1、住宅小区可持续物业管理体系构建及分析一、物业管理可持续发展的必要性 自国务院颁布物业管理条例以来，物业管理市场不断得到规范，也面临着更加激烈的竞争。许多企业认为，物业管理还是传统的“老三篇” ，即项目的保安、清洁绿化、设备设施维护。事实上物业管理的内容要更加丰富，为客户提供的服务要满足客户群体的物质与精神生活需求，同时还应该服务于可持续社区的建设和发展。 近年来，国家宏观政策法规一直致力于对物业管理可持续发展的长远推动及战略向导。2001 年，建设部颁发建设事业“十五”计划纲要 ，提出“规范发展物业管理业，提高物业管理综合服务水平。逐步推广企业化、专业化经营的物业管理，加快物业管理的立法步伐，
2、规范物业管理企业行为” 。 当今世界可持续发展理念已经成为不可逆转的趋势，可持续性住宅也成为房地产业的新宠，住宅小区及建筑在全寿命周期内尤其是运行维护过程中，更加重视资源和对生态环境的影响。因此，可持续物业管理也成为大势所趋，物业管理更多向综合型管理（经济、社会、生态环境及创新管理等）转变。 虽然可持续物业管理的产生使得物业管理公司对可持续性的住宅小区积累了更加丰富的经验，但相关的研究成果却很少，可持续物业管理的内涵、模式和评价等均未形成系统的研究和论述。 二、可持续物业管理内容和意义 （一）可持续物业管理与住宅小区可持续发展的关系 实现住宅小区可持续发展，主要取决于三方面：一是可持续发展住宅
3、小区的规划、设计与建设；二是对住宅小区可持续发展的管理；三是业主的参与。所谓“三分靠建设，七分靠管理” ，小区可持续发展在很大程度上就要依靠可持续物业管理，物业管理的核心目标是通过管理与社会经济发展水平相协调的居住环境，以求得和谐发展的生态环境。这与住区可持续发展虽追求的目标是一致的。 图 1：可持续物业管理与住宅小区可持续发展关系图 1.住宅小区可持续发展依赖可持续物业管理。可持续物业管理就是在保障小区建筑、设备、环境、安全的同时，又可对小区居民在环境、经济和社会方面的行为进行监督管理，不仅保障物业的保值增值，也创建了舒适、和谐的环境和氛围，营造温馨的小区人文环境，增强小区凝聚力，推动住宅小
4、区可持续发展。 2.住宅小区可持续发展促进物业管理市场发展。 社区的可持续发展可以帮助物业公司树立良好形象和品牌效应，在一定程度上推动物业市场的健康快速发展。 （二）可持续物业管理内容 从 1987 年联合国“世界环境与发展委员会”发表的我们共同的未来到 1992 年联合国环境与发展大会通过的21 世纪议程都体现了可持续发展的必要性。经济、社会、环境和资源可持续发展理论的提出使得各行各业开始重视并将可持续理念融入到行业中去。 全球变暖、环境污染、生态破坏是无可置否的事实，对人类生活的影响直接体现在小区及其住宅环境的变化上，而住宅小区物业是居民赖以生存的空间和其他必需条件，尤其随着人们对生活质量
5、的要求越来越高，人们除了要求改善居住水平外，还要求居住的环境有所提高。人们向往可持续的社区。即要求可持续发展的人居环境必须实现三大目标：经济、社会和生态环境目标，实现三大目标需要依靠物业管理来进行公共空间的有效利用、更优质的环境质量及更低的能源消耗等，因此本文在此引入住宅小区可持续物业管理理念。 综合国内外学者的研究成果，本文认为，物业管理可持续性的核心要符合社会、经济和环境三者的协调统一。因此，本文这样定义可持续物业管理：可持续物业管理是指物业公司受业主委托，从可持续发展角度出发，以社区环境和社区物业为管理对象，采用环保、节能、智能化等高科技手段，运用先进管理经验，创造安全、环保、舒适、健康
