1、房地产工程管理关键问题分析【摘 要】我国的房地产建设在近年来达到了一个堪称鼎盛的时期，无论是房地产的规模还是房地产的数量都达到了历史的最高点。这是房地产发展的必然趋势，也是国家基础设施剌激之下的必然结果。然而，在房地产开发过程中，尤其是针对房地产的工程管理却存在着较为严重的问题。 【关键词】房地产；工程管理；关键点；房产；地产；开发 引言 按照国际发达国家的房地产管理经验，房地产的管理一般涉及两个阶段的管理，第一阶段就是策划阶段，这个阶段就相当于我国的房地产业的决策阶段与前期阶段，第二阶段就是控制阶段，这个阶段就相当于我国的房地产业的施工与竣工阶段，这个阶段的控制内容主要是控制费用、控制质量、
2、控制工期的三控制。 一、房地产开发工程管理重要性的分析 房地产开发工程管理的重要性是显而易见的。房地产开发工程管理对于房地产企业内部依据管理这条主线形成房地产企业内部特有的科学化、系统化的管理理念以及有效的管理方式至关重要。房地产开发工程管理的重要性还在于可以帮助企业迅速在其内部形成标准化操作规程并进而形成企业内部标准，从而使房地产企业与竞争对手之间的核心竞争力的壁垒加大。此外，房地产开发工程的重要性还在于房地产开发工程管理规范的不是某一个个体的行为，而是整个企业内部全体员工的行为，这对于实现房地产开发工程管理的长期制度化意义极为深远。房地产开发工程管理工作是房地产企业的工切工作的起点与支点，
3、没有房地产开发工程管理的房地产企业在遇到企业内部或外部的压力的情况非常容易一夜之就轰然倒塌，而其内部早已进行房地产开发管理工作的房地产企业在面对压力时凭借其内部的良好的可管理性，会在遇到压力时发挥其管理中的弹性特征，有效地缓解与抵消来自外部或内部的巨大压力，从而使房地产企业轻而易举地转危为安。由于房地产工程管理的策划与控制特性，决定了在其管理控制过程中对企业的经济效益与社会效益有着极为重要的影响。好的房地产工程管理可以在控制阶段对房地产企业的建造成本、建造质量、与建造工期进行综合统一控制。拥有优秀的房地产工程管理人员的房地产企业可以顺利地应对任何工程项目，可以对所有工程项目进行全局的协调与全局
4、的质量统一管理。 二、房地产开发工程管理工作的关键点 2.1 加强项目质量管理 项目质量管理是工程管理工作的所有关键点中最为重要的关键点。因为质量是房地产企业的生命，质量是房地产企业得以存在下去的必要条件，质量问题最终会在销售以及售后过程中淋漓尽致地体现出来。质量不仅对于房地产企业树立自主品牌极为重要而且也是房地产企业的信誉与发展的必要保证。只有视质量如同生命的房地产企业才能在日益激烈的竞争之中脱颖而出，只有视质量如同生命的房地产企业才能在品牌如林的诸多品牌之中得以最终胜出并长盛不衰。在房地产鼎盛时期每个房地产都有生存空间，但是，在不远的将来，一旦房地产业出现肃条的景象，那时候只有重视工程质量
5、的房地产企业才能存活下来，其他的房地产企业将无一例外地难逃覆亡的命运。其实聪明的房地产企业更加重视质量，而不是偷工减料，因为这些聪明的房地产企业知道，一旦不重视质量导致质量出现问题，不但会影响工期，而且还会增加巨额的成本，同时质量的问题一时之间也是极难弥补的。与其在弥补质量问题中白白浪费时间，还不如一次成形，到下一个工程之中去节约工期、节约成本。加强工程的质量管理应从以下几个方面入手： （1）做好设计优化工作，确保设计合理、准确 设计人员也是有“工期”的，只不过设计人员是将房地产建造在纸上而已，因此，再好的设计也不可避免地会出现这样或那样的问题。所以在施工的准备阶段，也就是说在房地产工程管理的
6、策划阶段必须对设计人员的图纸进行认真揣摩，尤其要深入、细致地研究工程细节，以免工程细节方面出现任何差错，以保证设计符合开发企业产品定位要求等。设计出现差错或不合理直接带来工程中的质量问题，所以要严把设计质量关，充分做好设计的优化工作。 （2）确保施工单位资质和施工人员的素质 选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要，这对工程质量起到很大的影响。另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择，从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择，这些都直接关乎到工程的质量。 （3）对施工方案、方法和工艺及相关的技术措施进行有效控制。 （4）严把材料关， 不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量
7、，须严格控制好用到工程中的材料、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。 （5）认真做好施工过程中的跟踪监控、检验和指导纠错工作。 总之，对质量的控制重点就是要做好防范和预控，就是对可能出现质量问题的各个环节的影响因素进行控制。当然一旦出现质量问题就应该及早分析原因，及早想出办法解决处理，决不能姑息，小隐患就可能造成大的质量问题。 2.2 加强房地产开发工程的资金控制与管理 完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理。关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配。是其现代房地产开发企业管理工作的重点。房
8、地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。 2.3 加强项目成本管理 施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商， 二是严格审查承包商的索赔要求， 三是做好材料的加工定货。由开发企业
9、引起的变更主是设计变更、 施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确， 首先强调办理工程签证的及时性。 2.4 加强项目进度管理 工程项目的进度对开发企业的重要性是不言而喻的， 如何做好项目的进度管理自然就成为一项很重要的工作。对进度的管理应该从项目之初就开始着手。 2.5 要加强综合协调管理 针对现代房地产开发过程中中标企业分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重综合协调工作的开展，以施工单位、分包企业监理单位以及自身管理工
10、作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。 2.6 提升房地产开发工程管理的综合水平 房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。 三、结论 综上所述，现代房地产开发工程的管理工作既是房地产开发企业管理工作的重点，更是难点，因其关系到企业的经济效益、关系到企业在综合市场上的竞争力的提高。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性。 参考文献 1周金鹏.现代房地产开发企业管理工作的科学开展J.建筑工程管理，2009，11. 2李利群.关于现代住宅建筑开发企业工程项目管理工作的分析J.建筑工程资讯，2009，11. 3于得利.论房地产开发企业项目管理工作重点J.工程企业管理，2009，10
