1、湛江财贸学校财经科 对房产税改革的一些看法第 1 页 共 5 页对房产税改革的一些看法财经科：吴进平摘 要：2010 年 5 月份国务院批准了发展改革委 关于 2010 年深化经济体制改革重点工作的意见 ，该意见指出要逐步推进房产税改革，对原房产税的征税范围进行拓展，将个人自有自住房产纳入房产税征税范围。此政策一出台就意味着政府暂时放弃了开征新的税种，即人们一直在热议的物业税。本文首先尝试分析房产税改革的原因所在，说明这一政策的出台体现了政府更加务实的改革思路，而不是盲目的开征新税种。同时，本文作者意识到房产税改革是一项复杂的工程，所以针对房产税改革中应注意考虑的问题，作者在本文最后提出了自己
2、的建议。关键词：房产税改革 意见 物业税 原因分析 问题据中国政府网消息，去年 5 月份国务院批准了发展改革委 关于 2010 年深化经济体制改革重点工作的意见 ，该意见指出了新一轮税制改革的方向，即出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案等。此消息一传出，马上引起了社会的极大轰动，主要因为此意见对大家长期以来一直关注的物业税的征收只字不提，取而代之的是逐步推进房产税改革。一、房产税改革的原因分析（一）房产税属于我国现行税种，故曰改革众所周知，目前国内已经存在了“房产税” ，所以才存在改
3、革的问题，否则就应当说“开征房产税”或“出台房产税”了。我国现行房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。我国现行房产税一个很大的缺陷是只对个人住房用于出租或其他经营目的的房产征税，对个人自有自住住房则免税，因此，本次房产税改革就是考虑将个人自有自住住房纳入房产税的征税范围。从国际上房地产税收实践以及湛江财贸学校财经科 对房产税改革的一些看法第 2 页 共 5 页近十多年来我国对房地产税的研究成果看，对个人自有自住住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是我国财产税的改革方向，是大势所趋。同时，个人住房的商品化、住房条件的不断改善以及住房在个人和
4、家庭财产中主体地位的确立，也为对个人住房征税提供了现实基础。 （二）物业税开征困难重重，故转向房产税改革长期以来，在讨论对公民所持有的物业是否征收保有环节税收的时候，人们都倾向于学习国外的做法，开征一种叫做“物业税”的新税种。但此番，发改委将物业税悄然变成房产税，把开征变成改革，其中一个很重要的原因是物业税的征收在中国现有制度下必然存在一种法理上的障碍。因为物业税本质上是针对房产和地产共同征收的，以两者的价值之和为计税依据，这一点在国外没有问题，因为国外土地私有，而在我国，土地国有，业主虽然买了房，但只对房屋拥有所有权，对房子下面的土地则没有所有权，既然没有所有权，那么又谈何征税呢？此外，业主
5、购房时，事实上已经承担了土地出让金，也就是说，国家在土地上的收益，业主已经一次性支付。政府再要征收物业税，显然就是重复征税了。当然，对于物业税的开征还存在其他方面的困境，总之，相对物业税的开征来说，还是将现有房产税实施改革，对个人自有自住住房进行征税要来得实在些。（三）房产税改革可以缩小贫富差距在 17 大文件中正式提出了财产性收入这个概念，住房已是居民财产的一个主要组成部分。由于房价暴涨，住宅价值也随之攀高，户型越大涨得越快，因此对于这部分资产性收入征税是完全合理的。当前，中国的贫富差距居高不下。根据世界银行世界发展报告 2006提供的近年来收入分配不平等状况的测量指标，在 127 个国家里
6、，中国与几个拉美和非洲国家并列于第 95 位。收入不平等程度高于中国的国家有 29 个，其中 27 个是拉丁美洲和非洲国家，亚洲只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国。值得特别关注的是，我国近年来贫富差距非但没有缩小，还在继续加大，这说明我们的税制亟待改革，其中对个人自有自住住房征税的缺位是一个很重要的原因。有些老百姓一听到自己的住房要征税就暴跳如雷，骂不绝口，反映出民间对税收负担过重怨声载道。但是，其实，改革房产税对个人自有自住房产征税的目的恰恰就是要帮助低收入家庭。众所周知，有钱的人住的房子大，理应多交税，穷人住的房子小，湛江财贸学校财经科 对房产税改革的一些看法第 3 页 共