6、、和谐和满足业主多层次需求的人居环境并实现业主资产的保值增值。 可持续物业管理是一个多项指标相互作用的综合体系统，包括土地使用、物业规划、建筑寿命、节水节能技术、绿色能源、生态环境和人员培训、安全防范系统、信息开放和档案电子化等各项指标，都需要运用现代科技手段从经济、社会和生态环境三方面创造出可持续发展的物业管理。 物权法规定的传统物业管理是指对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生交通、生活秩序和环境等管理项目进行维护、修缮活动。根据传统物业管理的内容和住建部住宅产业化促进中心正在研究制定的绿色生态住宅小区的技术导则 ，可持续物业管理具体包括以下几方面的内容。 1.垃圾分类处理。业主的生
7、活垃圾处理需及时，必须符合环保和可回收的要求，遵循“无害化、减量化和资源化”原则，包括生活垃圾袋装化，设有分类回收装置和明显标志。 2.水资源的循环处理和利用。利用雨水收集设备最大限度的利用雨水建立景观水池，营造景观环境；利用已有的市政设施充分处理雨水污水，将其转为再生资源，用来冲洗道路、浇灌绿地、冲洗汽车等，不仅能减少污染还能节约水资源。 3.控制噪声污染。社区内噪声源主要有生活噪声、车辆噪声和建筑施工噪声等。物业公司应该加强噪声的控制，对生活噪声应加强与住户的协商调解；对于车辆噪声应实施人车分流、限车速等管理；对于施工噪声应加以制止或限制。 4.社区环境整洁。确保设施齐全，车辆有序停放、无
8、露天市场和违章建筑，使得居民对社区环境满意率大于 80%。 5.美化社区环境（建立绿化系统） 。根据社区的特征及规划情况，绿化面积应达到 35%以上，在道路两旁设置绿化带，竖向和横向绿化相结合，建立生态绿化系统，不仅能够美化环境，还能够吸收噪声、汽车尾气和空气粉尘等。对于物业公司来说，社区绿化的养护和利用是非常重要的职责。 6.运用高科技进行物业管理。应用智能管理系统，可以大幅度提高社区在安全、能源设施管理、清洁能源利用、节能减排、优化物业管理人员方面的管理水平和效率。同时，可鼓励业主使用各类环保绿色建材和产品，如无氟冰箱和空调等。 7.加强社区文化建设。物质生活已不能满足人们的生活需求，人们
9、也更加关注自己的精神生活。物业公司可根据自身优势，按照业主至上的原则，充分考虑业主的需求，在社区内组织文化活动，加强业主间的交流和信息的有效沟通。 8.加强安全防范和事故应对系统。可持续物业管理更依赖科技手段应对紧急情况，保障业主的人身财产安全并提高物业管理的效率。 9.协助业主开展环保节能意识普及活动，提供环保类书刊等资料，定期举办讲座、课堂等活动，努力提高居民的环保节能意识。 10.增强社区幸福感。鼓励社区居民参与社区活动，增进社区住户间的交流互动。 11.为业主资产的保值增值提供咨询服务，使业主利益最大化。 12.信息系统开放化。物业公司可以在财务收费上实现计算机信息化，可以解决收费统计
10、、催缴欠费等繁重工作的问题并适应业绩考核、总部监控的需求。 13.人员培训。考虑物业公司的长远发展，应对各层次管理人员培训，提高综合素质为公司发挥最大效益。 14.物业公司发展。可持续物业管理是双向的，不仅促进小区可持续发展，也要增加公司的收益率和树立良好形象。 （三）可持续物业管理的意义 随着人们对居住质量要求的提升，人们在选购住房时，更多考虑绿化面积和环境景观情况安全、交通和配套设施情况，从而满足自身改善生活和保障身心健康的需求。1976 年温哥华人类住区宣言指出：“改善人类生活质量是每个人类住区政策的首要目标。人类对居住环境的要求表现在可持续发展的要求。人居环境是指人类居住生活的、经济的
