1、1国家级高新区土地集约利用潜力评价研究摘要：国家级高新区土地集约利用潜力评价对于城市的快速发展具有重要的理论和现实意义。通过对合肥高新区土地集约利用的扩展潜力、结构潜力、强度潜力、管理潜力测算和分析，说明开发区土地集约利用程度已经很高，可供挖潜的土地总体上来说已经很少。 关键词：土地集约；潜力评价；高新区；合肥市 中图分类号：F323.4 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2013）-01-0032-2 开展开发区土地集约利用潜力工作是深入贯彻落实党的十七大精神，坚持节约资源基本国策，推动科学发展，保障经济社会全面协调可持续发展的重要举措，也是进一步贯彻落实国务院关于促进节约集约用
2、地的通知 （国发20083 号）精神，对切实加强开发区用地管理、促进开发区节约集约用地并为开发区扩区升级提供科学依据等方面都具有深远的意义。本文以国家级高新区合肥高新技术产业开发区为例，对其潜力进行评价分析，以便为合肥市土地高效集约利用提供参考。 1 研究区域概况 合肥国家高新技术产业开发区（简称高新区）地处蜀山脚下，董铺水库之滨，1990 年 10 月奠基，1991 年 3 月经国务院批准成为国家级高新区，是合肥市“141 城市空间发展战略”西部组团的核心区域，是首批“中国亚太经济合作组织科技工业园区” 、全国首批光伏发电集中应用示2范区，两度荣获全国“先进国家高新技术产业开发区” 、 “全
3、国精神文明建设先进单位”和“全国模范劳动关系和谐工业园区”荣誉称号，在国家高新区综合评价中位居第 12 位。 2 合肥高新区土地集约利用潜力测算 土地集约利用潜力构成包括扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力四个部分1。 2.1 土地集约利用扩展潜力测算 扩展潜力测算指评价时点结束时，对本区域内评价范围可供应的土地面积和可供应的工矿仓储用地的面积进行测算评价。 合肥市高新区可供应土地面积 Qz 为 1534.10 公顷，评价时点结束时已供应国有建设用地面积 Qg 为 1531.90 公顷，高新区不可供应土地面积Qw 为 0.00 公顷。 根据可供应的土地面积测算公式 Qkz= Qz-Qg-Qw
4、，计算得到合肥市高新区土地集约利用扩展潜力为 2.20 公顷。 2.2 高新区土地集约利用结构潜力测算 结构潜力指在本区域评价范围内已建成的城镇建设用地中，通过调整城镇用地结构后增加的工矿仓储用地面积进行测算评价。 合肥市高新区已建成城镇建设用地面积 Qa 为 1531.90 公顷，工业用地率理想值 P1 为 80.00%，工业用地率现状值 P2 为 20.75%， 。 根据土地集约利用结构潜力测算公式 Qjg=Qa（P1-P2） ，计算得出合肥市高新区土地集约利用结构潜力测算结构为 907.65 公顷。 2.3 高新区土地集约强度潜力测算 3高新区土地集约利用强度潜力测算可分为四种类型的测算
5、：工业用地综合容积率、工业用地建筑系数、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度2。 2.3.1 工业用地综合容积率强度潜力测算 合肥市高新区已建成工矿仓储用地面积 Qa1 为 317.81 公顷，工业用地综合容积率理想值 I1 为1.20，工业用地综合容积率现状值 I2 为 1.03。根据土地集约利用强度潜力测算公式 Qqd=Qa1（I1-I2）/I1，计算得出提高工业用地综合容积率挖潜土地面积为 45.02 公顷。 2.3.2 工业用地建筑系数潜力测算 合肥市高新区已建成工矿仓储用地面积 Qa1 为 317.81 公顷，工业用地建筑系数理想值 I1 为 0.55，工业用地建筑系数现状值
6、I2 为 0.467。根据土地集约利用强度潜力测算公式Qqd=Qa1（I1-I2）/I1，计算得出提高工业用地建筑系数挖潜土地面积为 47.96 公顷。 2.3.3 工业用地固定资产投入强度潜力测算 合肥市高新区已建成工矿仓储用地面积 Qa1 为 317.81 公顷，工业用地固定资产投入强度理想值I1 为 5000.00，工业用地固定资产投入强度现状值 I2 为 4600.24。根据土地集约利用强度潜力测算公式 Qqd=Qa1（I1-I2）/I1，计算得出提高工业用地固定资产投入强度可挖潜土地面积为 25.41 公顷。 2.3.4 工业用地产出强度潜力测算 合肥市高新区已建成工矿仓储用地面积
