1、1建筑物区分所有权之共有权研究【摘要】由于人们的住房正呈现着高层化趋势，出现了多个区分所有人共同拥有一栋建筑物的情形，因而许多纠纷也随之产生。因此，要解决建筑物的大部分纠纷，有必要对建筑物区分所有权之共有权相关问题进行深入探讨。 【关键词】共有权 实践纠纷 立法完善一、建筑物区分所有权之共有权的性质 建筑物区分所有权之共有权，按性质可分为按份共有、共同共有与总有。建筑物区分所有权之共有权的法律性质究竟属于哪一类，学术上一直存在着争论。 （1）按份共有说。这种学说认为，共有的共有设施部分属于专有部分的从物，与此同时，共有部分和专有部分是连为一体的，共同使用部分的所有权，应随各相关建筑物区分所有权
2、的转移而转移，所以建筑物区分所有人对于共有部分所享有的共有权应为按份共有。 （2）共同共有说。这种学说认为，区分所有权之共有权是以法律或契约之规定而结成的共同关系，从而享有一物的所有权。各共有人对于共有物既有处分和管理权，而且也有占有、使用、收益的权利。不得在共有关系维持期间请求分割共有物。 （3）总有说。这种学说把一个所有权分解成为占有、使用、收益和处分等权能，但是，这种权利行使的规则应由全体成员决定，并且各个2成员应平等的享有这些权利，这种带有极为浓厚团体统治色彩的总有形态，由于在现实中很难实现，所以并不被大多数学者接受。 二、建筑物区分所有权之共有权特定区域的权属问题 （一）车位、车库的
3、权属问题 所谓地面停车位的产权，实际上是土地使用权，由于地面停车位直接设置在小区土地表面，即房屋所有人共同拥有使用权的土地表面，因而，应当由全体建筑物区分所有权人共同拥有地面停车位的权属。开发商没有任何法理依据占用道路设定停车位取得所谓的所有权，实践中，开发商是将本属区分所有权人共有的道路再次出租出售获得利益，侵犯了业主共同利益。从经济成本上分析，几乎不用进行任何的投入开发商就可以设定停车位，如果允许开发商取得所有权，对业主来说，是非常不公平的。因此，不论是否经过规划许可，小区停车位的权属都应当由全体区分所有权人共同共有。 地下或半地下停车位、停车库的出现是为了更有效的利用空间，在现代住宅小区
4、里，往往会利用高层住宅的地下层或集中绿地的地下空间或居住区中心广场停车。在实践中，有的开发商认为，车位、车库只是利用地下空间，并未占用土地表面，并不存在土地使用权问题。但是，我国并没有关于地下空间权的立法规定，即使允许利用地下空间，该权利也需要有明确来源。同时，开发商建设时投入了一定的成本，考虑到地下停车位、车库的造价比较高，根据公平原则，全体区分所有权人应当支付必要的建设费用。 （二）小区会所的权属问题 3所谓会所，一般是指用于小区居民进行公共活动而规划建设的建筑物。许多房屋购买者认为会所是小区的公共设施，但入住后，却发现开发商将会所出租用做其他用途，因而引起各种纠纷。 小区会所应分为以下情
5、况：如果开发商没有把因建设会所而占用的土地和建设费用的成本摊入各专有部分，而是通过单独投资建设，单独占用土地的方式建设会所，则开发商有权处分该会所。相反，如果会所的土地和建设成本已经由小区的业主平均承担，则业主应当共同享有该会所的所有权。若开发商主张享有独立的所有权，则开发商应负举证责任，即出具会所建筑面积的独立产权证。在明确权力归属后，小区会所的使用问题就清晰了。倘若属于开发商，即使开发商为了表明配套设施的齐全，而以小区会所的存在作为房屋买卖时的宣传手段。开发商依然可以通过合法形式管理，业主使用应该缴纳相关的费用。如果小区会所的土地和建设成本由业主以平摊方式来承担，则小区业主享有所有权，与此
6、同时，会所的收益也应属于业主。然而实践中，由于小区会所的设施受到数量上的限制，全体业主平等使用难以实现。所以，可以根据业主的使用程度来收取相应费用。 三、建筑物区分所有权之共有权人的法律责任 建筑物区分所有权之共有权人的法律责任，指的是建筑物区分所有权之共有权人在违反相应义务时依法应承担的法律后果。从我国物权法第八十三条规定可以看出，我国共有权人违反义务需要承担的法律责任主要有停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失等。 为了维护共有权人的合法权益，我国应完善法律责任制度。我国台4湾地区采用的制裁制度其中一项是强制出让制度，另一项制裁制度是剥夺居住权制度，法国住宅分层所有权法的第 19 条规定，
7、共有权人对所分担的负担和共同费用，以其享益部分设定的法定抵押权加以担保。美国建筑物区分所有权现行制度对建筑物区分所有权人未能履行其义务时，则规定了优先权制度。 比较而言，上述各国立法例均规定了强化的确保措施，而我国物权法就上述问题未设特别的规定。对其适用违反一般义务的相同责任承担方式，而不能确保共有人履行该义务，对于区分所有共同生活关系，构成了严重的潜在危害。实践中，我国发生的大量因个别区分所有权人不交物业费，导致管理无法正常进行的现象，即为法律规定欠缺的直接后果。总之，我国未来有关法律制度完善应多借鉴国外立法的规定，以保障共有权人负担和清偿分摊费用的义务，保障建筑物区分所有之共同事务管理的正常进行。 参考文献： 1杨立新.共有权理论与适用M.北京：法律出版社，2007. 2杨冉.建筑物区分所有权若干问题的探析J.法制与经济 （中旬刊） ，2011， （07）. 3董文燕.浅析我国物权法中建筑物区分所有权制度J.法制 与社会，2011， （04） 4金俭.中国不动产物权法：原理?规则?适用M.北京：法律 出版社，2008.
