1、论限价房的产权问题一、限价房概述 1.限价房的含义 限价房政策最早是在 2006 年 5 月 24 日，由建设部、发展改革委等九个部门联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中明确提出的。限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房。 限价房是一种特殊的商品房，它与普通商品房的不同在于限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋的出售价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控，旨在限制高房价，解决中等收入家庭的住房困难。限价房是政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的一种手段，限价房的销售价格实行政府定价，定价原
2、则按照比周边同类商品住房低 20%25%确定；对于限价房的产权问题，各地一般都规定限价房自购房合同备案 5 年后方可上市交易，对于限价房产权的权能并无具体规定。 2.限价房在住房体系中的定位 限价房是政府为限制高房价，解决中等收入家庭的住房困难而采取的一种临时性举措，限价房自推出以来就引来各方争议，这是因为人们对限价房在住房体系中的定位问题认识不清。 限价房具有保障性住房的性质，这一点可以从限价房价格的形成层面、严格的申购对象、产权流转限制、严格的申请公示程序等方面体现出来。 同时，我们又不能否认限价房还是一种特殊的商品房，与同为保障性住房的廉租房、经济适用房等具有明显的不同。虽然限价房的价格
3、与开发商利润都因政府作用而受到限制，但其价格中也包含开发成本、税金和利润，房地产开发企业可以收回投资，而且还会有一定的利润。它由房地产开发企业开发和经营，并在房地产市场上进行交易。限价房的产权是一种不完全产权，但是在 5 年后，限价房在补交土地收益价款后可以上市自由买卖，因而成为一种完全产权。 因此，限价房在住房体系中政策性与市场性、保障性与商品性并存。3.限价房的产权问题 限价房的产权是一种不完全的产权，各地的限价商品住房管理暂行办法一般都对限价房的产权进行了规定。由于迄今为止我国还没有制定一部全国性的限价商品房相关法律，对限价商品房还没有一个权威的界定，特别是对其产权问题，各地一般都是参考
4、经济适用房关于产权方面的规定。但毕竟经济适用房与限价房存在诸多方面的不同，特别是在限价房的退出机制问题上，不能完全照搬经济适用房的做法。 二、限价房产权问题的解决 限价房的出现，不仅实现了中低收入家庭与高收入家庭的住房供应平稳过渡；而且填补了新兴的中等收入阶层在旧住房保障制度下的保障空白，使中等收入人群的住房权利得到了保证。所以，限价房应该也必然成为我国住房分类供应体系的重要类型，更是我国住房保障制度的重要补充。限价房的推出有利于缓解目前中低价位商品房供应不足、房价过高的难题，尤其是对于解决目前 “夹心层”群体的住房问题具有积极的意义。但如果解决不好限价房的产权问题，尤其是限价房的退出问题，将
5、不可避免地影响我国保障性住房改革进程和政府宏观调控房地产市场的效果。 1.制定统一权威的限价房退出机制 限价房是一种政府控制、行政干预的房地产调控手段，可以平抑房价、缓和供求关系，一定程度上缓解了房价上涨的幅度。但由于我国至今还没有对限价房的处分权、收益权做出权威界定，各地政府在涉及限价房的退出机制问题时，多借鉴了经济适用房的做法，但各地政策差别较大，程序规定也有很大不同，不便于执行。特别是对满 5 年后上市交易所需补缴的土地收益等价款的比例也有较大差别，这有可能导致一部分人的寻租行为，违背了限价房保障“夹心层”住房困难的初衷。因此，需要制定一个统一权威的限价房退出机制，对限价房可以上市流转的
6、年限、限价房退出时是否必须经政府回购这一程序、流转时补缴的土地收益等价款的比例问题做出合理规定。 另外，由于在保障性住房供应方面，我国一直存在供不应求的尴尬局面，这也就使得住房的公平分配显得尤为重要。特别是限价房市场，由于其发展时间短，更是需要通过全国的统一立法来规范。只有制定了适用于全国范围的限价房管理办法，才能使得各地的限价房政策实施工作有法可依。这是我国各个城市限价房市场有序、公平、科学运行的基础。 2.明确限价房的权能，禁止利用限价房获利 各地的限价房政策中对限价房产权的权能规定很不一致，有的规定限价房不得用于出租，而有的规定自办理权属登记 5 年后可以出租和转让；有的规定了享受限价房
7、优惠的购房人不得享受其他保障性住房的优惠，而有的地方政府限价房政策中对此并未涉及；有的规定对限价房购买者在获得限价房之后再购买普通商品房并不限制，而有的地方规定必须先退出限价房才能购买普通商品房。因此限价房政策中应当对这些问题有明确规定，也就是对限价房的产权权能做出具体规定。 在目前限价房供给有限，多数人还排队等候的情况下，如果将限价房用来出租，既是对限价房根本宗旨的违背，也是对其他等候限价房人群的不公。因此，笔者认为应严格禁止限价房的出租行为。住房保障是一个动态过程，随着人们家庭经济的变化、生活水平的提高，对住房的需求亦不断提高，甚至有部分家庭已经不符合限价房保障对象条件。这种情况下应规定凡
8、是获得限价房产权的个人在处理其限价房后才可以进行其他的商品房产权登记，政府住房保障部门应该接手这部分限价房，并将其提供给其他有需要的申请者，这样就实现了限价房的循环利用，使更多的人通过限价房政策受益。 限价房政策是为保障中等收入家庭的住房问题而采取的措施，而人们的经济条件是不断变化的，政府应该定期核查享受限价房保障家庭的收入、人口与住房变动情况。当其家庭连续一年人均收入超出当年限价房申请者规定的收入标准时，应以书面的形式，通知购房者将取消其限价房的保障资格，或者在一定期限内收回住房；或采取优惠政策引导经济条件显著改善的家庭通过市场重新购买商品房。 3.保持限价房在产权问题上的政策连续性 目前，
9、政府把限价房界定为限制高房价的一种临时性举措，是一种过渡性措施，但并没有对限价房政策的时效问题作出预期，也没有对限价房政策失效以后现存限价房的产权处理进行制度安排，这样就把很多的不确定性留给了限价房购房者和建设单位，显然不利于限价房产权问题的管理与保护。 作为一种保障性住房，政府在限价房政策中的主导地位是不容动摇的。限价房政策应该是向中等收入家庭提供住房的长期政策，而不是单纯为了平抑房价而产生的过渡政策。目前，实施限价房政策的许多城市都已经把限价房的建设量纳入每年保障性住房建设的计划当中，并与城市年度住房总体规划紧密地联系在一起。根据我国目前保障性住房发展的实际情况来看，我国需保障群体“饼小人多”的现状短期内不会得到根本改变，因此现阶段应坚持限价房政策的持续性和稳定性，特别是对限价房产权问题的管理更应该有政策上的支持和制度上的安排。 齐婧/责任编辑
