1、三中全会对房地产业的影响2013 年 11 月 9 日至 12 日，党的十八届三中全会召开。但在房地产方面寄托了较多希冀的朋友，未免会有些失望。因为，从 12 日晚发布的公报内容来看，并未提及房地产。11 月 15 日， 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 （下称决定 ）全文公布了。其中涉及房地产的内容，略有增加，但仍难满足很多民众的期待。那么，如何看待三中全会与房地产的关系？ 公报基本没有提及房地产 从公报内容看，不妨关注以下几点。 其一，市场化影响深远。三中全会提出：建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。要建立公平、开放、透明的市场规则，完善主要
2、由市场决定价格的机制。以前的表述，多是“基础性”作用，这次升级成“决定性”作用。可见对于市场机制的重视程度，进一步推进市场化改革，成为本轮改革的重中之重。在此方针指导下，住宅行业将出现两种变化：一是将更多地利用市场手段、经济手段，来调控房地产及房价。二是近几年国家大搞住房保障，很多人误以为保障房将重于商品房，其实未来商品房仍将是主导。 其二，集体用地入市不会那么快。三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场” ，很多人为此欢呼雀跃，其实不必过于激动。早在 2008年十七届三中全会文件中就提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场” 。事实是，五年过去了，除零星试点外，基本仍在原地踏步。这次少了“逐步”
3、二字，但仍不宜过于乐观。土地改革的难点，就在于破除以前必须经过征地环节，才能进行房地产开发的制度障碍。这将涉及巨大的利益分割，关乎地方土地财政及农民权益，阻力重重也。 其三，农民的财产权有多少。三中全会提出：加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换。 “赋予农民更多财产权利” ，属第一次提出，但改革须由易到难，过程较长。当前正在进行土地确权、登记、发证，只有这些完成之后，才能在法律上将耕地、林地、宅基地等作为财产，进行转售、出租、抵押等。当然，最终实现集体建设用地与国有建设用地同权同价，农村建设用地不仅可以在农村流转，还可以向城镇流转，如此则农民的土地财产将会出现溢
4、价，尤其近邻城镇的地区。 其四，公报并未提及房地产。之前很多人对于三中全会在房地产方面的内容，抱有不切实际的期望。事实上，公报根本就没提到“房地产” 、“房价” 、 “房产税” ，甚至也没提“住房保障” 。大家需要明白一点，公报是总纲性的通发稿，体现了会议的方针性、原则性、大局性，不涉及房地产这个单一行业。但另一方面，公报没提到房地产，也说明这个行业并非改革重点领域。 决定冷淡对待房地产 11 月 15 日， 决定全文公布，与房地产相关的主要有以下几处，略作分析。 第一，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、
5、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。这条政策，长期看将显著影响房地产业，但短期看仍然困难重重，尤其是最重要的宅基地，仍没大动作。 第二，加快房地产税立法并适时推进改革。并没提到“房产税” ，而是换成了“房地产税” 。这个概念有点暧昧。有两种可能：一种可能是指代整个房地产税收体系。我国现行的 18 个税种，只有 3 个是由全国人大立法征收的（个人所得税、企业所得税、车船税） ，其余 15 种税都是由国务院通
6、过暂行条例及试点推出的：增值税、消费税、营业税、关税、房产税、印花税、契税、资源税、土地增值税、城镇土地使用税、筵席税、城市维护建设税、车辆购置税、耕地占用税、烟叶税。其中，与房地产有关的有 10 个税种，其中直接针对房地产的是房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税。五类房地产直接税都属暂行，没有经过立法，未来须纳入立法程序。 第二种可能，是将“房产税”暂时换一种概念：“房地产税” 。实际上，2003-2009 年期间，官方一直说的是物业税，并且在 10 个省市试点空转，但 2010 年转而只提房产税，不言物业税。所以，也有可能是想换种说法。至于立法，不管是指代房地产税种，还是指代房产税，都
7、适用这一点。未来房产税也将走人大立法流程，还可能向社会公开征求意见，估计需要几年时间。但这并不妨碍进行试点，第二批试点城市估计仍将推出。在面向全国征税之前，将会先立法。 第三，赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。 这里，先得搞清楚什么是用益物权。物权分为所有权和他物权，他物权又分为担保物权和用益物权，用益物权是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性
8、权利。比如，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。上文允许农村集体经营性建设用地出让与国有用地同等入市，而这里对于宅基地，却只是慎重进行试点。二者形成鲜明对比。改革有轻重缓急，具体到这个领域：先集体经营性建设用地，后宅基地。 第四，健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。住房供应仍将建立“双轨制” ，也即政府主导保障房，市场主导商品房。公积金制度必将进行较大幅度的调整和优化，尤其是提取和使用方面更加宽松化、便民化。 第五，建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特
