1、我国住房市场潜在需求旺盛的根源、测度与预测内容摘要：本文分析了我国住房市场潜在需求旺盛的社会和经济根源，并以此为依据建立我国住房市场潜在需求的测度模型。通过该模型计算出我国住房市场潜在需求系数，然后把时间序列数据代入二次指数平滑模型，预测出我国住房市场潜在需求的演变趋势。 关键词：住房市场 潜在需求 测度 预测 我国住房市场潜在需求旺盛的根源 （一）住房市场潜在需求旺盛的社会根源 1.多项公共政策影响。第一，住房公积金政策是实行强制住房储蓄的政策，但因住房公积金政策实施时间不长而存在着一定问题，几乎成为了购房公积金。第二，我国实行九年义务教育政策，适龄儿童在户籍所在地就近入学。外地人只有在当地
2、有购房才能迁入户籍，小孩才能进入该地段的义务教育学校就读。第三，无论从降低工作、生活及学习成本，还是从享受福利待遇来说，外地人购房迁入当地的户籍都是很重要的。第四，大量有集体户口且正在租房居住的大学毕业生想结婚登记，购房落户几乎成为其必然的选择。 2.保障性住房欠缺。其管理机构及经营机构几乎没有提供住房租赁服务，住房租赁服务基本上是建立在私人租赁的基础上。租房的不稳定性及暂时性也使租房人不愿购置性能较优的居住设备，使其生活质量也不能得到充分提高。 （二）住房市场潜在需求旺盛的经济根源 1.城市土地供给相对短缺。一方面，地方管理机构透过土地拍挂制度掌控着城市土地一级市场的土地供应，使得市场机制对
3、土地供应量的自动调节作用已难以发挥。可供开发的土地不能及时供应到住房市场，住房供给与需求的平衡关系被打破，造成住房供应在时点上的相对短缺，产生了人们抢购住房的非零和博弈局面，住房价格不断被推高。加之地方管理机构为了迅速阔大城市规模，限制城市中心土地供应，随即导致城市中心住房价格异常高涨，在比价效应的推动下引发了整个城市住房价格的全面上涨。另一方面，城乡结合部的宅基地挤出了大量的住房用地，这使得住房的供给更为短缺。 2.我国住房成为资金投资载体。因住房在保有环节不征房产税，持有成本较低，同时即能保值又能租售增值，住房自然就成为优良的投资载体。近年我国住房价格出现了较大幅度的波动。这种价格波动逐渐
4、被发现和利用，使得大量的企业和个人都参与到这一资金投资活动中来。住房的资金投资载体的功能不断显现。 我国住房市场潜在需求建模及测度 （一）模型设定 从我国住房市场潜在需求旺盛的社会根源及经济根源分析可以看出，在我国每个在劳动年龄的居民都有强烈的购房潜在需求。每一居民都想至少拥有 1 套住房（或者每一家庭都想至少拥有 2 套住房） ，而且这种强烈的购房潜在需求极其缺乏弹性。他们会因为各种原因选择马上或者推后购买住房，包括购买新建住房和二手住房。一个居民购买了更多的住房可以被视为是带有非刚性住房需求性质的金融租赁投资行为。到该居民认为的金融租赁投资期结束后，这些住房最终将转售到有刚性住房需求的其他
5、居民手中，故该居民购买更多的住房等同于增加了有刚性住房需求的其他居民购买住房的时间、环节和成本，但并不会增加或减少我国住房市场潜在需求。 我国住房市场潜在需求并不是线性增长过程，而是随着我国的人口数量、劳动年龄人口比重及人均居住面积的非线性变动而变动。公式如下： （1） 在（1）式中：Qt 为我国住房市场潜在需求量，以平方米表示；Pt为我国人口数量；Wt 为我国劳动年龄人口比重；Lt 为我国人均居住面积，以平方米表示。在扣除我国住房市场累计转化为现实购房行为的住房销售量后，我国住房市场剩余潜在需求量为： （2） 在（2）式中：qt 为我国住房市场剩余潜在需求量，以平方米表示； 为我国住房市场累
6、计转化为现实购房行为的住房销售量，以平方米表示。通过对（2）式的转换得到我国住房市场潜在需求转化率： （3） 在（3）式中：Rt 为我国住房市场潜在需求转化率。通过对（3）式的转换得到我国住房市场潜在需求系数： （4） 在（4）式中：t 为我国住房市场潜在需求系数。该系数表示我国住房市场潜在需求的旺盛程度，它的取值范围在 0.0-1.0 之间。其数值在 0.7-1.0 区间表明我国住房市场潜在需求旺盛；其数值在 0.3-0.7 区间表明我国住房市场潜在需求适度；其数值在 0.0-0.3 区间表明我国住房市场潜在需求不足。 （二）测度结果 表 1 是对 1995-2010 年期间，我国住房市场的
