1、如何保护房地产企业的商标权观察全国各个楼盘的名称，就会发现不少楼盘案名与其他城市的某些楼盘相同或近似，例如“东方银座”不仅名字相同，字体也一样。而今典集团的苹果社区最近在石家庄有了另外一个版本，并且除了案名，就连“青苹果” 、 “红苹果” 、 “转基因苹果”的创意都被“石家庄苹果”复制了。而潘石屹所开发的“现代城”也被全国各地林林总总的“东现代城” 、 “西现代城” 、 “后现代城”搅得头痛不已。作为一个楼盘的名称或者商标往往是开发商投入上百万或上千万得到的创意，花了上亿或者数亿精心打造的品牌，代表着开发商的实力、信誉、质量、服务等多重内涵的载体。而面对着林林总总的“李鬼” ，一些开发商也有意
2、识的去注册了自己的商标，以期得到法律的保护。也有一些开发商向法院提出诉讼打假，正本清源。然而，当“李逵”在法院面对“李鬼”时，却发现“李鬼”们有着 72 般变化，以下将结合案例进行分析。 一、案例介绍 案例一：2003 年，深圳美地公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，状告上海龙仓公司、上海外滩公司侵犯其“香榭里 CHAMPSELYSEES”注册商标专用权本案被媒体称为“中国房地产商标侵权第一案” 。 2004 年 9 月，上海市第一中级人民法院判决原告深圳美地公司败诉。 案例二：2004 年 8 月，万科集团向浙江省杭州市中级人民法院提起诉讼，状告浙江绿都公司侵犯其“四季花城”注册商标专用权
3、本案因原告在国内业界的地位和声名而倍受关注。2005 年 1 月，浙江省杭州市中级人民法院判决万科集团败诉。 案例三：2004 年 8 月起， “东海花园”商标权人深圳东海公司在全国范围内陆续对广州、佛山、威海、宁波和杭州 5 座城市“东海花园”的开发商提起诉讼，创下国内房地产商标维权被告数量之最，再次引起媒体和业内的高度关注。据媒体报道，目前这 5 宗诉讼中已有 3 宗下达了一审判决，深圳东海公司的诉讼请求仅在威海法院获得支持，在佛山、宁波则被法院驳回。 案例四：2003 年 11 月，重庆协信集团将重庆南岸天骄公司告上法庭，指称重庆南岸天骄公司在某旧城改造项目中以“天骄花园”名义从事楼盘开
4、发、销售侵犯了其“天骄（及图） ”注册商标专用权本案被某媒体称为“重庆地产商标第一案” 。2004 年 5 月，一审法院未支持原告的诉讼请求；原告随后提起上诉。 看到“李逵”们纷纷败在“李鬼”们的大斧下，我们不由地对于房地产商标的保护产生疑问，为什么房地产商标不能得到有效保护，其原因到底为何？ 二、商标权不能得到有效保护的原因 1.房地产商标的保护始终存在局限性 因为依据我国商标法第 3 条的规定：“经商标局核准注册的商标为注册商标，包括商品商标、服务商标和集体商标、证明商标；商标注册人享有商标专用权，受法律保护。 ”另据商标注册用商品和服务国际分类表 （商标注册用商品和服务国际分类尼斯协定
5、）的规定，房地产商标仅能在服务类注册。具体而言， 类似商品和服务区分表载明，第 36 类“保险，金融，货币事务，不动产事务”中的不动产事务主要包括不动产管理人对建筑物的服务，如租赁、估价或筹措资金的服务；第37 类“房屋建筑，修理，安装服务”主要包括建造永久性建筑的承包商或分包商所提供的服务，以及由个人或组织为修复建筑物或保持原样而不改变其物理或化学特征的服务。国家工商行政管理总局商标局关于“商品房”如何确定类别问题的复函 （商标函200332 号）进一步指出：在“商品房”建筑、销售等环节中，建造永久性建筑的服务属于第 37 类，以“商品房建造”申报；销售“商品房”的服务属于第 36 类，以“
6、商品房销售服务”申报。因而上述房地产企业开发的楼盘商标也只能申报为服务商标。换言之，房地产企业为开发项目注册的商标实际上限于建造、销售、出租、管理等不动产服务活动，不能保护开发项目本身，即无关楼盘或小区的名称。 2.地名使用权与注册商标权发生冲突，各地地方政府的地名办批准的“楼盘地名”实际具有“楼盘商标”的作用 按照国务院地名管理条例及各地地名管理实施办法的有关规定，除行政区划名称、重要的自然地理实体名称和居民地名称，对国际公有的新的自然实体报国务院审批外，一般地名的命名、更名由各地方县（区）级以上的地方政府审批，特殊的各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等名称，在征得当地人民政府同意
7、后，由专业主管部门审批。地名管理的地域性决定了不同行政区域之间完全可能存在相同的地名。两个不同行政区域内使用相同名称的开发项目，若都没有注册商标，在现行法律框架下不存在相互侵权问题；如果发生跨区域法律冲突，可以提起反不正当竞争之诉，处理时应适用“在先使用”原则 （同一行政区域内适用“申请在先”原则） ，即先使用、先申报的应优先保护。在“香榭丽 CHAMPSELYSEES”商标案和“四季花城”商标案中，被告分别辩称：已根据国务院地名管理条例的规定将其开发楼盘的地址申报“香榭丽花园”和“四季花城”为地名，并获得了相关部门的批准，拥有合法的使用权，因此不构成对原告商标权的侵犯。 “香榭丽CHAMPS