7、Qa1 为 317.81 公顷，工业用地产出强度理想值 I1 为 5500.00，工业用地产出强度现状值 I2 为 9.79.94。根据土地集约利用强度潜力测算公式 Qqd=Qa1（I1-I2）/I1，计算得出提高工业用地产出强度可挖潜土4地面积为 0.00 公顷。 2.4 高新区土地集约利用管理潜力测算 由于高新区截止评价时点没有到期项目闲置用地，所以区域内有偿使用且已到期但未处置土地面积 Qx 为 2000 公顷，区域内应收回闲置土地面积 Qsx 为 0.00 公顷。根据土地集约利用管理潜力公式 Qgl=Qx+Qsx，计算得出高新区土地集约利用无管理潜力可挖。 3 合肥高新区土地集约利用潜
8、力结果分析 通过上述公式计算得出合肥高新区集约利用潜力一般，其中扩展潜力为 2.2 公顷，结构潜力为 907.65 公顷；强度潜力也较小，通过提高工业用地综合容积率可挖潜土地面积 45.02 公顷，其中通过提高工业用地建筑系数土地面积可挖潜 47.96 公顷、通过提高工业用地固定资产投入强度土地面积可挖潜 25.41 公顷。说明开发区土地集约利用程度应经很高，可供挖潜的土地总体上已经很少。 3.1 集约利用潜力测算结果分析 3.1.1 扩展潜力分析 测算结果表明，合肥高新区可供应土地面积为2.20 公顷，扩展潜力可挖潜土地面积只占整个高新技术产业开发区评价总面积的 0.14%，所占比例非常低。
9、所以，这部分潜力一是面积非常小，二是它对于缓解实际土地供求矛盾并没有很大作用。 按合肥高新区前三年年均供应土地面积 1.72 公顷推算，开发区综合土地尚可供应时间不到 2 年；开发区范围内已无可供利用的工矿仓储用地。 3.2.2 结构潜力分析 由于高新开发区评价区域的历史原因，目前高新区工业用地率现状值与理想值尚有一定差距，通过用地结构调整可增5加工矿仓储用地面积 907.65 公顷。 3.2.3 强度潜力分析 合肥高新区评价范围内已建成城镇建设用地中，现状工业用地固定资产投入低于理想值，潜力为 25.41；工业用地产出强度已经达到相应理想值，潜力为 0；工业用地建筑系数的现状值也低于相应的理
10、想值，潜力为 47.96；工业用地综合容积率的现状值也已非常接近相应的理想值，所以通过提高工业用地综合容积率仅可挖潜土地面积45.02 公顷3。按照前三年年均土地和年均工矿用地面积来计算，也只能供应不到两年时间，远远不能满足开发区经济持续发展的要求。 3.2.4 管理潜力分析 由于高新技术产业开发区目前尚无到期项目用地和闲置用地，土地集约利用管理潜力自然为 0。这也表明高新区土地利用监管绩效很好，真正贯彻落实了国家严格土地管理，切实保护耕地的方针政策，也达到了安徽省国土资源厅加强土地批后监管的工作要求。 4 结论与建议 通过计算发现，合肥高新技术产业开发区的集约利用潜力一般，其中扩展潜力仅为
11、2.20 公顷，结构潜力为 907.65 公顷；强度潜力也较小，通过提高工业用地综合容积率挖潜土地面积可挖潜 45.02 公顷，其中通过提高工业用地建筑系数土地面积可挖潜 47.96 公顷、通过提高工业用地固定资产投入强度土地面积可挖潜 25.41 公顷4。开发区土地集约利用程度应经很高，可供挖潜的土地总体上来说已经很少。为了落实科学发展观，促进土地集约利用，土地资源服务于经济发展，推动合肥市经济社会的快速发展，提出以下建议： 4.1 强化成果应用，发挥土地调控作用 6开展开发区土地集约利用评价工作，是加强开发区用地管理、促进开发区节约集约用地的基础性工作，是发挥土地调控作用的重要依据。今后工
12、作中，应强化评价成果的应用，将评价结果作为开发区动态监测的技术参考，利用评价结果为合肥市土地利用总体规划、城市总体规划、合肥高新技术产业开发区总体规划、土地利用计划等规划计划的编制提供依据。 4.2 建立开发区土地集约利用定期评价制度 要根据合肥市社会经济发展、城市规划和基础设施条件的变化，及时开展开发区土地集约利用评价工作，确保评价结果的现势性，为参与制定宏观调控措施和政策提供科学、客观的信息和依据。 4.3 深入探索，促进开发区节约集约用地手段的创新 开发区土地集约利用评价所得到的评价工作结果，是研究确定推进开发区土地集约利用方向、挖潜计划和相关政策建议的重要依据，要积极探索成果应用途径和
13、方式，强化政府调控和管理土地的有效手段，促进开发区节约集约用地手段的创新。 参考文献 1 国土资源部土地利用管理司，中国土地勘测规划院，北京大学城市与环境学院.开发区土地集约利用评价规程（试行）S.2008. 2 国土资源部土地利用管理司，中国土地勘测规划院，北京大学城市与环境学院.开发区土地集约利用评价规程（试行）S.2010. 3 尹剑.开发区地价与土地集约利用的相互关系研究D.长安大学硕士论文，2009. 74 陈纬.大陆城市土地集约利用的方法研究J.中国土地科学，1996，10（6）：32-33. 作者简介：张婷婷（1985-） ，女，汉族，陕西榆林人，安徽农业大学土地资源管理硕士研究生，研究方向：土地经济与规划。
