1、浅论不动产登记对三线城市的影响【摘 要】 文章探讨不动产登记暂行条例实施后对三线城市的影响：促进房地产市场健康稳定，行业提质增效；保护不动产权利人的合法财产权，推动地区经济发展转型；提高地方政府经济决策的科学性，推动社会稳定发展。 【关键词】 不动产登记；房地产；物权；统一管理；科学性 2015 年 3 月 1 日，以不动产登记暂行条例施行为标志，我国正式启动不动产登记工作。由于条例多是原则性、方向性条款，所以，有关部门随之展开“不动产登记暂行条例实施细则”的制定，目前正处于最后的修改完善阶段，等到细则完善后将向全国推开。 条例纳入登记的不动产权利包括集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权
2、；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。有分析人士认为，不动产统一登记将对各类社会经济活动产生正面、积极的影响。对于三线城市来讲，不动产登记实施还将在更广大的宏观层面对地域经济起到积极推动作用。 一、促进房地产市场健康稳定，行业提质增效 不动产登记暂行条例施行后，对房地产市场冲击较为明显，在一、二线城市，大量存在刚性需求的消费者期待不动产登记产生的清底效应，观望等待心理加重，他们希望二手房领域出现大规模抛售，以降低个人购房的成本支出。不过数据表明，不动产登记的消息并未导致一、二线城市房价出
3、现剧烈波动。但在三四线城市，同类消息却阻滞了房地产市场业绩总体上升。 近年来，受一、二线房地产行业振兴的影响，三线或四线城市的房地产建设全面提速。以大同市为例，2013 年，全市房地产开发施工面积1707.9 万平方米，比上年增长 54%，其中住宅面积 1520 万平方米，比上年增长 58.3%。竣工面积 872 万平方米，比上年增长 8 倍，其中住宅竣工面积 812 万平方米，比上年增长 10 倍。从全市房地产投资情况分析，2011 年房地产投资比 2010 年增加 49%，2013 年比 2012 年又增加了55%，创历史新高，达到 265 亿元。 开展不动产登记，使相当一部分以财产隐形储
4、存为购房目的潜在消费者中止购房行为，新房销售遇冷，加上二手房抛售量增加，进一步加大了市场上房屋供应量，从而导致大同地区房地产呈现饱和状态，不少房产企业出现资金周转困难、延长房屋交付期等问题。不过，并非所有房产企业或房产类型均遭遇市场严冬，普通房产和二手房市场销售疲软、高端房（别墅、跨层复式）表现乏力的同时，精品房与学区房相对供应紧张，一些物业管理出色的地产项目受追捧，设计普通、管理不到位、口碑一般等竞争优势不明显的房产企业逐渐被消费者抛弃，这预示着以实施不动产登记为标志，大同房地产业将进行调整期，未来的地产发展战略将回归正常定位，更科学、更合理。 首先，面对是日益趋紧的市场环境，房地产企业只有
5、不断研究市场，研究消费需求，不断提高建筑质量和服务质量，增加优质新型产品和物业服务供给，提升产业竞争力和附加值，才能实现更有质量和效益的增长。其次，伴随不动产登记的实施和相关税收调节，公众的购置房产时品质消费比重增加，这里面蕴含着巨大而持久的发展空间，有助于形成多层次多品级的住房供应体系，有利于房地产企业最大程度提高投资有效性。 二、保护不动产权利人的合法财产权，推动地区经济发展转型 “规范，才是权利的根本来源。 ”1建立不动产统一登记制度是中华人民共和国物权法与国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善
6、产权保护制度” “赋予农民更多财产权” “健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，通过开展不动产登记，能进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，对盘活三线城市土地权益、推动经济发展具有重要意义。 1、有利于保护不动产权利人的合法财产 市场经济的基础本质是产权经济，几乎所有经营与资本活动都可见到产权的身影。通过不动产统一登记，可以对不动产物权进行确认与保护，避免出现产权纠纷，使各类型产权的归属性质及覆盖范围得到明晰和确认，为开展各类经济活动奠定坚实稳固的基础。近年来三线城市在国有用地或商业用地征收处置方面出现过个别过激行为和争议举措，归根结底是物权或产权未明晰确认导致的，
7、不清晰意味着存在大量利益模糊区域，处理过程中产生矛盾在所难免。 2、有利于保障不动产交易的公正与安全 “在管理模式中，公共机构在公共关系中居于支配地位，社会稳定与统治秩序的意义往往被片面夸大导致更为根本、更为重要的价值目标的遮蔽，公众的价值诉求往往得不到充分的反映。 ”2通过不动产统一登记，使不动产信息更加完备、准确、可靠，不动产交易因此更加公正、公平、公开，不动产价值、归属人等重要信息一目了然，有助于保护权利人合法财产权，举例说明，登记明晰后，将避免出现一房一地多卖、物权被非法侵占等现象。 鉴于上述两个“有利” ，物权或产权拥有者在参与经济活动中将拥有更多直接或间接资本，对地区经济发展将起到
8、有力推动，特别是三线城市，不少中小企业与个人在调整产业结构时、创业转型过程中缺乏有效资金支持，不动产登记为物权定性定质，可使显性或隐性的财产权转变为发展资本，置换资金或以物权入股，突破创业转型中遇到的瓶颈。此外，不动产登记还可促进农村集体经营性建设用地在出让、租赁、入股时与国有土地同等入市、同权同价，发挥市场对土地配置作用的重大突破，对农业现代化和城乡一体化必产生重大推动作用。 三、提高地方政府经济决策的科学性，推动社会稳定发展 十八大以来，科学决策、统筹决策作为衡量各级政府管理水平的标准被提到新的高度。要做到科学决策，必须依靠详实准确的数据信息，数据失真，科学决策无从谈起。我国不动产多头登记
9、的体制长期存在，各类不动产登记职能散布在不同的部门，登记方式、登记主体、登记依据都存在着差异，这导致政府部门获取的信息不精确，不利于经济领域决策的正确和有效。如过去耕地、房屋、农田、林地等都是分别登记，“不同不动产的登记机构达二十多个” ，3国家相关管理数据也不清晰，这种做法不利于不动产权利的清晰和交易安全。本次实施动产登记的关键是“统一” ，不但要在全国范围内实现数据统一，而且将过去分散于不同管理部门的职能统一，形成精准、详实的信息管理平台，为科学决策提供有力支撑。 以房地产市场为例，近年不少三线城市存在农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于住宅建设和商业建设，这些隐性的城市用地供给缺乏
10、数据监管，干扰城市土地管理部门信息分析，容易发生用地数据偏差，对地区规划和经济发展形势产生误判。不动产登记实施后，有助于厘清土地资源，推动地区经济稳步健康运行。除此之外，通过不动产统一登记，还能降低政府行政运行成本，最大限度利用信息资源，完善政府运行机制，提高相关领域的治理效率和水平。 【参考文献】 1 美罗伯特.C.埃里克森著：苏力译.无需法律的秩序邻人如何解决纠纷M.中国政法大学出版社，2003.52. 2 罗豪才等著，罗豪才，宋功德.公域之治的转型对公共治理与公法互动关系的一种透视.软法与公共治理.北京大学出版社，2006.37. 3 向明.不动产登记制度研究M.华中师范大学出版社，2011.63.
