1、如何创新旧城改造建设模式摘 要：旧城改造是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径，是激发城市生机与活力的重要手段。科学合理的城市规划，是确定城市发展方向和发展目标，高效利用城市各种资源，促进城市合理布局和有序建设的战略性、先导性和基础性工作。作为城市建设的重要组成部分，旧城改造也一定要重视规划。 关键词：旧城改造；改造拆迁模式；政策研究 Abstract: The transformation of the old city is an important way to improve the living environment, realize the land intensive u
2、tilization; it is to stimulate the city of vigor and vitality of the important means. The scientific and reasonable city planning, city is to determine the development direction and goals, and efficient use of city resources, promote the rational distribution and orderly city construction is strateg
3、ically, guiding and fundamental work. As an important part of city construction, the transformation of the old city also should attach great importance to programming. Key words: Transformation of the old city renovation; model; policy research 中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号： 改革开放以来，各地通过旧城改造极大改善了城市面貌和人民群众
4、的居住生活条件，提高了城市竞争力。旧城改造和征地拆迁安置历来是各大中城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，也是群众最为关注的热点问题。在深入学习实践科学发展观调研活动中，结合淄博市旧城改造工作实际，就如何创新旧城改造拆迁模式谈几点意见，供大家探讨研究，以希共同推进我市五区三县城市建设与发展，实现经济社会又好又快发展。 1 淄博市旧城改造的现状 为加快淄博市城市化进程，提升淄博市老工业城市形象，改善旧城区居民居住条件和生活环境，淄博市 2008 年 7 月 2 日正式启动了淄博市旧城改造拆迁工作。淄博市拆迁改造面积约 1509 亩，涉及 8985 户、32948 人，涉拆总建筑面积 109
5、.46 万?。该项目是淄博市目前规模最大的一次旧城改造项目，也是淄博市十一五期间省市重点项目。改造区域中有城中村、废旧厂房、改制企业区、商品房等多种类型的房屋，居民中有农民、下岗工人、商户、棚户区等，其中相当部分是生活困难的住户。2 淄博市旧城改造项目的主要特点 2.1 淄博市拆迁坚持以实现群众利益最大化为目标 2.1.1 始终注重将民意作为决策基础和依据。 在改造建设启动之初，相关职能部门组织了多次大规模的摸底调查工作，根据绝大多数居民的意见和实际情况最终确定整体就地实物安置的基本模式。拆迁安置方案制定过程中，组织了旧城改造范围内外出人员代表、居民代表、工业代表、职工代表、经济社代表、单位代
6、表等 8个不同层次的代表座谈会，就淄博市旧城改造拆迁补偿安置方案广泛征求意见。 2.1.2 始终注重将民利最大化作为利益分配平衡基点。 在这一模式中，特别是拆迁居民获利明显，一方面通过拆迁改造，群众住房以旧换新，在改善居住环境的同时，获得明显的房屋增值利益；另一方面，通过拆迁改造，大多数拆迁户可按 1：1.1 或 1：1.3 等比例增加住房面积，第三方面，原住房面积小、补偿价格过低的拆迁户，以小面积免差价等方式补偿，确保了家家有房住，人人有保障。 2.1.3 始终注重在操作环节设计凸显民生优先取向。 淄博市改造区域面积大、人口多，改造建设任务重，难度大，指挥部采取了“整体推进，突出重点，分步实
7、施、循序渐进”措施，将改造区域分四批拆迁改造。 2.2 淄博市拆迁坚持面向市场寻找投资者的运作办法 对于淄博市旧城改造，市政府提出了“先安置后拆迁”的要求，加快安置周转房建设成了实质性启动旧城改造的关键。 2.3 淄博市拆迁坚持强化政策激励导向和扶持作用 2.3.1 注重政策的扶持和激励功能。 为支持淄博市旧城改造，本着让利于民的宗旨，教育、人事劳动、燃气、房管、工商等部门对被拆迁户在政策上实行倾斜和优惠。 2.3.2 积极实施扶贫解困救助制度。 对住房困难户、特困户予以照顾倾斜。被拆迁人中的零就业家庭成员、抚养未成年子女的单亲家庭成员和享受最低生活保障待遇的人员，有劳动能力和就业愿望的，人事