7、潜在需求量 Qt、剩余潜在需求量 qt、潜在需求转化率 Rt 及潜在需求系数 t 的测度结果。 从表 1 可以看出，在 1995-2010 年期间，我国的人口数量 Pt、劳动年龄人口比重 Wt 及人均居住面积 Lt 都在呈现不同程度的增长，这使我国住房市场潜在需求量 Qt 也在不断增长，期间累计转化为现实购房行为的住房销售量 也在不断增长。我国住房市场潜在需求系数 t 从 1995年的 0.99 下降至 2010 年的 0.82。我国住房市场潜在需求旺盛程度有所下降，但其仍然在 0.7-1.0 的数值区间，表明我国住房市场潜在需求依然较为旺盛。 进一步对我国住房市场潜在需求转化的年变动率进行分
8、析。如图 1所示，发现我国住房市场潜在需求转化成现实购房行为的年变动率呈现出逐年下降的趋势，这说明调整个人住房转让营业税政策及实施限购政策对我国住房市场潜在需求的转化产生了稳定作用，并促进了我国住房市场的健康发展。 我国住房市场潜在需求时序预测 （一）方法选定 我国住房市场潜在需求并不是线性增长，而是随着我国人口数量、我国劳动年龄人口比重、我国人均居住面积的非线性变动，我国住房市场潜在需求量也会呈现非线性变动趋势，所以对我国住房市场潜在需求作中短期的预测才较为有效。 指数平滑法是生产预测中常用的一种方法，也用于中短期经济发展的趋势预测。所有预测方法中，指数平滑法是用得最多的一种。简单的全期平均
9、法是对过去全部的时间数列数据加以同等利用；移动平均法则不考虑较远期的数据，并在加权移动平均法中给予近期资料更大的权重；而指数平滑法则兼容了全期平均和移动平均所长，不舍弃过去的数据，同时给予过去的数据逐渐减弱的权重，即随着数据的远离，赋予逐渐收敛到零的权数。即指数平滑法是在移动平均法基础上发展起来的一种时间序列分析预测法，它是通过计算指数平滑值，配合某种时间序列预测模型对未来的现象进行预测，其原理是任一期的指数平滑值都是本期实际观察值与前一期指数平滑值的加权平均。指数平滑法的基本公式是： （5） 式中：St 是时间 t 的平滑值；yt 是时间 t 的实际值；St-1 是时间t-1 的平滑值； 是
10、平滑常数，其取值范围为0，1。 因我国的人口数量 Pt、我国劳动年龄人口比重 Wt 及我国人均居住面积 Lt 的时间序列数据有显著的趋势变化，所以宜使用二次指数平滑法对其进行预测。二次指数平滑法的公式为： （6） 式中：St（2） ，St-1（2）分别为 t 期和 t-1 期的二次指数平滑值； 为平滑系数。在 St（1）和 St（2）已知的条件下，二次指数平滑法的预测模型为： （7） 其中： ；T 为预测超前期数。 （二）预测结果 将 1995-2010 年我国人口数量 Pt、我国劳动年龄人口比重 Wt、我国人均居住面积 Lt 的数据为基础代入二次指数平滑预测模型，计算出2011-2020 年
11、期间我国人口数量的预测值 Pt、我国劳动年龄人口比重的预测值 Wt、我国人均居住面积的预测值 Lt。再代入公式（1）计算得到2011-2020 年期间我国住房市场潜在需求量的预测值 Qt。 以 1995-2010 年期间的我国住房市场累计转化为现实购房行为的住房销售量 的数据为基础代入二次指数平滑预测模型计算出 2011-2020 年期间我国住房市场累计转化为现实购房行为的住房销售量预测值；将代入公式（2）计算出 2011-2020 年期间我国住房市场潜在需求余量的预测值 qt；将 qt 代入公式（3）计算出 2011-2020 年期间我国住房市场转化率的预测值 Rt；再将 Rt 代入公式（4
12、）计算出 2011-2020 年期间我国住房市场潜在需求系数的预测值 t。 表 2 是对 2011-2020 年期间，我国住房市场的潜在需求量预测值Qt、剩余潜在需求量预测值 qt、潜在需求转化率预测值 Rt 及潜在需求系数预测值 t 的测度结果。 从图 2 可以看出在 2011-2020 年期间，我国人口数量预测值 Pt、我国劳动年龄人口比重预测值 Wt 及我国人均居住面积预测值 Lt 都呈现不同程度的增长，这使我国住房市场潜在需求量的预测值 Qt 也在不断增长。同时累计转化为现实购房行为的住房销售量的预测值也在不断增长。我国住房市场潜在需求系数的预测值 t 从 2011 年的 0.80 下降至 2020 年的 0.65。这显示了到 2020 年时，我国住房市场的潜在需求将会降到一个适度的水平。 参考文献： 1.何小钢.住房制度变迁、市场扭曲与高房价.我国房地产金融，2006（7） 2.赵建.政府调控、住房需求结构与住房价格：一个动态模型.南方经济，2009（2） 3.蒋耒文，任强.我国人口、家庭户与住房需求预测研究.市场与人口分析，2005（2）
