1、基于 SSP 范式的房地产经济制度可拓分析摘 要：作为国民经济发展的重要支撑产业，房地产业对社会经济发展具有关键性的作用。如何确保房地产业的健康、可持续发展是个值得关注的问题。在经历过快速发展的同时，我国房地产业也出现了诸多问题。为推动房地产经济的发展，必须从其制度入手。本文主要对 SSP范式的概况、房地产经济制度及可拓性进行了分析与探究。 关键词：SSP 范式；房地产经济制度；可拓性；概况；状态；绩效；房地产业 上个世纪八十年代我国房地产经济开始发展，1998 年住房体制改革极大地释放与刺激了住宅消费，推动了房地产行业的快速发展。在市场需求的强烈拉动下，近年来我国房地产行业在投资规模、竣工量
2、与销售额等方面都得到了提升。房地产行业的高速发展，为我国经济建设提供了强有力的保障。在住房体制改革基础上，我国房地产市场在过渡性市场经济体制下得以发展。在宏观经济过热、投资增速过快等情况下，我国房地产市场出现了脱离经济运行曲线的超常规增长，国家为避免这种高速经济发展中产生的经济泡沫，制定了诸多宏观调控政策，但这种政策的实行，并没有达到预期目标。在我国房地产经济可持续发展中，经济制度选择是否合理已经成为影响其发展的重要因素，为此，本文通过ssp 范式，对房地产经济制度中的权利状态与权利结构等内容进行了分析与探究。 1 ssp 范式的概况 SSP 范式是指制度结构（structure）决定或直接影
3、响着制度安排（system） ，制度安排决定或直接影响着制度绩效（performance） 。这构成了一个范式，也就是 SSP。1978 年美国经济学家爱伦?斯密德在其著作Property，Power and Public Choice内首次提出。 （1）状态。个人、团体及物品特征是斯密德 SSP 范式中的状态。在SSP 范式中认为，预测制度效果的决定因素就是状态，因此，将状态作为其核心内容，是分析制度的前提。 （2）结构。结构是指人们进行的制度方案选择，进而对各种状态下产生的人和人之间相互依赖感的确定。也就是说，结构的组成主要源自于制度与选择的权利，并对人和人之间的关系进行了描述，并对其行为
4、能力进行了分析，如其行为越过了行为范畴将被阻止。 （3）绩效。斯密德认为，物品特性不同，其带来的状态也不尽相同，在不同特性物品上选用一致的制度或权利，其带来的绩效也不相同。换言之，一定状态下制度或权利选择的函数就是绩效。SSP 范式可以对不同权利状态情况进行分析，并能够研究不同权利结构对制度选择的影响及作用，进而得到经济绩效。 2 SSP 范式的房地产经济制度分析 （1）SSP 范式：状态-房地产经济制度 作为房地产经济活动的相互关联性，房地产权利基础在联系各因素之间具有重要意义。所有房地产经济活动的开展，都离不开各种相互关联性与其出现的产权关系。从其生产进行分析，在房地产经济活动生产中不仅需
5、要自身生产要素（土地规模、建造条件）还需要投入与产出其他区域经济的相关内容。因房地产产品非相容使用与使用者非相容性，致使消费者取得的效用不仅需要其本身的房地产消费，更需要其他人的消费。利益相关主体权利对等获取方式是政府决策必须考虑的问题，因房地产产品具有公共性，在相关联系中将产生消费与交易，实现房地产经济的可持续发展。房地产权利状态可以对房地产经济活动中的有关利益主体与产品特征进行描述与反映，如生产者、消费者等。通过房地产权利状态的分析，可以充分了解房地产经济制度与其绩效之间的关联性。利用状态变量可以对房地产权利分配过程中出现的各种关系进行揭示，这种方式是处理土地资源紧缺所引发矛盾的重要方式。
6、产权界定与产权的不同选择，将对房地产经济运行的效果起到至关重要的作用。通过对人与人之间相互依赖性的控制与协调，政府可以对人们利益分配问题进行有效处理。在都市村庄拆迁中，应对主体权益者的权利进行控制，并明确产权界定的范围。 （2）SSP 范式：结构-房地产经济制度 西方新制度经济学书中卢现祥认为：“从制度结构上分析，制度由三部分组成，即由社会认可的非正式规则、国家制度的正式规则和实施机构所构成。“房地产经济制度的正式规则包含 1991 年 1 月 18 日颁布的城市房屋拆迁管理条例 ，1994 年 7 月 5 日颁布的中华人民共和国城市房地产管理法 ，1998 年 8 月 29 日颁布的中华人民
