1、1我国小产权房现象探讨及对策研究【摘要】近年来，小产权房问题一直是各方瞩目的焦点。本文通过对其现状和成因的分析，在混合策略博弈的基础上，构建政府监管部门与农民的混合策略博弈模型，借助模型分析二者的行为选择。并通过对行为选择的分析，本文提出相应的对策建议：对监管部门要加强监管力度，对开发农民也要加大惩罚力度。 【关键词】小产权房 博弈 激励的悖论 小产权房问题由来已久，早在上个世纪 90 年代，以北京为主要代表部分大型城市就已经出现了在农民集体所有土地上建设、向本集体以外城镇居民出售的小产权房。据国土资源部（2010）不完全统计，全国小产权房建筑面积已超过 66 亿平方米（相当于中国房地产业近
2、10 年来的开发总量） ，小产权房在各类城市周围、经济开发区、旅游风景区、大学新城等区域都已具备相当规模。即使有国家的明令禁止，建设部的明确警示，法院的严厉判决，小产权房的建设势头仍然未能被遏止住，在短短几年间如雨后春笋，遍布全国，业已形成了一条完整的建设、销售、交易转让产业链。同时官、学、商、民各说各话，激烈博弈，问题日趋复杂，小产权房的解决也越来越紧迫。利弊共生的小产权房折射出我国社会现存的诸多矛盾，如何辩证地分析小产权房问题具有重要的现实意义。 一、小产权房产生的原因分析 2（一）小产权房的根本成因 我国宪法规定：城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。但同是土地公有制，二者并非同地、同
3、权、同价，具体表现在：集体土地所有者不能买卖其土地；集体土地使用权必须首先在集体成员内部进行初始配置。除了宅基地使用权不能抵押和转让给集体成员外，农地的承包权亦不能抵押，其流转也受到一定限制；农民在自己的宅基地上以及村民集体在集体建设用地上建设的住房只能卖给本村居民，如果卖给外村特别是城市居民，则被视为小产权房，不受法律保护。 因此，城乡二元土地制度导致的结果为：农村由于受到集体土地的买卖的限制而继续停留在耕地与种植的农业经济中，相较依靠城市商品房高速发展的城市经济落下了一大截。在现有自留地大量出现空余与农村经济迫切需要发展的情况下，农民为了追求更高的收益，开始集体发展小产权房。这对矛盾即成为
4、“小产权房”屡禁不止的主要原因。 （二）小产权房的现实成因 低廉价位优势。小产权房最大的优势就是其低廉的价格。尽管近几年价格一直呈上升态势，但是对比大产权房高昂的房价，大量低收入者成为了购买小产权房的主流群体，不少工厂为了节省成本甚至自行提供以集宿楼形式为主的小产权房，供本厂工人住宿。 农村区位优势。小产权房的最初的购买动机是低收入群体追逐低廉的价位，而近几年开始，随着小产权房别墅的兴起，不少城市白领由于城市环境恶化，开始将购买目光投向位于湖滨与田地之间的农村小产权房，许多农村与开发商也看到了其优良环境条件，纷纷开始建造别墅这3类小产权房。 中国法律的不完善和监管部门的执法不严。 中华人民共和
5、国宪法第八条规定， “参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山” 。 中华人民共和国土地管理法第四十三条规定， “任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（ 镇） 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外” 。正是法律法规中许多模棱两可地方的存在，给小产权房建设留下了打“擦边球”的空间。而监管部门的执法不严更是助长了小产权房的蔓延，如果监管部门能够在小产权房刚开始建设时就将其遏制，小产权房就不会发展到如今进退维谷的局面。 二、博弈
