1、 1 关于太原城中村改造的实践与思考 姓 名：张楠 班 级： 2010秋行政管理 专 业：行政管理 2 目 录 提纲 . .1 摘要（ 关键词 ） 2 正文 .3 参考文献 .10 3 论 文 提 纲 一、城中村 的概念及特征 （一）城中村的概念 （二）城中村的特征 二、城中村改造的 意义 （一） 有利于提高城市的品味 （二） 有利于提高村民的生活 质量 （三）有利于提高村民的整体素质 （四）有利于土地的集约利用 三、城中村改造的方向及遇到的问题 （一）“城中村”改造的主要模式 （二）太原改造过程中遇到的问题 四、城中村改造的对策措施 (一 ) 提高思想意识 （ 二 ） 优化规划设计 （三）妥
2、善安置村民 （四）完善征地拆迁保障机制 4 内容摘要 城中村现象是随着社会 经济 发展到一定阶段，城市快速扩张而出现的一个棘手的城市问题。它不仅阻碍了我国城市化的进程，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平，且已成为影响和制约社会加快发展、统筹发展、和谐发展的 重要因素。随着城市进一步 发展的需要，城中村问题已经成为各级政府在城市化进程方面关注的大事之一，省城太原的城中村改造，涉及了全市 154 个村的 7 万余户，近 36 万居民。 笔者就如何根据各村的特点，把混乱的城中村改造成为经济繁荣、环境优美、城乡协调、管理科学的新型城市社区，进行了调查。通过调研，笔者认为要推进城中村的改造，加快城中
3、村的开发，必须提升城中村村民的观念，妥善解决村民的回迁安置、生存、养老等密切相关的问题，走出城中村改造“拆不起”、“盖不起”的困局，顺利实现城乡一体化。 关键词： 城中村 城中村改造 必 要性 问题 对策 5 关于太原城中村改造的实践与思考 引 言 在快速推进城市化的过程中，城中村问题也日益凸显。在繁华的都市里，在鳞次栉比的高楼大厦边，不时地兀立着一个个布局凌乱、拥挤不堪的建筑群落，极大地 影响了城市的外观，也影响了城市管理。城中村里环境脏乱、市政设施不配套、治安混乱，造成了诸多的社会隐患和城市问题，构成了城市现代化发展的严重障碍。有人说它是“毒瘤”，有人形容它是定时炸弹，也有人认为它是城市化
4、进程中农民最后的港湾和堡垒。因此，城中村问题已经成为困扰城市建设的一大难题。 一、 城中村 的概念及特征 （一）“城中村”的概念 目前， 对城中村的概念，还存在种种不一致的认识。有的认为城中村是城市化过程中原农村区域形成的杂乱无序的建筑群落；有的认为城中村是指在城市总体规划区仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体质的农村社区；有的认为城中村是指在城市化快速推进过程中，被纳入城市建设用地的村庄，等等。这些概念都只是从一个角度揭示城中村作为一种居住形态和社会形态的本质特征。 所谓“城中村”。是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地6 全部被征用，农村集体成员由农民身份转发为 居民身份后，仍居住在
5、由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化过程中，由于农村土地大部分被征用， 滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称 为“都市里的村庄”。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 （二） 城中村的特征 城中村与周边城市地区相比， 其 特征主要有： 1、土地特征。 城中村土地属于集体所有制土地，基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅，农用土地不断减少以至消失，成熟的城中村已经没 有农用土地。 2、建筑特征。 建筑物以村民家庭住宅楼为主，缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率很
6、高（部分位于闹市 IX 的城中村极高），违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施缺乏，缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 3、人口特征。 本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口职业构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口文化素质普遍不高，社会治安难度大，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会，相互之间为 房东和房客关系。 二、城中村改造的 意义 城中村是我国 城市化进程中的特有现象 ，其成因是城市与农村“二元管理 体制”并行存在、共同发挥 作用造成的，一部分传统农村7 地区由于接近于城镇地区而又滞后于城市化发展，被城市建成区包围、半包围而成为“孤岛”，未完成城市化转型的特殊地