7、共和国土地管理法 ，2001 年 4 月 4 日颁布的商品房销售管理办法等，非正式规则是指社会不同群体的房地产经济发展观、可持续发展观、公平和效率、法律意识，如何处理开发商与消费者之间关系等。一种制度的实施是否具有不错的成效，不但完善其正式规则与非正式规则，还要健全其实施机制。如制度实施，没有健全的实施机制做后盾，则无法真正发挥制度的功能，更不能确保房地产经济制度的有效性。 （3）SSP 范式：绩效-房地产经济制度 在分析制度后果的前提下，必须衡量制度绩效。制度收益与制度成本是组成制度后果的重要部分。房地产经济制度研究中主体不同其对有效性的理解也有所不同，SSP 范式在结果分析中，可以体现出现
8、行制度设计的有利方，由此看出，有效性的分析和 SSP 范式的结合，对房地产经济制度的合理性具有至关重要的作用。 制度成本。科学合理的管理体系是确保房地产经济制度可靠运行的重要途径。房地产经济制度运行中存在多个利益方，因微观经济行为主体目标和宏观经济目标之间存有一定差异，通过政府就可以对微观经济行为各主体之间的关系进行有效协调，避免利益矛盾的产生。在对利益不同主体关系协调中，政府必须对其信息透明度进行有效提升，并进行有关职能部门的设立，对房地产开发、销售等行为进行监管。在房地产经济发展中，必须对消费者、政府的主观需求进行有效满足，建设单位还要对三方利益关系进行协调，实现房地产事业的可持续发展。
9、制度收益。在房地产经济制度可靠运行中，因其主体不同，其价值取向也有所不同。政府职能中包含对各主体利益关系的协调，在对其矛盾进行缓解时，应防止利益矛盾的出现。房地产经济制度的建立，为建设单位和消费者提供了交流的渠道，能够有效平衡各方的利益。在房地产经济制度相关文件编制中，可以规范建设单位的行为，避免不法行为、违规行为的出现，同时对提高建筑物质量具有关键性的作用。 制度绩效。总收益与总成本是经济制度实现其有效性的重要途径，在选择与创新房地产经济制度时，应选用潜在帕累托测试。假设房地产权利状态具有一定性，在转移权利前如没有进权利拥有者的假定，潜在权利结构分析则无法对权利转移起到指导作用。在计算房地产
10、制度绩效时，因效率无法产生如制度制定初期，必须将“诱致性制度创新“理论引入房地产经济制度绩效，实现制度绩效的最佳效果。 3 房地产经济制度的可拓性分析 房地产经济制度改革已破除了旧的经济制度，建立起了与现代市场经济相适应的，以住房市场化为基础并兼顾住房特殊属性的多层次住房供应体系的新制度框架，下一步主要是完善和落实的问题。土地使用制度改革尚不彻底，还带有较浓厚的旧的计划经济色彩，有一些如何与现代市场经济相嫁接的深层次问题需要解决。房地产市场将由新建商品房买卖为主，逐步转变为存量房买卖和租赁为主。房地产业将由房地产开发为主，逐步转变为房地产经纪等房地产服务为主。政府应当在充分发挥房地产市场作用的
11、基础上，着力搞好保障住房建设，调动土地使用者合理利用土地的积极性，防止房地产市场大起大落。 帕累托效率是选择与创新房地产经济制度的理想目标，为对推理过程进行简化，房地产经济制度的可拓性研究主要对成本、收益等内容加以强调。所有房地产经济活动的初始点都是土地，土地市场的权利问题将对房地产经济运行效率起到直接的影响，为此，在研究房地产经济制度可拓性时，应从土地权利状态进行分析，选用土地全民所有制基础上的派生所有制进行。 政府对房地产权利的主导地位由我国土地所有制所决定，这样应分开看待权利收益和权利成本，在房地产市场具体运行中，将出现经济制度不合理等情况，如无法遏制房地产过渡投资短期行为的出现。在选择
12、与创新房地产经济制度时，应适时将财产税引入，在时间上房地产权利分配可重新进行，在当期分配权利时，房地产权利可以将新税源创造给当期政府 ，这种情况下，下期政府即便不进行有关房地产投资行为，本地房地产物业的增值也能对以财产价值为主的城市财产收入进行有效提升。 4 结束语 综上所述，随着国民经济的高速发展，我国房地产行业也得到了极大的发展。房地产经济制度作为房地产经济发展的重要保障，通过 SSP范式对房地产经济制度状态、结构、绩效进行了分析，以期为完善房地产经济制度提供了可靠的保障。 参考文献： 1卓萍.基于 SSP 范式的公共组织绩效差异研究J.厦门理工学院学报，2010（02）. 2杨帆，王晓鸣
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