1、商品房预售纠纷解决与情事变更摘要进入现代市场经济的今天，商品房预售与成品房的买卖已经成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售也称房屋预售、楼花买卖，是指房地产开发商与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合同。在商品房预售制度下，房地产开发商通过无息占有购房者的预缴款，就能提前收回大部分乃至全部成本，同时他们还能将在建工程抵押给银行，以低成本使用银行资金，而无需承担房屋的存货成本。先前一段时间房屋价格持续飙升，很大一部分原因是商品房预售这种制度给了房地产开发商抬高房价的契机。关键词商品房预售
2、合同纠纷 情势变更 2011 年 1 月 26 日，国务院办公厅发布了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 ，社会公众称之为“国八条” ，内容涉及保障性住房建设，完善税收，以及强化差别信贷，限购等措施。随着一系列配套措施的落实，各地房价增长势头得到遏制，一直处于高位的房价也开始出现松动，效果初现。而在同年秋天，楼市则频现“退房”现象。开发商预售房屋后，由于行政机关对房地产市场的强力调控，包括“限购，限售，限贷，限价”等手段，发生了以下情形：（1）预售合同一方当事人因为户籍或者社保不合规定原因失去购房资格；（2）购房人由于差别化的信贷政策，不能取得原本计划中的贷款，无力履行合同；（3）
3、缔约后，房屋价格大幅度降低，购房者要求退房。 当面对上述房价基于政策的波动，买受人与开发商之间的合同关系该如何处理？能否适用合同法解释（二） 第 26 条规定的“情事变更”条款来解除预售合同？抑或是应当遵循契约自由之精神，将这种房价的下跌看做是正常的商业风险，对买受人的此种“要求退房的维权行为”持否定态度？通过对商品房预售合同性质的研究，对比构成情事变更的价值取向与成立条件，笔者期望能得出一个结论来协调公平原则及合同信守原则，找到法律适用的合理路径。 一、情事变更的定义与条件 情事变更或者是情事变更原则，一般是指合同有效后，因当事人不可预见的事情的发生（或不可归责于双方当事人的原因发生的情事变
4、更） ，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。 在传统民法中，无论是罗马法传统抑或普通法传统， “契约严守”或者“绝对合同”之理念都作为合同行为的基石而受到尊重。但这也会带来下面的问题，一旦作为合同订立或者履行的前提发生显著变化，导致合同各方权利义务关系的公平以及利益的失衡，此时便需要相关制度介入。从世界范围来看，不管是学说探讨，判例采用，还是立法的确认，情事变更原则已经被大多数法治运行良好的国家所采纳，在合同法制度中发挥重要的作用。如德国债务法现代化法中“行为基础障碍”的规定及英美法中判例确定的“合同落空”原
5、则。 情事变更是赋予法官对合同效力的裁量权，因此情事变更适用的条件应该严格把握：一是必须具有情事变更的事实。情事变更原则的适用条件为：（1）具备情事变更的事实；（2）该事实发生在合同成立以后，履行完毕之前；（3）情事变更的发生是当事人不能预见的；（4）情事变更的原因是不可归责于当事人的事由；（5）情事变更只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化，致使继续履行将显示公平或者不能实现合同之目的。 二、我国现行民法体系中的情事变更 我国民法通则与合同法中并未将情事变更原则纳入，合同法草案中曾写入过但基于法律适用方面的考虑最后被删去。民法通则第 57 条与合同法第八条都是关于严守契约的规定，即当事人应当按
6、照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但在学说上，情事变更原则是得到普遍承认的。 我国参加的国际货物销售合同公约 （CISG）在第 75 条第一项规定了情事变更原则。在 2009 年最高院发布的合同法解释二第 26 条规定了情事变更条款：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。 ”这一条款缘起于应对当年的国际性的金融危机导致的合同履行障碍，适用此条款需要经过高级法院的
7、审核。具有适用上的补充性，当事人的意思以及合同法上原有的风险分配规则应当优先适用，只有前两者缺位的情况底下才是情事变更条款的管辖范围。另外，条款明确把情事变更和不可抗力与商业风险区别开来。 在德国法中，情事变更原则体现在法律行为基础障碍制度下，因其在中国民法学界存在独立的制度空间，尤其引起中国民法学界的注意。在一项法律行为中，如果一方当事人将其效果意思建立在某种观念的基础之上，此种观念对于相对人来说不但是可认知的，而且（事实上）相对人已经知悉同时并未提出异议，那么，此种观念即构成该法律行为的基础。此种法律基础的欠缺涉及合同成立之初是否生效的问题，而法律基础的丧失主要涉及在合同关系存在期间，合同
