1、房地产调控政策对银行信贷影响实证研究中图分类号：F293 文献标识码：A 内容摘要：本文通过单因素方差分析和多元回归方法的应用，以实证数据分析我国房地产政策与商业银行在房地产行业投放的贷款规模的相关关系，综合比较我国房地产政策对于银行体系房地产贷款发放量的影响程度大小，探讨我国房地产政策的变化引致的我国银行房地产信贷行为模式的变化，为我国政府制定有效干预银行房地产信贷规模的宏观政策提供实证上的参考。 关键词：房地产调控 银行信贷 由于房地产行业的迅猛发展是我国近几年经济发展中的一个重要的推动力，因而其在国民经济体系中占据一个较为重要的地位，其所吸纳的金融机构贷款数额在我国商业银行的信贷发放总额
2、中所占的比例也一直稳步提高。 由于我国房地产销售价格的持续上涨导致的一系列社会问题愈演愈烈，我国政府为了抑制房地产经济过热颁布了一系列的调控政策。由于经济发展内在联系的复杂性，我国政府的房地产调控政策是否依照预期的目标对商业银行的房地产贷款发放行为产生影响依然有待验证，因而本文以实证分析的方法来试图发掘我国房地产政策的颁布对商业银行房地产信贷行为的具体影响形式，最终为我国政府的相关经济政策制定提供科学的参考。 我国房地产政策发展状况研究 2003 年，我国明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，并指出房地产产业的健康发展是拉动我国经济增长的一个关键要素，并规范了相关的房地产行业监控措施。随后
3、2004 年 3 月，为了抑制房地产发展过热的情况，我国政府发布公文要求各地严格控制土地供给。 2004 年 10 月，包括房地产经济增速过快等问题的出现使得我国政府10 年来首次上调存贷款利率，从而试图通过影响市场流动性来缓解房地产经济过热等经济问题。为了抑制日趋频繁的投机性房地产交易，2005年 3 月，我国政府宣布取消住房贷款利率优惠政策，对房地产价格上涨过快的地区房地产购买首付比例由 20%上调至 30%。同时，该月国务院出台了老“国八条” ，对稳定房价提出了八条意见，标志着我国房地产市场调控正式上升到政治决策的高度。 2005 年 9 月，银监会为了配合国家房地产调控政策，发布了加强
4、信托投资公司部分业务风险提示的通知 ，要求信托投资公司收紧房地产信托业务的开展。2006 年 4 月央行在加息后短短 1 年多时间里再次全面上调各档次的房贷利率，从而抑制投资需求，以求进一步稳定房地产价格。 2006 年 5 月，国务院发布国六条，拉开新一轮的房地产调控的序幕。同时，国务院 9 部委分别从住房供应结构、二手房营业税征收、房地产交易秩序等方面对国六条进行了进一步的细化，从而加强房地产调控政策的效果。2006 年 8 月，土地新政出台，我国政府开始规范土地招标和拍卖行为，同时出台廉租房管理办法，加强廉租房建设管理。 2007 年，我国通过一年内连续 5 次加息的方式对我国经济发展过
5、热进行调控，并于 2007 年 9 月将二套住房首付比例由 30%提升至50%。2008 年 1 月，我国央行再次上调准备金率，从而使得我国金融机构存款准备金率达到该制度创立以来的新高，明确了我国政府调节市场流动性，收紧银根的调控意图。2008 年 5 月我国政府再次下发土地管理新处罚规定，从而严控土地买卖行为，同年 6 月税务总局发文要求企业为个人买房时必须缴纳个人所得税。2008 年 8 月，我国央行和银监会联合发文要求各金融机构严格控制建设项目贷款，从而明确了要求商业银行收缩房地产信贷的调控措施。 2008 年 10 月，随着我国经济硬着陆风险的加大，我国政府适当放松了房地产调控策略，个
6、人首套房契约税税率下调至 1%，并且央行也同时进行了降息操作以刺激经济发展。2009 年 10 月，我国政府继续在政策上加强对非法土地买卖交易的清理，并重点强调了保障性住房的建设而非禁止性命令措施在房地产调控中的作用。2010 年国务院出台国十一条，严控二套房贷款，并规定二套房首付不低于 40%。同时 2010 年 4 月，政府通过增加土地供应计划的方式来增加房地产市场的供给，从而进行房地产调控，标志着我国政府的调控政策从政令手段逐步向市场调节手段转变。2010 年 9 月国务院发布新的国五条，随后各地政府纷纷发布了房地产调控政策并首次提出了限购令的概念。 2011 年，在房地产调控政策松缓步
7、法缓慢的情况下，我国政府加大了对保障性住房建设的支持，从而保证了在既定的房地产调控措施延续性的情况下加大对民生所需住房需求的满足力度。 综上所述，在 2003 年我国政府开始大力调控房地产泡沫之后，2004-2008 年间我国政府不断地通过调节市场流动性、加强土地交易监管、调节房地产相关税收等方式对房地产经济的发展进行调节，其中许多调控手段如加息等政策的使用将对银行的信贷产生影响，但其影响程度大小仍需验证。而在 2008 年以后的政府宏观调控政策中，对于市场手段的应用已经逐步取代了政令式的调控手段，监管部门更加倾向于使用增加房地产供应、调节市场需求的方式来进行房地产调控，而这个时期对于货币市场
