1、对中国住房制度改革的浅析【摘要】从民生角度理解， “住有所居”指的是老百姓都能住得上房，具体包含了两层意思：有购房能力的居民 可以根据需求买得起房，无购房能力的居民可以通过保障体系租得上房、住得上房。因此，当务之急是建立健全住房保障体系，使低收入人群得到应保尽保，避免把他们推向商品房市场。 【关键字】住房制度，改革，措施 一、中国住房制度改革的调整与规范 改革开放三十年来，中国住房制度经历了一场由福利化分房和低租金公房制度向住房商品化、市场化、社会化的重大转变。 近年来，我国政府针对全国商品房价格上涨过快的趋势，开始对我国住房制度进行调整与规范。 2006 年 5 月国务院总理温家宝主持召开国
2、务院常务会“加快城镇廉租议，提出六项措施调控房地产，其中一条是：住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级这市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 ”一阶段，主要是对上一阶段住房保障滞后的原因重新审视，提出住房保障的主要任务是针对低收入家庭提供廉租房和经济适用房。另外，针对中等收入家庭的限价房和经济租用房也开始尝试，这两类产品属于政策性住房，并不属于严格意义上的住房保障范畴。二、中国住房制度改革的成就 以 1998 年为起点，中国住房制度进入了全面社会化、商品化和市场化的历史新阶段。作为中国渐进式改革的重要组成部分，城镇住房全面社会化、商品化和市场化的改革对于促进房地产业
3、与其相关行业市场的发育以及改善城镇居民的居住条件起到了极大的推动作用。所取得的改革成就主要体现在以下几个方面。 1.房地产业成为拉动经济增长的重要力量。自 1998 年以来，全国房地产业年度完成投资总额逐年增加，年平均增长率为 22.41%，到 2005 年，其年度完成投资总额为 15909.25 亿元，其中仅商品房建设投资就达11314.91 亿元，成为拉动经济增长的重要力量。 2.全国商品住宅的销售量逐年攀升。1991 年全国商品住宅的销售面积仅为 2745.17 万平方米，销售额为 207.60 亿元；至 2006 年达到55422.95 万平方米，销售额为 17287.81 亿元，全国
4、商品住宅的销售量逐年攀升。 3.房地产开发企业的经营收入及利润快速增长。1998 年全国房地产开发企业个数为 24378 个，至 2006 年底全国房地产开发企业个数比 1998年增加 34332 个，在房地产业拉动经济增长的同时，房地产业的经营总收入即营业利润也以很快的速度发展。 4.房地产业的从业人数不断增加。全国房地产业的从业人数在 1985年时仅为 36 万人，占当时城镇就业人数的 0.28%，到 2006 年则发展为160 万人，接近城镇就业人数的 0.46%。 三、中国住房制度改革存在的问题 住房全面社会化、商品化和市场化改革的影响不只是局限于住房市场本身，还存在着房价持续过高，住
5、房供需结构错位；扩大财富差距；加剧居住区分割；社会成本过高等问题。 1.房价持续过高，住房供需结构错位。商品房销售行为不规范、管理不严格，一些违法违规行为滋生，既扰乱了正常的市场秩序，也诱发和加剧了短期投机炒作。此外，房价持续过高还与住房供需结构错位有关。各地住宅开发应建设 70%左右的普通商品房、经济适用房，但在实际开发建设中，其比例远小于此，满足不了中低收入家庭的购房需求。 2.居民财富差距进一步拉大，影响社会稳定。需要强调是住房市场上的很多问题本身不是住房市场带来的，也不是在住房体制内部能解决的。比如高房价很大程度是由于收入差距过大造成的，但与此同时，住房市场本身的发展确实也会成为一个“
6、助推器” ，加速扩大不同人群的收入与财富差距，加剧社会分化。 3.居住区分异现象加剧，影响到“和谐人居”的构建。1998 年以后的住房市场化改革彻底打破了由单位统一分配住房的模式，城镇居民在获得自由选择居住地点权力的同时，客观上也出现了居住区分异的现象。4.城镇土地利用率低，造成社会成本过高。房地产大量占用农用土地，这些土地的闲置率过高，造成极大浪费。截至 2004 年年空闲土地和批而未底，全国城镇规划范围内共有闲置土地、供的土地将近 400 万亩，相当于现有城镇用地总量的 17.8%。另外，由于强行拆迁和征地，对农民的补偿过低，失地农民的基本生计不能得到有效保障，从而导致社会矛盾激化。 四、
7、中国住房制度改革的趋势与措施 1.及时、科学制定和实施住房建设规划。各级城市人民政府要编制住房建设规划，明确近几年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。同时，地方各级人民政府要采取有力措施，加强对住房建设规划制定工作的指导和监督。 2.在坚持住房市场化方向的同时，大力发展住房租赁市场。要大力发展规范的租房市场，推动租房服务产业化，是实现中国房地产市场健康和可持续发展的一个重要条件。发达的住房租赁市场也更能够进一步促进劳动力要素的流动。围绕租房市场，通过信息中介、物业管理、维修服务等环节，也可以创造相当可观的就业机会，实现丰厚的服务产业附加值，形成一个大的产业。 3.正视住房的福利性、
8、保障性、社会性，健全经济适用住房及廉租住房构成的住房保障体系。商品房与经济适用房发展的不协调迫使房屋需求者基本上只能通过市场解决住房问题，导致商品房价格快速上升，中低收入人群改善住房条件的意愿越来越难以满足。从民生角度理解，“住有所居”指的是老百姓都能住得上房，具体包含了两层意思：有购房能力的居民可以根据需求买得起房，无购房能力的居民可以通过保障体系租得上房、住得上房。因此，当务之急是建立健全住房保障体系，使低收入人群得到应保尽保，避免把他们推向商品房市场。 参考文献： 1杨红旭.改革开放 30 年，住房保障在曲折中发展J.上海房地，2008， （6）：10-14. 2王晓瑜，郭颂海，等.住房社会保障理论与实践M.北京：中国经济出版社，2006：263. 3白山.转型发展期中国住房制度改革回顾与绩效评价J.河南社会科学，2008， （3）：49-51.