8、是否应当履行或按何种内容履行的问题。后者也即我国法上的情事变更。依此原理，应不适用于本来就具有高度风险性的合同，因“在这些合同中，双方当事人均已意识到交易的高度风险性，所以应当各自承担相应的风险，不得以行为基础丧失为由解除或变更合同。 ” 接下来带着上面得到的结论分析开篇预售合同纠纷，应该能作出正确的判断。 三、商品房预售合同纠纷与情事变更的适用 商品房预售合同以尚在建的房屋为标的物，当事人在订立合同时房屋物权尚未产生，因此买受人不能进行物权登记取得所有权，合同履行中与一般商品买卖相比风险更大。但是预售合同的成立与生效不存在法律行为基础的欠缺，自签订起发生效力，不属于附生效条件的合同。不过，由
9、于房屋关系民生，在国民经济中具有特殊地位，国家政府对其交易的资格与价格有较大的干预性。另外，履行周期长，双方的履约能力亦可能发生重大变化。以下分三种情形分析： （一）预售合同一方当事人因为户籍或者社保不合规定原因失去购房资格。事实上在此种情况下，由于国家行政力的强制的规定，禁止不合条件的买受人进行商品房交易，此时合同主体不适格，可以适用合同法第 52 条第（五）项规定，即违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。房屋出卖人负有返还价款的义务。此种情况下，我国台湾地区将类似行为认定为债权行为因又不能归责于双方当事人之事由（非基于债务人一身的情事）导致嗣后给付不能，免除对待给付义务，实则处理上并无
10、太大差异。 （二）购房人由于差别化的信贷政策，不能取得原本计划中的贷款，无力履行合同。此情形似乎有情事变更原则适用的余地。以下参照情事变更要件一一检视。 1.是否具备情事变更的事实？首先要排除不可抗力适用。不可抗力与情事变更虽然都属于履行障碍，但是区别主要在前者达到不能履行程度，而后者有的不能履行，有的仍可能履行，只不过显失公平，或者不能实现合同目的。二者存在一定的重合下，一般先适用不可抗力处理。此处因政策变化难以取得计划中的贷款应当认为是合同依赖之基础情事的变化，因付款方式的改变并不必然导致付款义务不能履行，但困难的增加显而易见。 2.该事实发生在合同成立以后，履行完毕之前；按揭贷款购房合同
11、履行期很长，无疑符合此条件。 3.情事变更的发生是当事人不能预见的；合同的履行障碍与信贷政策的变化有直接的因果关系，当事人一般难以预测。 4.情事变更的原因是不可归责于当事人的事由。 5.情事变更只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化，致使继续履行将显示公平或者不能实现合同之目的。此条件由法官或仲裁员来评判，一般而言，在商品房预售合同中，若买受人承担的房款数额对其现有资力而言十分庞大，不依靠贷款难以负担的话，即可认定为继续履行将不能实现合同目的。 综上所述，在此种情况下，存在情事变更原则适用的空间，关键在于依购房者购买力以及购房用途等条件作出不同的认定，判定维持履行，或者变更、解除合同。若作出情
12、事变更的判断，则受不利益一方可与对方协商交涉变更或改定合同，解除或终止合同。司法实践中也有相应的实例。 （三）缔约后，房屋价格大幅度降低，购房者要求退房。分析这种情况，关键点是判断是否存在法律行为内涵的基础丧失导致显失公平，抑或是属于商业风险的范畴。通常基于契约严守之原则，法律是将某种变故推定为商业风险的，受不利影响的如主张情事变更，应当负举证责任。此次房屋限购令导致的房价下跌并非直接作用，很大原因是由于市场参与人对政策所作的反映，如持币观望、或者取消购房计划导致的价格波动。市场上供求关系的变化通过价值规律影响了房屋的市场价格，很难认定为政策风险或者不可抗力。在个案判断中，房地产买卖的风险应当推定为双方均以意识到，很难认定为是买卖双方在合同订立之初的共同基础受到动摇。故而，将此价格波动认定为正常的商业风险，维持合同行为的效力，应属合理。除非在一个案中价格的变化到了超出一般人可预期的地产价格波动幅度。 随着经济的发展与社会的进步，国家宏观调控所引发的商品房预售合同的新状况会越来越常见，在法律适用时要正确区分情事变更、不可抗力与商业风险，严格细致得进行个案分析，以期真正达到公平的过程与结果。 参考文献： 1韩世远.合同法总论M.法律出版社，2011.378. 2韩世远.合同法总论M.法律出版社，2011. 3王泽鉴.民法学说与判例研究M.北京大学出版社，2009.33-35.
