引言：美国商业地产为何成为风险焦点？2023 年3 月初，作为全球最大的另类资产管理机构的黑石集团，旗下一只规模近 5.31 亿欧元的芬兰商业地产抵押贷款支持证券出现违约，引发了市场对美国商业地产是否出现连锁风险的担忧。而近期美国知名地产基金 PIMCO、Brookfield 再爆债务违约，市场担忧商业地产，特别是办公楼市场或是引发违约潮“多米诺骨牌”的第一块。另外，作为近期美国银行业风险事件的风暴中心，中小型银行又是美国商业地产的最大债主，流动性风险是否会进一步演化成债务违约风险引起市场的极大关注。市场担忧的理由是什么？过去一年，美联储快速加息压力下，经济持续放缓，叠加科技企业裁员潮，商业地产需求转弱，部分物业空置率上升，商业地产现金流持续受到冲击。同时，2023-2024 两年近万亿美元商业地产贷款集中到期，意味着再融资将面临高利率环境，而底层物业资产价值正在缩水，使得商业地产债务违约风险概率上升。本报告依次从美国商业地产资产状况、抵押贷款规模、银行风险敞口、 CMBS 商业贷款抵押支持证券市场情况以及当前商业贷款违约情况分析当前美国商业地产市场薄弱环节