8、劳动主管部门给予纳入再就业政策扶持范围、职业培训补贴和职业技能鉴定补贴等帮助，以尽力维护群众尤其是贫困动迁户的切身利益，切实做到扶贫救助。 2.3.3 注重政策执行的公平公开性。 在淄博市旧城改造过程中，始终坚持透明运作，按照以人为本和公开、公平、公正原则进行阳光拆迁、阳光补偿安置、阳光评估。 3 对于创新旧城改造拆迁模式的几点思考 从淄博市旧城改造的经验和以往国内一些地区拆迁项目的案例相比较，民众利益、政策、资金是做好旧城改造拆迁的几个重点要点，拆迁项目在运作过程中要始终坚持抓好。 3.1 旧城改造是对政府新时期执政水平的综合考验，必须坚持以民为本，把保障和增值群众利益作为核心 3.1.1
9、旧城改造目标是一个综合性的指标体系，政府、开发商、城市居民作为参与改造的主体，都有自身的利益追求。在目标导向上，能否始终坚持把群众的利益摆在第一位，将保障和增值群众利益作为目标体系核心，是决定改造能否成功的关键。 3.1.2 在改造中，要切实考虑到群众的长远利益。旧城改造虽然改善了城市人居环境，但同样也打破了原有的生产生活模式， “城中村”居民失去了土地资源，社区居民生活成本提高。只有统筹解决了长远经济和社会问题，才是成功的旧城改造。 3.1.3 在改造中，要建立群众利益优先的保障体系。优先保障安置区建设，在土地使用、基础设施建设等方面，严格实行“先安置，后开发” 。实行资金运作的“封闭”管理
10、。资金运作一直是困扰城市旧城更新的关键问题。 3.2 旧城改造是综合、复杂的系统工程，必须用系统的理念统筹全局，确保项目整体平衡推进和效应持续发挥 3.2.1 整体改造条件适宜的尽量实行整体改造，结合城市发展总体要求，拆迁、安置、开发全盘统筹，进行中长期的远景规划，避免短期内的二次改造。 3.2.2 旧城改造是一项耗资巨大，建设周期长的综合性建设工程，绝对的先拆后建既会造成资金压力，也会加大对居民生产生活的影响，应在总体规划框架内分片滚动改造，拆一批，建一批，安置一批。 3.2.3 要统筹主体项目与配套工程。旧城整体改造作为综合性系统工程，除建筑物的更新外，还涉及整个城市市政系统的重构，因此在
11、规划过程中，应结合实际情况做到分层次规划和分层次实施。 3.3 旧城改造是高投资的风险项目，必须善于创新求变，用发展的理念市场化破解融资难题 3.3.1 旧城改造面临的最大问题是资金投入问题，我国的国情决定了绝大部分城市不可能由政府财政独揽旧城改造任务。淄博市旧城改造项目在主管部门的精心运作下，以市场化的手段，多轮驱动筹集资金，有效地规避了投资风险，并附带解决了遗留问题。实践证明，只有创新求变，用发展理念来寻求对策，才能很好地破解资金难题。要充分挖掘资源潜力。要善于“从旧城土地中抓效益” 。 3.3.2 旧城区一般都是位于城市中心地带，区域内的土地资源价值比较高，旧城改造必须于土地潜力效益的最
12、大化。在改造过程中，积极推广高层安置，调节容积率，节约居住用地面积，相对提高现有土地的商业开发空间。优化用地结构，盘活存量土地。 3.3.3 要有效创新运作模式。要遵循市场经济规律，引进社会资本参与旧城改造。根据旧城改造总体规划，进行可行性论证，精心策划包装好招商引资项目。坚持“整体改造”原则，在确保规划权威性的前提下，根据严格的准入标准，选择具有较强经济实力和丰富城市开发经验的投资商。 3.4 旧城改造是平衡多方利益的精细化工作，必须讲究工作艺术，积极争取群众广泛支持 旧城改造彻底改变原住居民的生活状态，由此带来的不适应往往可能导致群众的不理解、不支持，成为了工作推进的最大阻力。以往旧城改造
13、项目的成功实践表明，除了需要有广泛的政策基础和正确的策略外，还必须有高超的工作艺术。 3.4.1 注重增强群众的心理承受能力。从实际情况看，造成旧城区拆迁困难的原因，除了对经济利益的权衡不一致外，居民心理抵触是一个重要因素。 3.4.2 注重坚持多措并举化解矛盾。注重细节，关心群众，对拆迁户进行走访慰问，了解拆迁过渡以及子女就学、转学等实际困难，有针对性地帮其服务，做到 “人性化拆迁” 。 3.5 拆迁安置也是旧城改造中的一个突出问题，政府应着眼于构建和谐社会 3.5.1 旧城改造不可避免地要涉及城市的发展方向和居民的具体利益。 在旧城改造过程中，要克服盲目性和片面性，避免简单粗暴的做法，坚持
14、“有机和谐更新”的理念，按照城市内在的发展规律，理顺城市肌理，在可持续发展的基础上，探求城市的更新与发展，重视旧城区作为一个有机组织的成长过程。 3.5.2 充分发挥规划的先导作用，按照土地集约利用、保护与发展兼顾的原则，深化共青团路以南片、人民路以南片及金晶大道片区的规划方案，优化用地功能布局、提升城市景观、完善区内道路网络体系、各项市政配套设施及教育、社区文化等涉及民生民心的配套工程，合理确定各地块的开发强度，切实提高各片区规划改造的可操作性。 3.5.3 强化规划管理，完善审批程序。一方面严把规划审批关，按照高标准、高质量的原则加强旧城改造项目的审批管理，按程序进行科学严谨的论证，确保各片区规划改造的合理性。另一方面，在依法行政的前提下，以高效管理和便捷服务为出发点，实施流程再造，压缩办理中各环节的时间，降低项目和行政的运行成本，加快旧城改造项目的推进。
