1、浅析“国五条”对中国房地产的影响摘要：我国的房地产市场是一个典型的政策市场，调控政策的出台对整个房地产市场的供求和价量都会产生巨大的影响。近年来，我国的房地产价格一直在持续上升，尤其在 2007 年之后，房地产价格更是开始快速增长。从 2008 年起，政府针对房地产进行了大量调控， “国五条”的出台成为市场热议的对象。 “国五条”的出台对我国的房地产市场产生了一定的影响，但由于其存在的缺陷与不足，并没有完全发挥其最初的期待效果。 关键词：“国五条” ；房地产；房产税；政策调控 一、我国房地产市场的现状及其影响 （一）房地产市场的基本现状 近年来，我国的房地产价格一直在持续上升，尤其在 2007
2、 年之后，房地产价格更是开始快速增长。在房地产价格整体上涨的大势下，我国房地产市场的现状具体表现为以下几个方面。 1.房地产供求的非均衡性 房地产供求的非均衡性可以分为供求总量上的非均衡性与供求结构上的非均衡性。供求总量上的非均衡性表现为潜在的总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给。另外，我国还存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现象。住房供应结构的非均衡性主要表现在高档房、商品房、廉租房和经济适用房的供给与需求结构不合理，数量不匹配。自我国住房制度改革以来，过分强调住房的市场化分配，致使房价持续高速上涨，地方政府与开发商更热衷于开发商品房，而在经济适用房与廉租房的提供上却积极性不高，使
3、得本应为主体的保障性住房边缘化。 2.房地产“泡沫”开始收缩，市场价格面临下降压力 从 2007 年开始，在紧缩的政策调控下，我国房地产市场的“泡沫”开始收缩，虽然房地产市场的价格依然很高，但面临着严峻的下降压力并出现了不同程度的下降。与此同时，招商、万科和记黄埔地产等房地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售，一些炒房人更是为回笼资金尽快脱手，大幅度降低房价进行抛售。 3.成交量萎缩，空置率上升 由于房地产价格面临着巨大的下降压力，购房者都持着悲观的观望态度，房地产市场的成交量大大萎缩，相对应的，房地产的空置率大大上升。 （二）房地产市场现状的影响 1.房价持续飙升 房价的飙升使得房地产逐
4、渐失去本性，从消费需求演变为投资需求进而转化为投机需求。大部分的商品房将不再是人们的居所，而成为资产增值保值的工具和投机炒作的筹码，甚至成为社会财富的收割机，使我国两极分化更加严重，社会财富集中在极少数的富人手里。 2.对经济安全与金融安全构成长期威胁 房价的过快上涨，一方面使得利用信贷工具购买房地产的人增加，进行消费或投资甚至是投机，给社会经济安全构成威胁；另一方面，高比例的释放房地产贷款，增加了银行经营的不确定性，对经营安全构成威胁。 3.造成经济的“高碳”增长 近年来，我国房地产投资占全部投资的 1/4，相关上下游产业高达60 个。房地产直接影响了我国 GDP 的增长。但是，房地产产业及
5、与其相关的上下游产业均为主要依靠资源消耗、能源消耗及对环境占用来谋求增长的产业，所以房地产无论是在建设前还是在建设后都会造成高碳排放。 二、 “国五条”的提出及其对我国房地产的影响 （一） “国五条”的提出 1.政府的政策调控 从 2008 年起，政府针对房地产进行了大量调控。于 2013 年 2 月 20日出台的“国五条”是第五次的房地产政策大调整。 “国五条”的出台成为市场热议的对象，一方面是因为政策的出台过快，超过市场的预期，政府如此迅速地出台“国五条”旨在抑制当前过热的房地产价格。另一方面是因为政策的力度过于强硬，同样超过了市场的原本预期，被称为了“新国八条”的加强版。 2.“国五条”
6、对房地产的调控 （1）抑制需求 “国五条”系统地提出了抑制需求的细则：首先是继续严格执行商品住房的限购措施；其次是继续严格执行差别化的住房信贷政策；最后是保证充分发挥税收政策的调节作用。从需求角度而言，可以将房地产市场的需求分成三个部分：刚性需求、改善性需求、投资及投机性需求。“国五条”的出台对以上三种不同的需求都造成了不同程度的影响，具体表现为：一是限购政策的继续执行，不仅很大程度上抑制了改善性需求与投资投机需求，也在一定程度上影响了刚性需求；二是差别化的住房信贷政策大大提高了首付比例与贷款利率，使得按揭贷款大幅减少，较大程度影响了改善性需求与投资性需求；三是对二手房交易额征收 20%的个人
7、所得税，对三种需求都造成了重大的负面影响，但由于房地产市场依旧是卖方市场，使得这种税负转移到了买方，会对刚性需求造成更大的影响。 （2）增加供给 “国五条”一方面加强了对普通商品房及其所需土地的供应，另一方面落实 2013 年城镇保障性安居工程（建成 470 万套、新开工 630 万套）。住房的供给受两个方面的影响：土地供给和房地产开发投资。只有在土地供给的基础上开发房地产投资，才能形成住房的供给。 首先，增加土地的供给对解决市场状况的作用相对有限。一方面，现在新增的住房土地大多位于城市郊区，而房地产又具有区位性和异质性，城市郊区的住房并不会较大地改善城市中心的住房压力；另一方面，土地的供给受
