1、论房产企业土地增值税筹划的方法【摘要】房产企业在运行过程中涉及的土地增值费用占有着十分重要的地位，是内部关于税收形式界定的主要内容，究其本身存在纳税机制的特殊性，关于整个税收筹划工作的合理有效实施模式直接关系整个房地产事业的长期有效发展。因此，要结合实际因素对不同增值率的房产以及必要的项目金额扣除原则进行全面的统计，保证整个房产内部价格的合理界定，实现具体价值的最大化效果，这是整个房地产事业在激烈的市场竞争环境下保持良好的优势水准需要进行全面研究的课题。 【关键词】房产企业；土地增值税；筹划；竞争优势，主要方法；经济效益 土地增值税主要是结合国有土地使用权的转让，以及具体覆盖的建筑物占据面积进
2、行必要的增值税额增收的一种税金，这是针对整个事业内部满足一定的条件下必须贯彻的税收清算手段，一般使用清算制，这是实现整个土地合理规划与房产建筑事业统一发展的重要途径，因此关于如何进行切实有效的增殖税筹划已经成为整个行业在发展过程中迫不及待被解决的问题，这将长期影响房产公司的税收成本利益的合理维持，这种手段也逐渐成为一种社会热点，而受到人们的广泛关注，因此需要结合科学的分析手段进行系统的统筹规划，确保必要的经济效益的维持水平，满足后期发展的各种改革及规模壮大的要求。 一、土地增值税税收筹划的分析手段 由于土地增值税的具体筹划工作主要是结合自身的发展特点进行有关的优惠政策进行整体运营利益的综合考虑
3、，借助实际增值率的节点变化，实现具体增值额的降低，保证一定的税金节约的效果。 1.实现公司分设进行具体的资金筹划 在我国整个房地产行业的转让收入和增值率水准较高的前提下，往往需要考虑相关联的税率变化幅度，具体的税款总是跟随者具体收入成正比的即时变化，因此为了保证必要的成本经济利益，必须结合现代运营过程中的科学分析手段，保证具体效益水平的合理实现。纳税人在进行实际的销售过程中，可以结合销售环节的增加进行高增值额的分解，这种方法可以进行分解后的具体税率降低效果，同时具有一定的合理性，在实际进行操作处理中，就可以进行销售公司的单独设立，使得实际增值额在两个公司内部之间进行自行调整，切实保证具体税金的
4、最低限度的支付。但是，根据实际的营业税条例内容的规定，关于进行无形资产与不动产价格的认为调动没有正当的理由支撑，主管税务部门拥有进行实际核对的权力；因此，在两个公司进行真正的销售资产转换的时候，必须满足主管税收部门的认可条件，如果涉及理由不够明确或者存在形式不够正当的话就必须面临整个完税价格的重新核定，包括滞纳金和税款的后续补交；在进行销售公司设立之前，需要结合实际的运营方案进行必要的对比分析，保证实际分解手法下的减税效益是否超过公司在管理过程中的成本，只有保证一定的减税效果，同时支持前期的成本投入挽回，只有这样的效益方案才值得考虑并接受。 2.运用项目扣除手法实现整体的筹划效益 房地产企业在
5、进行实际的筹划中，需要结合自身资本结构特点进行明确的计划制定，其中的项目扣除必须针对最优的实现效果进行妥善处理。如果关于资产的负债程度较高时，加上外借资金比例过大时，整体的利息水平比重呈现效果也就越来越深刻，这时关于实际条件的整理必须根据系统的费用进行具体核实，如果情况不严重时，可以考虑进行限额扣除的方法。具体税金的筹划工作思路目前还没有科学的指导依据，因此在进行客观的利息费用分摊程序处理上还要运用金融机构的贷款证明本身的实际问题进行综合讨论。企业运营阶段下的贷款余额在较小的情况下，往往出现拒不提供贷款证明的现象，此时强制进行限额扣除的手段就会造成违背业务真实性原则的情况，形成一定程度的实情隐
6、瞒行为效果，这将使得后期的罚款更加严重，不利于企业的长期发展形式的确立，因此关于资金周转的实际客观情况必须做好系统的记录，确保关于资料的提供和界定能够保证必要的支持作用。 3.发挥税收政策的优势 土地增值税在进行具体标准住宅的税收优惠政策的制定中，包括增值额未超过项目金额的 2 成的，可以进行增值税的免除；而实际超过 2成的，就必须按照规定进行增值额作用下的全部计税。所以，房产公司在进行普通住宅开发工程中需要结合销售价格的客观因素进行系统方案的制定，充分考虑售价提高的水平和相关收益下的税款额的实际展现，确保在进行比较之后的最优筹划方案的选择。但实际中，仅仅依靠售价的降低来保证增值率的降低，实现