6、分析与模型建立 严格来说，小产权房牵涉到的博弈方很多，本文认为，主要包括政府监管部门，房地产开发商，村镇，农民和购买者。 （一）博弈分析 对政府监管部门：一方面，小产权房的存在有利于缓解普通商品房供不应求，能有效抑制房价的高速增长。另一方面，小产权房冲击着地方政府对土地市场的掌控，造成政府土地出让金收益的大额损失，财政吃紧，同时小产权房以非法身份存在无疑对政府形象造成了破坏。总之，小产权房对政府监管部门是弊大于利的。 对房地产开发商：小产权房的扩张冲击了房地产市场价格体系，开4发商无钱可赚，纷纷选择退出行业，将造成我国房地产行业的大幅度萎缩。 对乡镇政府：小产权房的开发有利于增加乡镇政府的收益
7、，提升乡镇整体生活水平，有助于乡镇政府的政绩建设。 对农民而言：小产权房的出现维护了农民的基本权益。土地若被国家征用，农民只能获得少量补偿金，若是被开发成小产权房并上市交易，土地得到巨额增值，农民收益显著提高。 对购买者而言：小产权房的存在一定程度上解决了低收入人群购房难的问题，他们以远低于商品房的价格购买到一套可以居住几十年的房产，虽然承担了没有房产证明的风险，但满足了基本需求。 总体来说，政府监管部门在这场博弈中受损最多，而农民则成为最后的赢家。对此，我们为了简化模型，仅从政府监管部门和农民来分析他们在小产权房出现过程中是如何博弈的。 （二）假设条件 博弈的参加者：监管部门与农民。各博弈方
8、各自可选择的全部策略或行为的集合：监管部门选择检查还是不检查小产权房，农民选择开发还是不开发小产权房。博弈的次序：监管部门以概率 p 选择不检查，1-P选择检查小产权房；农民以概率 q 选择开发，1-q 选择不开发小产权房。所以这种策略选择方式为“混合策略” 。本博弈中两博弈方策略得符合两个原则：第一，不能让对方知道或猜到自己的选择，因而必须在决策时利用随机性；第二，他们选择每种策略的概率一定要恰好使对方无机可乘，即让对方无法通过针对性地倾向某一策略而在博弈中占上风。 5博弈方的得益：监管部门的检查成本 C（检查要耗费大量的人力，物力和财力） ；监管部门的收益包括：违法建设罚款 F，监管部门透
9、明执法的形象收益 L，开发农民对监管部门的贿赂 R，小产权房不开发要比开发多一笔土地出让金收益 S。农民的开发成本：我国特有的城乡二元土地制度，使农民的开发成本在巨大的开发收益面前可以忽略不计；农民的收益包括：开发收益 M，不开发自用或被国家征用收益 N。显而易见，FM，因为只有监管部门的违法建设罚款超过农民的开发收益，才能有足够的惩罚力度来抑制小产权房的开发。同时，MR，农民的开发收益必须大于开发农民对监管部门的贿赂，否则就没有足够大的利润来驱使农民开发小产权房。另外，L （三）得益矩阵及其分析 监管部门和农民的博弈收益矩阵 用划线法很容易发现它不存在纯策略纳什均衡，也即任何一个纯策略组合都
10、有一个博弈方可通过单独改变策略而得到更好的得益。 政府监管部门检查的期望收益：U1=q*（L-C+F）+（1-q）*（L+S-C） 政府监管部门不检查的期望收益：U1=q*（R-L）+（1-q）*S 根据混合策略博弈的第二个原则，农民选择开发和不开发的概率 q和 1-q 一定要使监管部门选择检查的期望收益和选择不检查的期望收益相等，即 U1=U1，经计算得 q=（C-L）/（L+F-R） 。如果 q（C-L）/（L+F-R） ，监管部门会检查，如果 q（N-M+F）/（F-R） ，农民会开发，如果 p（N-M+F）/（F-R） ，农民不会开发。 所以本博弈的混合策略纳什均衡为 q=（C-L）/