7、区。当城市发展到一定阶段，将面临城中村改造的突出问题。城中村的改造，成为我国城市化进程中不可回避的特殊阶段。 （一） 有利于提高城市的品味 城中村的改造，一是可以不断拓展城市空间，日趋完善城市功能，有效提升城市品味，共建共享城市现代文明成果；二是可以加强城市管理，改变城郊结合部脏、乱、差的现状，促进城市形象的改善；三是可以进一步发挥城市的辐射带动作 用，促 进城乡共同繁荣发展，推动经济社会又好又快发展。 （二） 有利于提高村民的生活质量 由于原村庄缺乏统一规划，每家农户都注重自家房屋的建设，忽视公共设施的建设，缺少必要的商业服务设施，生活很不方便，加上村内外来人口多、治安不稳定、卫生条件差，村
8、民虽富但居住环境差。通过改造，使城中村与城市实行无缝对接，建设纳入城市的统一管理，采取有力措施综合整治，提高社区居民的生活质量。 （三） 有利于提高村民的整体素质 通过城中村改造，村内原有的格局及模式已发生改变，通过加强对改造后城中村农民转变为社区新市民的培训力度，以提高村民 的公民道德、法律法规、城市管理、健康生活等方面知识的普及性教育，提升城中村新市民的思想道德水平， 提高村民的整体素质、 （四） 有利于土地的集约利用 8 由于城中村处在城市周边的黄金地段， 地理位置优越，地价高昂。通过城中村改造，可以对原有零杂条块、分散、土地资源利用效率低下的 村庄进行集中改造，通过合理规划，建设多层或
9、高层建筑，不但能安置原有住户，还可以腾出大量的土地用于城市发展和建设社区基础配套设施。经整理开发实现土地及各种公共资源最大限度的整合提升和集约利用，通过集中收储，统一规划，经招、拍、挂后产生收益以弥补村 民 拆迁安置的费用。因此说，城中村改造对整合土地资源、提高土地集约利用具有重大意义。 三、城中村改造的方向及遇到的问题 （ 一 ） “城中村“改造的主要模式 1、西安：市场运作解决资金难题 西安市有“ 城中村 ” 326 个，人口约 46 万。在“ 城中村 ” 改造中，西安提出 “ 村民得利、开发商微利、政府不争利 ” 的原则，做到了补偿标准到位，程序合法到位、完善服务到位、使拆迁工作为广大群
10、众所理解支持，变阻力为动力，实现了 “ 迅速拆除一处、按时回迁一处、尽快富裕一处 ” 的目标。在规划选址上，充分考虑群众 “ 故土难离 ” 的感情需要，大多采用就地 安置办法，让拆迁群众优先选择安置楼位。拆迁过程公开透明，采取逐户发放拆迁政策手册，入户宣讲，现场答疑等形式，在拆迁现场设立咨询接待室，由 人大、政协、工商、税务、司法、水电、信访等部门现场办公，做到了拆迁程序公开、政策公开。坚持“安置先行”原则，首先建设安置楼，统一了安置房与开发商品房建设质量标准，落实了安置回迁责任制。对拆迁过9 程中 出现的“钉子户”等纠纷问题 ， 本着“行政裁决为主，司法解决为辅”的原则，尝试采取多种办法解决
11、。比如，召开由司法、公证等部门参加的听证会，争取双方达成协议。 该市创造性的提出“政府主导 ，市场运作”的工作思路，并在明确政府各级机构权利职责，定原则，给政策，创环境，统一编制规划、改造方案、策划招商、实施拆迁安置和实行无形改造工程的前提下，坚持市场运作，通过项目设计、策划包装、主动招商和以商引商等多种方式，积极吸纳社会资本参与西安城改。 2、石家庄：鼓励和引进大企业参与改造 2008 年，石家庄开始了大规模的“城中村”拆迁改造。至 2010年底，已有 53 个城中村启动拆迁改造， 202 栋回迁楼竣工入住， 429栋回迁楼全部开工建设。 该市要求优先建设回迁楼，回迁楼不封顶，商品楼不批建，
12、确保村民按时回迁 入住。并且，严格限定开发企业准入条件，鼓励和引进大集团、大企业参与“城中村”的开发改造。 该市 对参与“城中村”改造的开发企业设置了科学、合理的准入条件。公开招标，可优先确定国内外房地产知名企业以及对石家庄市区建设和公益事业有突出贡献的开发企业为“城中村”改造候选开发企业。参与改造的企业，要求具有与项目相匹配的自有资金及投融资能力，能够全额支付土地出让成交价款。企业对拟开发的“城中村”改造项目，要有完整科学的改造方案、资金筹措方案和保证措施等等。 3、郑州：土地挂牌出让公益项目优先 10 郑州市把“城中村”的安置开发比（安置房与配套商品房的建筑面积比）制定为 1： 2，并且对
13、于安置开发比以内的配套商品房用地，政府采取“招、拍、挂”方式出让，而对于安置开发比以外的土地，则纳入政府统一收购储备，收益由 市、区两级政府分成，分成比例另行确定。 改造中腾出的土地，优先用于建设中小学校、幼儿园、社区医院、文化体育设施及公共游园等公共设施，这也是该市“城中村” 改造的一大亮点。去年，该市已完成土地出让的 31 个城中村改造项目中，医院、学校、幼儿园等非营利性用房新开工面积占总开工面积的81.2%；竣工面积占总竣工面 积的 94.5%。环境的改善，基础设施的配套，也解决了村民们的后顾之忧。（注释：参考太原晚报 2011年 6 月 作者 闫伟 李涛） 据报道，我市将在借鉴“ 西安模式 ” 的基础上，结合石家庄、郑州等地的先进经验，根据各村特点，将城中村改造分为四类：一是城市中心区和新区范围内“城中村”的整体改造，今后这里重点发展商务办公、金 融 贸易、商业服务等产业；二是高新区、经济区、不锈钢园区等重要产业片区内“城中村”的异地重建，以此满足当地产业发展和结构升级的需求；三是晋祠、晋阳湖、双塔、崛围山等重要文化旅游景区周边“城中村” 的分类改造，将其建成具有浓郁地方特色的城市社区；四是配合公共设施建设，需要整 体 改造的“城中村”。 （二）太原改造过程中遇到的问题 1、征地拆迁困难。 城市化进程加快，外地打工人员有增无减，