7、相关的免税优惠待遇，但这将严重影响整个产业的实际收益效果，无法保证具体利润的合理维持，对于后期的技术改进和经营效益的加强会造成较为严重的制约影响效果。 二、具体的改进措施 1.合理定价 根据土地增值税具体涉及的起征点的规定界限，纳税人在进行普通标准住宅的销售活动中，对于实际增值额尚未超过扣除项目的 2 成的情况，可以免收具体的税费。结合这类规定的实际效应，纳税人在进行实际地产销售环节中，可以综合考虑具体提高售价后的收益效果以及放弃起售点造成的税收负担之间的科学对比，保证最优方案的实现价值。比如：某房产公司在进行商品住房的销售活动，扣除项目的实际金额在1000 万元，销售金额暂定为 P，在此种情
8、况下的销售税金及具体的附加值为 5.5%P，包括内部的营业税、城建税等费用，整个公司实际扣除项目的金额为 1000+5.5%P；在这种情况作用下，如果需要享受起征点的优惠政策，实际最高售价为 1285 万元，此时具体的土地增值税经过部门界定可以不进行缴纳，整体作用下的项目金额与获利价值分别为 1071 万和214 万元；同上步骤进行分析，如果公司进行售价提高手段进行效益的收取方案，实际的销售价格必须满足 1364 万元才能弥补税负上涨造成具体资金运转的负担，因此综合对比，在满足一定的客观条件下，这类公司选择第一种方案相对会稳定一些，同时保证必要的项目灵活运营手段，这是进行科学比对分析下的最优方
9、案选择的最真实的表现，因此在实际的销售过程中，关于土地增值税在整个资金环境下的筹划方案要经过系统的分析之后再下结论。 2.选择自持方式进行开发产品的处置 关于房产的开发到投入销售运行活动的过程中，可以进行开发部分实际用途进行科学的讨论，是进行出租或者进行其他商业用途等，如果整体活动下的主要产权没有发生任何形式的转移，则可以免除土地增值税的收取，具体的收入也可以不计税款的限制效果；房地产公司需要结合自身的长期发展战略以及具体的运营情况进行相应的筹划方案制定，具体降低增值税的税负或者进行缴纳时间的延迟，不管怎样，必须保证后期整体的经济效益的合理维护。其中关于商品房的精装修处理，可以实现必要的销售与
10、装修分开合同的签订，实现一定的分计收入效果，这就实现了房产价格的合理降低，保证实际的增值率控制在相对合理的水平，减少整个企业实际需要承担的土地增值税的负担；另外，还可以按照房产与装修结合的收入需要进行百分之五的税率计算缴纳方式进行实际营业税的界定，纳税人可以针对普通建筑住房的开发范围进行其他房产途径的延伸，实现增值额的分别计算，在不分别进行增值额核算的情况下，关于建造的普通住宅将不适用于免税的实际规定方案，所以在实际的房产规模设置程序上需要根据整个产业的实际运营状况和资金的周转需要进行整个核算方式的清晰界定，确保不同缴税方式在综合效应下的实现程度，选择获取最高收益的方案。通过对土地增值税与其他
11、税种的关系分析，结合企业发展的慕白哦进行整体系统的合理规划，具体保证企业长期的稳定发展效果；而整个行业的土地增值税的筹划工作需要进行相关的收益分析，实现税收成本的最小化效果，注意整体运营环境下的风险因素控制，充分发挥统筹规划的实际价值；在保证整体税收在房产行业的稳定发展的前提下，进行相关计算模式和优惠政策的合理制定，注意必要的条例规范的约束作用，实现科学控制模式下的整体筹划方案的与时俱进水平。 三、总结 关于整个房地产行业的土地增值税的筹划与控制方法，主要是满足一定收益要求下的综合方案对比选择，在科学系统计算模式的作用下，实现全面的经济利益衡量，同时注意国家政策对于实际资本税率的优惠模式界定，确保必要的方案实施价值，满足人们的住房要求，促进社会的全面发展。 参考文献： 1林萍.探讨土地增值税的税收筹划J.全国商情（理论研究） ，2011，19（02） 2邹丽花.论土地增值税税收筹划的对策J.现代商业，2011，22（18） 3徐锦霞.浅议土地增值税税收筹划J.铜业工程，2012，16（04）