8、制于城市规划、土地储备等综合因素，使其土地供给增加的弹性不大。其次，保障性建设发挥效用在中长期，在短期市场上其无法发挥增加住房供给的效用。 （3）结构调整 “国五条”的调整采取了差异化信贷、税收等政策，促进了刚性需求并抑制了投资投机性需求，以达到结构调整、有保有压的目的。 总体而言， “国五条”具有很强的系统性，也将会对市场造成重大的调节作用，但是仅主要通过抑制需求来达成目的，而增加供给调整房价将在短期内无法发挥效力。 3.“国五条”的基本立意 “国五条”的基本立意为：抑制房地产市场投资投机，支持自住需求，促进房地产市场平稳健康发展。其具体表现在以下方面。 （1）完善与健全房地产税收体系 房产
9、税的主要作用是保障地方的财政收入，而不是调控房价。一个健全的房地产税收体制不仅应该包括生产与交易环节的税收，还应包含财产环节的持有税，从长远来看这两种税制并存才是合理的体系。 （2）引导居民树立合理的住房消费观念 我国一直面临着人多地少的现实问题，居民合理的住房消费观念显得尤为重要。在保障居民基本住房需求的前提下，征收房产税、增加了房屋的持有成本，可以使居民理性地选择合适的居住面积，从而节约土地。 （3）合理调节收入分配 随着我国经济水平的提高，人民的收入分配差距也越来越大，这种差距同样也体现在了住房上。房产税作为调节收入分配的重要手段之一，有利于缩小贫富差距。 （4）破解土地财政 我国房地产
10、价格一直居高不下的一个很重要原因就是土地财政的存在。开征房产税可以让地方政府按照市场经济的客观要求得到稳定的、年复一年的收入，为地方政府拓宽可持续的财政来源，突破“土地财政” 。（二） “国五条”对房地产的影响 沪渝两地作为房产税改革的试点，其房产税改革的实效体现在税收数量效果、税收调控效果和公众支持度三个方面。 1.税收数量方面 据统计，2011 年重庆市地方财政收入超过 2900 亿元，其中房产税收入约为 1 亿元；上海市地方财政收入 3429.8 亿元，其中房产税收入为 22.1亿元。据此，很多人认为税收效果不好，但这种观点还有待商榷。第一，两地征税并不是面对行政区域内的全体居民，征税范
11、围十分有限；第二，房产税的完整征收依赖于个人住房信息系统的完善。事实上，根据中国指数研究院房地产动态政策设计研究组的测算数据，依照上海和重庆的房产税征收税率，预计每年全国房产税征收规模为 5000 亿元。可以说，未来每年的预期收益十分可观，能对地方政府财政收入的可持续发展起到重要作用。 2.税收调控效果 税收的调控效果在直观上直接表现在房价上。现阶段，无论是上海还是重庆，房地产价格并没有下降，反而呈小幅度的上涨趋势。 3.公众支持度 上海与重庆两地改革在调控房价上的实际效果不好，这直接影响了公众的支持度。凤凰网曾经做过全国范围内的调查，调查显示，对“房产税的开征会是哪些人最受影响”的回答中，4
12、7.9%的人认为是炒房者，30.9%的人认为是拥有三套房以上的普通家庭；对“房产税开征会否再次推高房价”的回答中，44.5%认为不会，36.6%认为会，18.9%认为不确定。故在房产税改革初期，民众大多持乐观态度。但是，新浪网的民意调查显示，73.9%的人认为房产税不能抑制炒房现象，82.1%认为房产税不能抑制房价的过快上涨。从两次调查的结果的比较可以说明，公众对房产税改革的态度已从乐观转为消极。 三、 “国五条”的缺陷及建议 （一）对制度本身的分析 1.征税范围 房屋的价值最终来源于公共投入，根据成本收益匹配原则，房屋所有人因按房屋的市场价值缴纳房屋的保有税费。因而，房产税的征收范围应该扩大
13、至市场上现存的所有的住房，而不仅仅只是针对新建的住房。2.征税比率 要使房产税成为实现财富在分配的工具，可以选择实行与个人收入所得税一样的累进税率。采用累计税率时，税额增长速度大于征税对象数量的增长速度。因此，应以房屋价值为依据，逐渐提高税率。 3.税种权属划分 我国幅员辽阔，发展不平衡，地域差异显著，故由中央统一制定税收政策的效率并不会很高，针对性也不会很强，这将会限制税收政策作用的有效发挥。如果改由地方政府针对本地区的特点来制定相关制度会更好地促进地方房地产市场的稳定发展。但是，在地方政府行使房产税管辖制度时，中央政府依然应该对房产税政策进行宏观调控。 4.税收优惠与税收惩罚 对居民自用房
14、地产设定房产税的免征面积与标准，以家庭为单位，本着照顾低收入群体原则，对于低收入者给予恰当的税收减免，调控个人的财富分配。相反，针对我国投机性住房较为普遍对房地产市场价格造成波动的现象，对投资性住宅给予惩罚性税收，以此来在一定程度上遏制房地产市场的不稳定因素。 （二）对政策搭配的分析 房产税政策要发挥其期望作用，并非一个政策就可达成，更需要辅助政策的搭配。我国尚未建立起房地产评估制度，这使得房地产的占用、使用和转让交易等方面的计税依据难以确定。另外，我国的产权登记制度也不够完善，房地产地下交易十分普遍，这些都大大削弱了房地产税收实施的有效性。 针对这些问题，可以建立健全相应的征管扶助制度，如财产登记制度、财产评估制度、经纪人队伍等。 参考文献： 1杨勤法.住宅房产税的经济法律分析J.河北法学，2011（09）. 2刘洪玉.房产税改革的国际经验与启示J.改革，2011（02）. 3国家税务总局地方税司.房地产评税理论与方法M.北京：国家税务出版社，2006. （作者单位：天津师范大学）