9、许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。此处指代模糊，可能指保障房融资平台，或者住宅储蓄银行，或者类似美国房地美和房利美，从事房贷债券化、金融衍生品的机构。 宅基地暂难入市，城市房价不会受冲击 三中全会决定将农村土地制度改革作为一项重要内容，这引发了社会热议，其中关于宅基地入市、小产权房转正尤为引人关注。但笔者认为，对此，很多人存在误解。 从文件来看，与之相关的重要内容是：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。 ”这里非常明确的提出，与国有用地享受同等待遇
10、。 但是，必须清楚的看到，这里有一个前提和一个概念。所谓一个前提，是指“符合规划和用途管制” 。我国实行土地用途管制制度，政府编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 所谓一个概念，是指“农村集体经营性建设用地” 。农村集体建设用地，又分为经营性和非经营性。其中经营性用地，主要是指村组织将集体建设用地租赁、转让给企业、个人使用，
11、多数已经成为厂房、仓库、商业市场等。但是，宅基地并不属于经营性用地。按照土地管理法规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地属于农民的基本保障范畴。 这就意味着，以乡镇企业用地为主的农村集体经营性建设用地，将率先实现入市，与国有用地“同等、同权、同价” 。事实上，在工业化、城镇化程度最高的广东，集体经营性建设用地早就大量存在，而且早就存在以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的隐性市场。据广东省国土部门统计，珠三角通过流转的方式使用农村集体建设用地，实际已超过集体建设用地的 50%。另外，2013 年年初，国务院批准深圳原
12、村集体经济组织工业用地可进入市场流通，实质也是集体经营性建设用地。 当然，与国有建设用地一样，农村集体经营性建设用地出让、开发、利用，也须“符合规划和用途管制” 。也就是说，要在土地利用总体规划和乡村建设规划等前提下及用途管制之下，才能入市交易。这类用地大规模入市，未来将影响城市的工业用地市场，或许也局部影响商业用地市场。但在可以预见的未来几年，这类土地不可能被允许开发商品住宅。而在这类土地上违规建设的小产权房，中短期内也不可能全国性地转正。其实，在十七届三中全会通过的决定中，就已明确提出：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规
13、范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。这一表述与当前的文件相似。 然而，在后来的改革推进中因难重重，基本仍原地踏步。比如 2010年，国土部制定了农村集体建设用地出让和转让管理办法 ，2011 年开始起草关于规范农村集体建设用地使用权流转试点的指导意见 ，都遭到了不同部门的争议与抵制，以致没有发布。据媒体报道，2013 年 6 月，18 个省市收到了国土部下发的关于开展农村集体经营性建设用地流转的通知 、 关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见 ，将在 28 个市县开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作，但原则是不突破现有土地利用政策、土地
14、使用标准等法律法规的规定，流转土地不得用于商品住宅建设。 另外，对于宅基地， 决定还提到：赋予农民更多财产权利。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。只是要求“试点” 、 “慎重稳妥推进” 。比较可知，这里对宅基地的改革力度，明显小于上述的农村集体经营性建设用地。 这里的“用益物权” ，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。我国农村土地实行农民集体所有制，而集体又可分为村集体、乡集体、村小组集体等，所以无论是农民的承包土地、还
15、是宅基地，只有使用权，而没有单独的产权。 宅基地入市问题，明显比集体经营性建设用地复杂，改革的难度也更大。改革需要一步步推进，按本届三中全会的精神，宅基地暂时不会实现与国有土地同等入市、同权同价。小产权房也不可能全面性转正。而且，还要明白一点：未来五年，集体经营性建设用地即便实现入市，也不会大规模增加全国的商品住宅，更谈不上冲击现有的房价体系。 总体而言，不妨关注三个节点，或者称为“三步走” 。对于房地产业而言，出公报只是第一步，出文件是第二步，其后还可能有第三步：长效机制有关文件。长效机制，讨论与热议已久，2012 年来见于几次重要会议与领导人之口，近几个月的消息是，相关部委正在审核方案，未来几个月很可能会出台文件。可以把三中全会看成是推动“长效机制”建设的一个重要节点，但即便是出长效机制的文件，仍是偏框架性的，更多的细化措施（比如房产税） ，需要几年时间才能陆续出台。但相较而言，这三步对房地产市场的影响渐趋明显。 李求军/责任编辑
