1、山东省各市房地产业发展水平的测度研究摘 要：山东省是我国的经济大省，房地产业发展也处于较高水平。然而其部分地区出现了房价相对过高、房屋质量较差、空置率较高等不和谐现象，各地政府也出台了一系列政策来指导房地产市场发展。但房地产市场发展水平的测度标准还没有统一，本文章通过建立房地产业发展水平评价指标体系，应用主成分分析法对山东省 17 地市的房地产业发展水平进行了定量分析，将各市分为四类，并对各类进行了评价分析。 关键词：房地产业；发展水平；主成分分析 1 影响房地产业发展水平的指标选择 房地产业发展不仅是带动经济发展的重要支柱产业，而且与民生息息相关。各地区经济发展存在区域性差别，这包括各地区在
2、房地产业发展规模和质量的差别。各地区应该针对自身发展水平调整房地产业发展结构，引导房地产行业健康发展。1 发展水平又称“发展量” ，是指时间数列中的每一项具体指标值。它反映社会经济现象在各个时期所达到的规模和发展的程度，既可以表现为总量指标，也可表现为相对指标或平均指标。发展水平实际就是时间序列中的每一项具体数值。 房地产业发展水平表现在多个方面，主要有房地产业发展的总量方面、房地产开发、房地产市场、房地产开发企业状况及其经营等方面2。具体而言， 本文选取反映房地产业综合发展的八个指标，分别是： 每万人拥有房地产业企业个数 Y1 每万人房地产业竣工产值 Y2 房地产业年末从业人员的人均利润 Y
3、3 每万人房屋建筑施工面积 Y4 每万人房屋建筑竣工面积 Y5 每万人房地产业实收资本 Y6 每万人房地产业资产合计 Y7 房地产业总产值占 GDP 比值 Y8 2 数据的分析 本文运用 SPSS 软件进行分析，得到特征值、方差贡献率和累积贡献率，提取前三个主成分，方差贡献率达 87.441% ，因此前三个主成分足以反映房地产业的发展水平。通过计算方差贡献率、主成分的总得分值，这个总得分值反映了房地产业的发展水平3，4。其中具体数据如下各表： 表 1 主成分分析表 表 1 给出了该分析从原始变量中提取的信息，可以看到所有的指标损失都很小，主成分几乎包含了各个原始变量至少 99% 的信息。 表
4、2 总方差分析表 表 2 则显示了各个主成分解释原始变量总方差的情况，保留特征根大于 0.8 的主成分，从表中可以看出保留三个主成分为宜，这三个主成分集中了原始 8 个变量信息的 87.441% ，可见效果是很好的。SPSS 计算出旋转后的因子载荷矩阵，如表 3 所示： 表 3 旋转后的因子载荷矩阵 由主成分分析可知，第一主成分 F1 主要由每万人房地产业竣工产值、每万人房地产业实收资本、每万人房地产业资产合计、每万人房屋建筑施工面积指标决定，而且这些指标在主因子 F1 上的载荷均在 80% 以上，这些指标代表房地产业施工规模和企业的资本的发展，而且主因子 F1 对Y 的方差贡献已达 58.9
5、11%。第二主成分主要由房地产业年末从业人员的利润总额决定，该主成分反应的是房地产企业利润状况。第三主成分主要由每万人房屋建筑竣工面积、每万人拥有房地产业企业个数决定，该主成分反应的是竣工量和企业数量的发展状况。 通过表 3 计算出发展指标所占权重，再根据山东省统计年鉴（2011）各地区建筑业企业主要经济指标和各地区建筑业增加值，通过SPSS 计算的出各地区的得分情况，如下表 4 所示： 表 4 各地区房地产业发展综合得分表 其中：F=0.58911*F1 + 0.15538*F2+0.12992*F3，计算的出 F 的平均值约等于 0。 Fl 代表各地区房地产业发展规模，由 Fl 一列可以看
6、出济南市、淄博市、青岛市、东营市在房地产业发展规模上处于全省领先地位，F1 与各地区生产总值有关，即包含各地区经济发展水平；由 F2 一列可以看出烟台市、东营市、青岛市房地产业发展速度方面比较好，这与这部分地区人民生活水平普遍提高较快有关。 从图 1 中可以清楚的看出综合得分 F 东营市排名第一，其次是济南市、青岛市、淄博市这几个市归为房地产业发展较发达地区（得分大于1.5） ；第二类地区，次发达地区（得分在 0 到 1.5）由威海市、烟台市、泰安市、日照市、潍坊市组成；第三类地区，较发展地区（得分在 0 到-1.5）由莱芜市、枣庄市、滨州市、济宁市、临沂市组成，房地产业发展水平低于全省平均水
7、平。第四类地区，欠发展地区（得分小于-1.5）由德州市、聊城市、菏泽市组成。各个分类如下表 5 所示： 3 发展水平的分析及政策建议 3.1 较发达地区 较发达地区具有良好的地缘优势和较佳的投资环境，房地产业吸引力大，投资收益较高。房地产业的发展还可以进一步做大做强，在提高房地产业的效益方面还有进一步拓展的空间。但也要稳定房地产业的发展，警惕房地产业过热现象。一旦经济发展减缓，房地产业将受到重创，在当前经济下行空间主要稳定房价5。 其中，东营市作为山东人均 GDP 最高的地区，房地产业的发展水平在其经济的支撑之下，是目前发展最好的地区。济南作为省会城市，可以利用自身优势继续在房地产业内在质量方