8、流动性调控的放松是否也对银行的房地产贷款模式产生影响依然有待验证。 我国房地产政策对银行信贷影响实证分析 本文选取从 1998 年 2 月到 2012 年 3 月我国房地产开发投资完成额与开发资金中国内贷款数量月度数据为基础数据，来分析我国房地产政策的颁布对银行系统房地产信贷模式的影响。 （一）研究变量及研究假设定义 本文的实证研究主要采用的分析变量是我国房地产开发投资完成额和开发资金中国内贷款数量，并辅之以国房景气指数来表征房地产行业发展预期，从而考察银行信贷模式受行业发展预期的影响程度。各个变量的具体定义如下： 房地产开发投资完成额指以货币形式表现的房地产开发企业（单位）在一定时期内进行房
9、屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。房地产开发投资额是完成的实物量指标，一般以形成工程实体为准，而只是发生财务收支或没有用于工程实体的材料和未安装的设备，都不能计算投资完成额，从而从本文的研究中剔除投机型转卖土地盈利的房地产投资行为。 房地产开发国内贷款指当月内企、事业单位向银行及相关金融机构借入的用于房地产开发投资的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收的存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款（包括煤代油贷款、劳改煤矿专项贷款等） 、地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。 国房景气指数是根据全国房地产开发进度统计资料，运用景气指数原理，通过构成
10、房地产市场三个方面（土地、资金、销售）的八个指标，对全国房地产开发市场的景气程度进行量化描述。本文采用的国房景气指数以 1995 年 3 月为基础，以 100 为景气线，100 以上为景气空间，100以下为不景气空间。 本文的研究假设认为，如果我国房地产政策有效地对房地产经济产生了影响，则相对应的房地产开发投资完成额指标和国房景气指数指标就会在对应调控政策颁布之后发生变化，而同样的，如果房地产调控政策对我国银行的信贷行为发生了影响，则在该部分房地产开发投资完成额中所含的国内贷款额也会随之发生变化。因此，在房地产政策颁布前后的研究样本数据的单因素方差将无法通过外部显著性检验（见表 1） 。 同时
11、，由于房地产开发国内贷款与房地产开发投资状况和房地产发展预期之间的关系较为紧密，其相关性分析可以通过 1%的显著性检验，并且可以看到房地产开发投资规模越大，银行系统的房地产信贷发放规模也较大，而对于房地产发展的未来预期对银行的房地产信贷行为也可以产生一定的影响，因此如果房地产调控政策对于银行的信贷模式和信贷发放思维带来了一定的变化便会反映在银行房地产贷款规模与房地产行业开发投资额、国房景气指数的回归方程上，使其回归结果的误差项增大。 （二）房地产政策对银行信贷影响实证检验 基于以上的研究假设，本文取上文所归纳的主要房地产调控政策的时间作为实证数据检验的分割点，分别对分割之后形成的分段时间序列进
12、行单因素方差分析和多元回归分析，其中单因素方差只应用在房地产贷款发放规模指标上，而多元回归分析则以房地产贷款规模为因变量，房地产行业开发投资额和国房景气指数为自变量，得到的关键统计量结果如表 2 所示。 该实证分析结果说明我国房地产国内贷款指标在不同的分割阶段之间的差异要大于阶段内数据的差异，并且其外部显著性概率大于临界值F 的可能性极低，说明在不同的时间序列中，银行的房地产贷款发放模式均存在较大的差异，显示我国房地产政策的实施的确改变了我国银行的房地产贷款发放模式，其调控作用是存在的。 为了进一步验证我国不同阶段和不同类型的房地产调控政策对于银行房地产信贷发放模式的影响程度大小，本文以多元回
13、归分析对其与房地产经济发展和房地产景气预期变量的关系进行回归分析，得到的结果如表 3 所示。 由表 3 中的分析结果可以看出，我国房地产开发投资和国房景气指数变量对于商业银行的房地产贷款发放量的多元回归拟合程度较高，其模型可决系数均达到 98%以上。 此外，通过比较各个阶段模型的误差项可以发现，不同类型的房地产调控政策对于银行房地产贷款规模的影响存在较大的差异，其中对房地产贷款影响最大的政策是 2008 年 8 月央行和银监会直接发文约束商业银行的建设项目贷款行为，及 2010 年 9 月颁布的国五条后各地限购令的出台导致的商业银行房地产贷款收缩。 综上所述，我国房地产调控政策对于商业银行的房
14、地产贷款规模的影响存在一定的迟滞作用，房地产政策对于银行房地产信贷发放规模的作用需要一定的积累时间，并且需要以一定的频率连续进行方能引起商业银行对房地产贷款规模的有效控制。同时从实证分析结果也可以发现，我国政府的房地产调控政策中，以直接控制银行信贷发放的禁令式规定为内容的调控政策是控制房地产信贷发放规模最直接最有效的手段。 基于以上分析结果，我国政府在制定意图影响商业银行房地产贷款发放规模的宏观调控措施时应当侧重于直接使用利率、准备金和贷款行为禁令等行政手段，来直接影响商业银行的信贷模式，从而真正有效地控制银行体系中的房地产信贷规模。 参考文献： 1.潘鹏飞，张建群.商业银行风险控制与管理分析J.经济研究导刊，2010（28） 2.史绍伟.房地产市场波动与银行风险控制J.合作经济与科技，2010（399）
