1、商品住宅销售价格过快上涨问题探究近年来，伴随着房地产业的迅速发展，我国商品住宅销售价格开始了过快、过猛的上涨。高昂的商品房价格阻碍了城市居民改善生活环境的要求，造成了“蜗居“蚁族“等社会现象的产生。房价是反映市场运行状态的重要指标，商品房价格更多的体现了消费者的心理预期。那么商品住宅与商品房、普通住宅的区别，造成其价格上涨的因素以及解决之道又是什么呢？ 一、商品住宅与商品房及普通标准住宅区别 商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅,主要包括三种类型：住宅、办公用房、商业用房。 由于我
2、国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是 80 年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。“普通标准住宅“，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005 年 5 月 31 日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005
3、 年 6 月 1 日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；单套建筑面积在 120 平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 l.2 倍以下。 二、影响商品住宅价格的因素分析 （一）供给方面 来自土地供给减少的压力。商品住宅的发展离不开土地的依托，而土地又是一种有限且不可再生的稀缺资源。我国人均土地面积大大低于世界平均水平，同时随着经济的发展，城市化进程的加快，以及工业建设的需要，我国商品房用地矛盾日渐加深。城区内可供普通商品房建设的土地十分有限。所以，土地供给的有限使得商品房价格加快上涨。 （二）政府与房地产开发商的博弈 中国土地所有权属于国家，一切公
4、民享有的是土地使用权，交易中转让的也是土地使用权，因此土地价格反映土地使用费用。其实际情况更加复杂些。然而，土地所有权没有参加交易，就无法用货币衡量，但是土地作为一种投资资源，是绝对具有价值的。作为一种稀缺资源，经济越是发展，土地的价值也会越大。当在土地交易中存在政府收入时，当地政府会有保持并增加收入的趋势，通常方法是对土地进行拍卖。房地产商愿意以一定价格购买的原因是他可以通过在这块土地上建造楼房销售后获得利润。在这里土地价格背后的政府财政收入和开发商的利润构成微妙的博弈关系。出于长远考虑，双方联合的可能性较大，其结果必然造成楼盘价格居高不下。 （三）商品房特有属性 商品房具有供给滞后、固定性
5、和非替代性的特有属性。决定商品房实体价格的一个重要因素是供给曲线和需求曲线的弹性。由于商品建设周期较长，且在这段时间内项目的规模无法改变。即便价格大幅上涨，商品房开发商受到价格刺激，也无法短时间超量供给现房，这使得短期内商品房供给量有限。同时商品房作为市场地域性投资，使得不同市场商品房的供给与需求无法相互替代，从而形成跨区域的市场。因而，短期内国内房价主要受需求影响。 （四）通货膨胀预期增强 通货膨胀预期增强，使房地产成为理想的抗通胀的产品。金融危机后，为振兴我国经济，国务院出台了 4 万亿的振兴方案，使得 2009 年上半年广义货币供应量间比增速高达 24%,公众对市场通货膨胀预期增强。不少
6、人看重房产可住、可投资的灵活性，将存款转化为房产，以求保值增值。因此 2009 年房产受到公众的追捧，加上前述的低政策门槛，以及房价高速上涨所带来的投机空间，不少消费者竞相买房。甚至在海南还出现了“抢房“的现象，这无疑进一步推动了房价的上涨。 （五）房产信息不对称 房产信息不对称，常引起消费者对价格变动的逆反心理，产生越涨价越抢购的逆反行为。房子是一种经验品，消费者在消费和购买前不可能对其质量等情况完全了解，而开发商则居信息的垄断地位，开发商和消费者之间存在严重的信息部对称。信息不对称导致消费者采取的往往是逆向选择，并由此产生道德风险，使消费者常常处于利益容易受损的不利位置、同时房子不仅是耐用
7、品同时也是必须品，这种双重属性决定了消费者既不能长久等待或推迟购买，有不能等待通过充分竞争产生了较低的均衡价格后再购买，因此常常在较早时候支付了较高价格。 三、针对房价上涨的策略 （一）加强豪宅建设控制 在前期加强土地规划，减少对土地资源的浪费，在不改变对房地产投资量的前提下，应保持每个楼盘的小户型比例，通过政策的制定，减少土地使用浪费现象，遏制投机者的投机行为。满足更多消费者的购房需求，从而维持供给的基本均衡。 （二）加大经济适用房建设 经济适用房的建设与投放，保证了中低收入家庭购买房产，改善了他们的居住条件。同时在全国房价普遍以极快上涨的态势下，经济适用房的建设有利于缓解人们的不满情绪。但
8、同时也应当注意到，经济适用房只能满足部分低收入家庭和特殊群体的需要，而大部分家庭依然要依靠自己的力量购买住房。 （三）税收调节 按照供给和需求曲线分析，增加税收会抑制需求。但是税收也应当被算作购房成本的一部分，加税的同时也会增加住房成本，并把这部分成本转嫁给商品房购买者，从而抬高了一手房价格。所以，税收调节又助于缓解住房需求过热现象，但是单纯采用增加税收的方法并不能使老百姓买得起商品房，反而可能加重他们的经济负担。 综合以上分析，笔者认为国家应根据具体情况采取多种手段和措施来调控商品房价格，如增加有效供给、改善商品房结构、增加保障性住房和中低档房的土地供给，规范商品房市场秩序，促使信息公开。
9、（四）降低房屋空置率 解决住房空置率过高和控制房价上涨，必须要建设部门和金融主管部门联手采取有效措施，调整房地产结构失衡问题，压缩别墅、花园洋房建设比重，加大中低价位的普通房和经济适用住房的建设。金融部门可依据城市住房建设的高、中、低档次的合理规划，合理配置住房贷款结构。 参考文献： 1樊彩跃，中长期保持“高增长，低通胀“面临的主要问题J.宏观经济管理，2007（7） 2娄丽丽，对我国宏观经济形势和政策的分析J.宏观经济管理，2007（7） 3米塞斯著，戴玉忠、刘亚平译.货币、方法与市场过程M.北京：新星出版社，2007:68-136 作者简介：刘法坤，山东大学威海分校商学院会计专业本科生； 张含，山东大学威海分校商学院经济学专业本科生；宋微，山东大学威海分校商学院会计专业本科生。