11、（L+F-R） ， p=（N-M+F）/（F-R） ，农民选择以概率 q 选择开发，政府监管部门以概率 p 选择不检查。 三、结论 政府监管部门和农民之间的混合策略博弈，还可以揭示一种“激励的悖论” ，对此我们采用图解分析。 容易说明该线与横轴的焦点 q*就是农民选择开发概率的最佳选择，选择不开发的最佳概率则为 1-q*。首先 S 到（R-L）连线上每一点的纵坐标，就是在农民选择该点横坐标表示的开发概率 q 时，政府监管部门选择不检查策略的期望收益 U1=q*（R-L）+（1-q）*S。加重对在农民开发小产权房时，政府监管部门不检查的处罚，即 L 增大使得（R-L）下降到（R-L） 。此时，如
12、果农民开发的概率保持不变，那么政府监管部门不检查的期望收益将会变为负值，政府监管部门肯定会选择检查。政府监管部门检查农民只能减少开发，直到 q*下降到 q*，此时政府监管部门又会恢复混合策略，达到新的混合策略均衡。这就是说，加重对失职政府监管部门的处罚而使监管部门真正尽职只是短期效果，但在长期中并不能使监管部门更尽7职，监管部门的尽职程度不是由（R-L）决定的。加重处罚失职监管部门的长期效用，恰恰是会降低农民开发小产权房的概率。 同样的，加重对开发农民的处罚意味着 F 会增加，从而使（M-F）下降到（M-F） 。如果政府监管部门在混合策略中保持其概率分布不变，此时农民开发小产权房的期望收益变为
13、负值，因此农民会停止开发。但是在长期中，农民减少开发会使得监管部门更多地选择不检查，最终监管部门会将不检查的概率提高到 p*.达到新的均衡，而此时农民开发的期望收益又恢复到 0，他会重新选择混合策略。由于农民的混合策略概率分部是由图二决定的，并不受（M-F）的影响，因此加重对开发农民的惩罚在长期中并不能达到抑制开发的目的，最多只能抑制短期发生率，但却起到了使政府监管部门节省检查成本的作用。 三、对策 （一）加强监管力度，鼓励第三方监督 目前全国小产权房面积已达 66 亿平方米，数字惊人，严重冲击 18亿亩耕地的红线，光靠中央政府下达政策，地方政府执行还是远远不够的。政府监管部门应该下放部分权利
14、给乡镇政府乃至农村，并做到责任到人，如果存在村内有农民开发小产权房而没有上报的情况，给予乡（镇）长或村长降级或撤职的处分。同时还要鼓励群众积极举报开发小产权房的情况，对于成功举报的群众给予适当奖励。通过监管部门和群众的通力合作，小产权房的增长势头必将受到有效的遏制。 （二）区别对待类型不同的小产权房，加大惩罚力度 对于国内如此大规模的小产权房， “一刀切”的做法显然是不明智的，8因为很多小产权房的住房质量均达到合格标准，强行拆除将造成无谓的损失与浪费，同时因牵涉到的利益群体众多，此举也可能引起社会混乱或暴动。我们必须理性对待，分类处理。本文认为，对在建的小产权房，必须做到严打增量，严格土地管理
15、，对新增小产权房进行没收充公或强制拆除，对已建成的小产权房补交费用予以确权，对转让环节进行限制或补交规费、出让金等有条件转让。 参考文献： 1谢识予.经济博弈论M.上海：复旦大学出版社，2006. 2张丽娟.解题小产权房J.城市开发，2007， （07）. 3时寒冰.为了民生，请给小产权房一条出路N.上海证券报，2007， （07）. 4严焰.“小产权房”的形成原因与出路探究J.对策与战略，2008， （02）. 5郝建国.小产权房不能一刀切N.华商报，2008， （03）. 6许海燕.梅昀，张汉江.利益博弈视角下小产权房的经济学思考J.经济体制改革，2008， （05）. 7齐介仑.农地权属的交锋J.财经文摘，2008， （07）.
