对项目接
37、纳能力；评估项目的社会风险。可行性分析阶段：深入研究受众和受影响群体；鉴别社会风险，并提出规避或降低风险的措施。投资实施阶段：构建一套检测信息系统，及时发现问题，并尽快确定解决对策。营销或经营阶段：关于物业设施功能及其维护状况的分析；关于物业环境质量的分析；关于社区服务质量的分析；关于社区文化等的分析。10 项目总投资的构成。固定资产投资：工程费用（建筑工程费用，设备购置费，安装工程费） 、其他费用（土地使用费，与建设项目有关的其他费用，与未来企业生产经营有关的其他费用） ，预备费用（基本预备费，涨价预备费） ；投资方向调节税；建设期利息；流动资金。11 社会分析与经济分析区别。分析的角度和目的不同：财务分析分析目标单一，国民经济分析从国民经济角度分析项目，社会分析是多目标分析；采用价格不同：财务分析采用现行价格，国民经济分析采用效率影子价格，社会分析采用社会价格；采用的折现率不同：财务分析采用行业基准折现率，国民经济分析采用社会折现率，社会分析采用考虑了各种形式的收入给社会边际价格的贡献而确定的计算利率。