7、5 页甚至没有房子，他们理应少交税或者不交税。因此，通过对富人的自有自住房产征税能提高地方政府转移支付和改善公共福利设施的能力，缩小贫富差距，并有助于促进社会公平。（四）房产税改革有利于整顿房地产市场秩序，抑制投机目前，在北京、上海等大城市中许多有钱人买上好几套房子，空关在那里，在深圳等地投机炒房成风。中国人多地少，土地资源本来就特别紧缺，许多家庭还存在着严重的住房困难，因此，不应当鼓励个人占有过多的住房面积，更不应当纵容房地产过度投机。对个人自有住房征税可以提高占有成本，促进不动产的有效利用，降低空置率，提高资源的配置效率，在一定程度上抑制房地产投机需求。正是由于上面的原因，政府才不得不将“
8、物业税”暂时尘封，避重就轻，将“手术刀”指向了现行房产税改革，采取试点的方式积极在实际中探讨对个人自有自住房产的征税。可以说，政府这一作法体现了其更加务实的作风，符合了科学发展观的思想，因此在社会上得到了极大的认可。目前，上海、重庆和北京等地方已率先在全国进行了房产税的改革试点。至于成果如何，我们拭目以待。但是，中国 20 几年改革开放遗留下了许多矛盾和形成的特殊国情都可能会使得这场改革胎死腹中，因此我们的每一步棋都必须小心谨慎，否则一招棋错，满盘皆输，结果不但起不到应有的调控效果，反而会激发人民内部矛盾，得不偿失。因此，有一些问题不得不考虑。二、房产税改革中必须考虑的问题（一）如何确定征税基
9、础也就是说房产税是按照面积征收还是按照价值征收。如果按照价值征收，那么必须全面对国内所有地区所有的房地产进行价值评估、审核、确认、公布等，这将是一个费时费力的浩大工程，可能刚刚全面评估完成房价还来不及确认公布，房地产市场因为国内外经济形势又发生变化了。由于征税涉及全国上下数目众多拥有房地产的老百姓的利益，不得不慎重考虑。而如果按照面积征收，那么对于因为买不起市区中心房而住在郊外的居民来说显然不公平，因为远郊的三居室可能比城区的一居室便宜得多，但税收反而多，对于税收的公平性是严重矛盾的。湛江财贸学校财经科 对房产税改革的一些看法第 4 页 共 5 页（二）如何确定房产税征收单位也就是说房产税是按
10、照家庭为单位征收还是按照人均来征收。这可能会受结婚、离婚、生育、死亡等行为严重影响。而且由于目前国内的户籍制度，非本地户籍的居民和家庭成员购房如何计算，跨地区购房如何计算，农村居民购商品房如何计税，都是目前政府层面非常难以决策的问题。（三）如何统一房地产的房产性质目前国内的房产性质非常复杂，有公租房、公私共有产权房、集体土地农村产权房、经济适用房、限价房、别墅、城镇居民在农村自建房、小产权房、酒店公寓、普通商品房、商业立项的住宅等等，还有相当数量的房地产权证记载房产性质与现实使用不符的、历史遗留的房产性质混乱的等，这些复杂多元的问题并不是舆论所想象的那么简单明了。而如此复杂的房产性质，都是我国
11、土地政策和住房改革过程由于种种因素而客观形成的历史问题，国内相关部门近年来从未停止过处理，但至目前，从全国范围看，仍在协调理顺中。房产性质混乱的问题如果不有效解决，对于征收房地产保有类税种只能是一纸空文，执行难度相当大。以上所提到的问题也许只是房产税改革中出现的其中一部分问题而已，还有其他问题可能在实践中会陆续显露出来。这些关乎老百姓切身利益的问题只要处理不当，就会使得改革步伐受阻。总之，房产税的改革是一项复杂的工程，能否有效进行，并不单单取决于税收制度本身，还取决于与房地产有关的各种配套体制改革，包括户籍制度、土地制度、住房保障制度等一系列改革。也只有在一个良好的法律法规、相关制度配套环境下，房地产市场才能真正按照统一的市场化机制运转， “房产税” 的改革才有可能取得成功。但不管怎么样，我国已走出了这一步，这一步走得多远，走得如何，我们拭目以待。湛江财贸学校财经科 对房产税改革的一些看法第 5 页 共 5 页参考文献1 郑威、于群.房产税改革大势所趋J.辽宁财税 2002 年 07 期.2 范家德.对房产税改革的思考J.辽宁税务高等专科学校学报 1996 年 02 期.3 王芬.关注房产税J.银行家 2005 年 05 期. 4 郝玉彬. 我们该不该再次缴纳房产税?J.税收与社会 2000 年 02 期.