8、面加快发展。青岛市、淄博市则可以继续借助山东半岛城市群和山东半岛蓝色经济区建设的有利政策，采取优惠措施加快发展。 3.2 次发达地区 次发达地区在吸收资金方面，应大力吸收外资或民间资本进军房地产业；加强管理，规范房地产企业的市场行为；建立健全的住房供应体系，尽快解决房地产业的结构性矛盾，合理配置住房与非住房，高档住房与低价位住房的结构和比例。 其中威海市、烟台市、日照市可以充分利用沿海风景资源，环境优美的优势，发展旅游地产和休闲养老地产，从特色房地产入手来发展房地产业。在大规模城市化进程中，搞好拆迁与开发的关系，积极探索社会保障机制。泰安因泰山成为全国著名的旅游城市，应充分利用泰山景色和其文化
9、氛围来吸引更多资金，逐步完善投资环境，加快旅游地产开发。潍坊作为山东省交通条件、城市环境、城市规划等方面非常优秀的城市，应该发挥自身的优势，加快房地产业的发展，借助争创全国文明城市和中国人居环境奖的契机，加快住宅产业的现代化进程，促进房地产业总量保持增长和住宅建设质量全面提高，使房地产业的发展更上一层楼。 3.3 较发展地区 较发展地区应加速房地产业的发展，提高房地产业的增加值，提高房地产开发企业的效率，可把房地产作为基础产业，增强后发优势。积极改善投资环境，狠抓招商引资工作；加大经济适用房的开发力度，搞活房地产二、三级市场；加强监管，整顿和规范房地产市场秩序6。 这一区域集中在鲁西南地区，由
10、于其经济水平和环境资源的限制，房地产业发展略低于全省平均水平。其中，莱芜要充分利用其钢铁基地的优势，加速发展保障性住房，努力改善住房环境。枣庄应该紧紧围绕“天下第一庄”的优势，努力拓宽融资渠道，加强房地产质量管理，加速城市棚户区改造。滨州市要借助黄河三角洲高效生态经济区的机遇，加速生态环境的改造，加快房地产业发展速度。济宁市应该借助打造鲁南苏北区域中心城市的机会，加快房地产业的发展，同时更要注意质量的提高。临沂市作为鲁南经济的核心城市，在加快房地产业发展的同时，还应在房地产市场的管理方面形成良好的制度，积极探索适合本区域房地产业发展的合理的制度政策。 3.4 欠发展地区 欠发展地区由于受经济发
11、展和自然条件的影响， 房地产业的发展水平相对较低， 无论从房地产的总量、规模， 还是投资上， 都有待于进一步提高。欠发展地区可以在我省的政策支持下，把房地产业作为先导产业，带动地区经济的发展。在加大土地开发面积的同时，稳定房地产价格，使房价与居民收入水平相称，切忌只求速度和投资量，造成房价虚高。要切实促进房地产业健康有序地发展7。 其中，德州可以充分利用其打造太阳城的机会，发挥其独特的日照优势。走出一条地方有特色的房地产业之路。聊城市应该利用其江北水城的美誉，加快招商引资，把房地产业规模做大做强。菏泽市要借助省里给的优惠政策，结合自身实际，稳步发展基本商业住宅，合理布局商业房产，加快保障性住房
12、建设。 4 研究结论 通过对山东省 17 个地区房地产业的发展水平进行主成分分析， 可以基本得出以下结论： （1）山东省各市房地产业的发展水平较不平衡，不同地区房地产业的发展存在较大差别， 房地产业的发展水平与经济发展水平有较大联系。 （2）通过分析， 山东省各市房地产业基本上可以分为四类： 较发达地区、次发达地区、较发展地区、欠发展地区。较发展地区和欠发展地区如果制定合理的房地产业政策， 能更好地促进地区经济的和谐发展。 （3） 山东省在制定房地产业政策时要侧重于宏观调控，各市制定房地产业政策要侧重中观搞活。政府在制定房地产业总体发展战略时， 不能搞“一刀切” ， 要充分考虑区域差异， 因时
13、制宜， 因地制宜。 （4）各地市要充分认清自己本区域房地产业的发展水平，以及当前的问题，充分利用当地的优势资源或文化环境，尽快使本区域的房地产业发展与当地的社会经济发展相协调。 参考文献： 1 彭本红， 郭小群. 我国房地产业发展水平差异分析及政策建议J. 华东经济管理，2008， （10）：65-67. 2 张二勋.我国房地产业发展的区域差异分析J.中国土地，1995， （4）：37-39. 3 罗维.我国各省份房地产发展水平差异分析J.新疆石油教育学院学报，2009， （6）：153-154. 4 尚国斐，李成刚，耿进强，董延涛.河北省房地产经济发展水平评价研究J.石家庄经济学院学报，2008， （8）：33-36. 5 王金承.中国房地产投资的地区差异分析以 19912007 年数据为例J.经济研究导刊，2010， （20）：58-59. 6 谭术魁，陈晓川.房地产投资差异的测度方法研究与应用J.中国房地产金融， 2006， （1）：9-12. 7 李勇辉，陈勇强，何灵.中国房地产业的区域差异分析及对策建议J. 石家庄经济学院学报，2006， （6）：777-780.