11、、社会的和文化的环境的总称，内容包括居住条件、与居住生活有关的自然地理状况、生态环境、生活便利程度、教育和文化基础、社会风尚、生活品质等各方面” 。 然而当前的绿色或节能住宅的供给并不意味着从根本上保障了居住环境，住宅仅是硬件，并不能达到预期的生活状态，因此要达到该状态需要做两方面的努力，一是采取合理的管理模式，运用更先进的技术使小区处于良好的运行状态；二要通过多样化的服务，为消费者提供健康的生活状态。 实施可持续物业管理有如下意义。 第一，有助于实现社区和谐环境和物业经营的协调发展。可持续物业管理可促进物业公司协助业主节能降耗、降低运营成本、降低社区污染物排放、减少垃圾的产生、减少环境的风险
12、和环境费用开支。 第二，有助于加强政府对于社区环境管理的指导，规范企业的环境行为，改进环境保护工作、提高企业环境管理水平。 第三，有利于提高物业公司的市场竞争力。一个能对环境负责，将环保融入到企业运营中的物业公司也一定能对业主的健康生活负责，这势必会提升社区和服务的环境价值，提高物业公司的环保形象和信誉，从而提高物业服务的社会、经济和环境效益。 第四，提高全民的环保意识。实施可持续物业管理，待其深入民心，就会有更多的物业从业人员和业主看到可持续物业管理的成果，了解其重要性。 （四）可持续物业管理体系构建 目前国际上影响较大的可持续发展指标主要是联合国可持续发展委员会（1994 年）提出的社会、
13、经济、环境、机构四大系统和驱动力、状态、响应概念模型为基础的可持续发展体系。国内外学者对该体系进行了不同的理解和应用，但都采用了系统论的研究方法，即将人类生存、发展所赖以存在的环境看作整体系统，考虑其中社会、生态环境和经济发展等系统要素，以此来评价整个体系是否和谐可持续。 在综合考虑和借鉴国内外研究成果基础上，本文提出的可持续物业管理评价内容，主要从社会、经济和环境三个维度进行，并加上物业公司的创新管理实践。从社会维度分析，可持续物业管理是社区居民在不破坏环境的前提下，最大限度改善其生活品质，包括改善生活质量、提高健康水平、注重精神文明和文化建设等，实现社区居民民主、公平、和谐和持续的环境；从
14、经济维度分析，可持续物业管理是在物业管理公司的帮助下，最大限度的实现业主物业的保值增值和业主利益最大化，社区居民生活质量改善、健康水平提高等目标实现必须以物质、经济为基础；从环境维度分析，可持续物业管理是有效利用资源、节约能源、使用清洁能源和保护环境，在维护生态的同时，使业主的生活环境得以持续。 建立可持续物业管理评价体系是建立综合抉择机制和协调管理机制的基础。本文从小区物业管理各项内容及有关文献的研究入手，确定了一些影响物业管理可持续评价的因素，然后咨询相关专家、物业管理行业资深经理等从业人员，最终确定小区物业管理可持续评价体系。 三、总结 我国正处于快速城镇化的进程中，住宅小区可持续物业管
15、理既面临着挑战，也拥有巨大的发展潜力。在建设和管理可持续社区时，全球变暖、环境恶化等问题不得不引起物业公司的重视。大量小区的建设为物业管理的全面推进提供了巨大的舞台，包括建筑节能减排、保护环境，也为行业提供了新的业务开拓空间。对于物业公司，可根据建立的可持续物业管理体系，去实施、衡量评价物业公司可持续管理的执行情况，并由此推动物业管理行业和可持续住宅小区的健康发展。 参考文献： 1.刘文杰.中国物业管理企业可持续发展能力研究.华中科技大学.2006 2.杨云云.基于可持续发展的住宅小区物业管理运行方式改进与评价的研究.中南大学.2004 3.盛筠.商业物业绿色物业管理应用模式探讨.中国商贸.2011. 4.吴瑞智. 建设项目可持续性分析及综合评价研究.重庆大学.2009 5.张坤民.中国城市环境可持续发展指标体系研究的进展.中国人口资源与环境.2000.2 李美婷/责任编辑
