1、“国五条”之后面对房价上涨，由行政政策调控转向财政税收调控，或许是治本之策。 据 3月 18日国家统计局公布的数据，2 月 70 城市新房价格环比超 9 成上涨，京沪穗涨幅居首，且均创历史新高。 与此同时，二手房市场的场面也是一样火爆。北京市住房和城乡建设委员会官方网站所显示的二手房网签数据显示，仅 3月 1日至 11日，北京市二手房网签数量达 13062套，相比新国五条细则出台前 11天的网签总数增长 265.68%。上海、南京等地二手房也出现了同样的火爆场面。 房价快速上涨，引起了业界的普遍担忧。21 世纪不动产分析师张磊指出，虽然北京有强大的住房需求，但去年下半年以来的这种房价上涨速度，
2、新房接棒二手房，已具有不容置疑的泡沫成分。 3 月 11日，王石通过个人微博警告称。 “中国楼市存在明显泡沫故前景存在不确定的风险，一旦房价再次疯涨将可能失控而破裂，后果不堪设想。 ” 虽然广东已经出台“国五条”细则，各地也在跟进，但现实依然显示中国房地产市场正在面临一个转折点。 失控？ 根据中国房地产指数系统百城价格指数对 100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013 年 2月，全国 100个城市（新建）住宅平均价格为 9893元/平方米，环比 1月上涨 0.83%，自 2012年 6月连续第 9个月环比上涨，但相对上月涨幅缩小 0.17个百分点，其中 74个城市环比上涨，26 个城市环比
3、下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少 9个；本月环比上涨的城市比上月增加 10个。同比来看，全国 100个城市住宅均价与 2012年 2月相比上涨 2.48%，相对上月涨幅扩大 1.28个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为 16596元/平方米，环比上月上涨 1.09%，与上年同期相比上涨 4.32%。 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉本刊记者，2013 年中国楼市房价总体上应保持稳中有涨。但眼下的数据显示，今年楼市三月“小阳春”已经提前出现了，一是土地市场火爆，房企拿地疯狂。二是楼市成交一路上扬。三是房价持续上涨，涨幅扩大。四是市场购买力有增无减，观望变成入市。五是地方政府
4、落实“国五条”政策缓慢，而调控政策微调利好政策不断。 著名财经评论员余丰慧对本刊记者说：“新“国五条”出台后，带来两大引人关注的现象：一是被媒体放大的所谓离婚潮，目的在于规避20%售房所得税，二是不仅一线城市二手房成交激增（上周北京网签量开始下降） ，二三四线城市二手房交易量都在快速攀升。 ” 谢逸枫说：“2 月 100城价格延续今年 1月环比同比连续 2个月上涨，且 100城房价上涨城市不断蔓延到二三线城市。说明调控力度有升级空间。而同比房价涨幅翻倍，涨幅持续扩大，暗示房价已到“失控悬崖”边缘。一方面是楼市反弹预期与房价暴涨苗头开始明显的呈现。另外一方面是“国五条”细则跟进缓慢，地方政府调控
5、导致刚需与改善需求集中出手，价随量升。 ” 追问 新“国五条”没扭转购房者的预期，反引起了新一轮恐慌性购房。中国房地产协会副会长顾云昌认为，过去两年受政策调控影响，部分消费者预期房价有所下降并准备等房价下降了再行购买，但近期房价处于一直上升的态势，因此很多人决定不再等待。 余丰慧认为：“二手房交易量井喷，主要是在 20%所得税征收政策刚刚公布和具体实施以前这个空挡阶段预期导致的结果。买方特别是卖方都想赶在具体执行落地之前完成买卖行为，以规避 20%的税收。同时，在城市里工作几十年的职工，加上房改房、单位集资房和商品房等，大多都有两三套住房。这些住房大多都不是为了投机，但征收 20%所得税政策出
6、台后，也引起了这部分职工的恐慌，准备出售。这造成了阶段性的二手房集中出售井喷潮。 ” 谢逸枫分析认为，房价持续上涨的主要原因有五个方面，一是去年年底以来首套房贷与公积金及户籍制度改革等降息降准的政策利好，刚需与改善性需求旺盛，市场量价稳中有涨。二是房企资金压力下降，销售业绩与新增贷款增长显著及融资宽松，使得房企价格优惠幅度减少并出现涨价，市场价格涨多降少。三是部分城市收紧首套贷款与调整公积金贷款政策，贷款额度减少或准入门槛提高，影响到部分刚需入市。四是在调控政策的细化需要时间落实，处于政策“真空期” ，房价上涨调控压力大。五是新盘销售和价格调整暂时按兵不动。 北京中原地产研究总监张大伟认为，近
7、期楼市泡沫失控的迹象，成因既包括货币供应量提高、购房者对新政策的恐慌，也有开发商的加速投资。 有财经专家表示， “国五条”细则中的限购升级、第二套房贷从严、自售房征收 20%个税的目的都是为了遏制以投机、投资为目标的购房行为。这个调控思路是完全正确的，只要执行中不掉链子，必将取得较好效果。对策 值得一提的是，近期众多城市提出了楼市“限涨令” 。据悉，深圳市近日推出楼市“限涨令” ，明确要求 2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度按月“零增长”或者是“负增长” ，换言之，即每个新盘、每个月的成交均价，与上月比只能下跌，不许上涨。 余丰慧认为，深圳房价“限涨令”有两点应该给予充分肯定，但也有
8、其局限性。采取限购、限涨等行政手段无可厚非，这种阶段性、权宜性举措是无可奈何之举。但长期看必将被更加贴近市场的市场经济手段所替代，比如：税收、信贷手段等。 顾云昌认为，住房供应量的加大、 “国五条”细则对投机购房的打击以及中性稳定的货币政策这三大因素，将促进未来一年内房价相对平稳。当务之急是尽快出台住房转让个人所得税细则，明确二手房交易税费。 张大伟称，挤碎泡沫也就是控制房价上涨并非治本之策，如何实心化泡沫才能真正解决问题。只有提高居民收入与现在的房价相匹配，同时减低经济对房地产行业的依赖，才能消除房地产市场的泡沫。 中国海外董事会主席孔庆平表示，中国是世界主要经济体少见的持有物业没有成本的国家。但中国推出持有环节的房产税会非常慎重，在不同城市不同阶段，会有不同的考虑。张磊也建议对二套以上住房征收累进税率的房产税。从国家加快住房信息联网和建立统一的不动产登记制度来看，正在为全国征收房产税做技术准备。 余丰慧认为， “针对暴涨十几年的高房价，对比国外重税惩罚住房投机的明显效果，中国应该尽快对准投机投资性住房需求在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税、赠予税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆来迫使持有多套房的人释放存量房和空置房，来平抑畸形的市场供需。限购政策等行政手段逐渐退出调控。这才能有的放矢地调控房地产。 ”