8、ELYSEES” 商标、 “四季花城”商标两案的一审判决基本上支持了被告的辩解，认为其在先合理使用权应受法律保护。从法理上讲，权利性质决定权利位阶，两个平行权利发生冲突时，位阶高的权利优先受保护，这才符合法律的公平原则。商标权的获得要经当事人申请，国家商标局核准，并要经过相当长时间的公示，而地名的获得只需地方政府部门通过行政方式批准，且没有公示程序。据此可知商标权审批标准更严，位阶更高，应优先受保护。但司法实践和现有的法律冲突在于楼盘或是小区名称可以申报为“地名” ，由地名管理条例和各地制定的地名管理办法规范，地方政府的地名办即可审核批准地名。而另据中华人民共和国商标法实施条例第 49 条规定
9、， “注册商标中含有的本商品的通用名称、图形、型号，或者直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点，或者含有地名，注册商标专用权人无权禁止他人正当使用” 。因此，此两案原告的败诉也在所难免。 3.企业名称权与商标权之间的法律冲突 在“天骄”商标案中，被告答辩的主要理由是， “天骄花园”项目使用的“天骄”字样是其企业名称权的合理运用和延伸，不是原告的“天骄”商标；“天骄”作为其企业字号，已按照企业名称登记管理规定 、 企业名称登记管理实施办法的规定获得了企业名称权，受中华人民共和国民法通则 、 中华人民共和国企业法人登记管理条例（该条例第 10 条第 1 款规定， “企业法人
10、只准使用一个名称。企业法人申请登记注册的名称由登记主管机关核定，经核准登记注册后在规定的范围内享有专用权。 ”）和企业名称登记管理制度的保护。因此，本案就涉及到了企业名称权与商标权之间的法律冲突。 而根据原国家工商行政管理局 关于解决商标与企业名称中若干问题的意见 （工商标字1999第 81 号）和 最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释 （法释200232 号）的规定，企业名称权与商标权之间法律冲突通常按照以下原则处理：（1）维护公平竞争原则，即禁止恶意的企业名称登记和商标注册行为，反对不正当竞争；（2）保护在先权利原则，即保护登记或者注册在先的企业名称权或商标权；（3）
11、禁止混淆原则，以相关公众的一般注意力及对商品或者服务的一般认识为标准进行综合判断，商标中的文字和企业名称中的字号相同或者近似，使他人对市场主体及其商品或者服务的来源产生混淆或混淆的可能性。 那么，是不是房地产商标就无法实行有效的保护呢？ 三、商标保护之策 我们认为通过以下的策略可以对房地产商标实行有效的保护，以及对侵权行为进行有效的反击。 1.在商标申请时进行充分考虑，使用联合策略申请注册商标 对房地产企业来说，除了要注册的商标具有显著性、使用有版权和专利权的商标、商号、域名一步到位、申请在先、考虑国际注册、正确使用商标之外，在现行的法律和规定之下，最重要的还是要考虑注册使用联合商标、主辅商标
12、和防御商标，建设自己的商标保护体系。 联合商标是指同一个企业在同一或类似商品上申请注册两个或两个以上的近似商标，其中一个指定为正商标，与其他近似的商标一起构成具有防卫性质的联合商标。联合商标中任一商标的使用视为其他商标也在使用。对房地产企业来说可以逐步建立并实施商标战略，首先需要确立一个主商标，然后以该主商标为母体，根据产业扩张和项目开发情况，逐步申请注册若干子商标（辅商标） ，最终形成自主的、系统的且层次分明的商标体系。 2.注册及使用商标时认真区分地名与商标之间的联系与区别 根据最高人民法院关于对南京金兰湾房地产开发公司与南京利源物业发展有限公司侵犯商标专用权纠纷一案请示的答复认为（200
13、3民三他字第 10 号） “以地名作为文字商标进行注册的，商标专用权人有权禁止他人将与该地名相同的文字作为商标或者商品名称等商业标识在相同或者类似商品上使用来表示商品的来源；但无权禁止他人在相同或者类似商品上正当使用该地名来表示商品与产地、地理位置等之间的联系（地理标志作为商标注册的另论） 。能否准确把握上述界限，是正确认定涉及地名的文字商标专用权的权利范围，依法保护商标专用权并合理维护正当的公众利益的关键” 。同时认为在审理商标权与地名权案件中应当注意以下问题：“1.使用人使用地名的目的和方式。使用地名的方式往往表现出使用目的。使用人使用地名的方式是公众惯常理解的表示商品产地、地理位置等方式
14、的，应当认为属于正当使用地名。2.商标和地名的知名度。所使用的文字，如果其作为商标知名度高，则一般情况下，相关公众混淆、误认的可能性较大；如果其作为地名知名度高，则相关公众对其出处的混淆、误认的可能性会较小。3.相关商品或服务的分类情况。商品或服务的分类情况，往往决定了是否需要指示其地理位置。房地产销售中指示房地产的地理位置，一般应当认为是基于说明该商品的自然属性的需要。4.相关公众在选择此类商品或服务时的注意程度。根据相关公众选择此类商品或服务时的一般注意程度，审查确认是否会因这种使用而对该商品或服务的来源混淆、误认。5.地名使用的具体环境、情形。在房地产广告上为突出地理位置的优越而突出使用
15、地名与在一般商品上、一般商品的广告上为突出商品的产地而突出使用地名往往给予公众的注意程度不同，产生的效果也有所差别。 ”因此，开发商在注册房地产商标时应充分考虑到地名权与商标权有可能发生混淆和误认，并应充分考虑到对于商标使用环境、使用目的、商品或服务的认知度的因素，避免商标与地名的混淆与误认。 3.积极努力争取获得驰名商标的保护 所谓驰名商标是指“在中国为相关公众广为知晓并享有较高声誉的商标” 。在商标被认定为驰名商标后，其被保护的范围就被大大的扩大和延伸了。首先，如果某商标或该商标的主要部分被在与使用某驰名商标的商品或服务相同或类似的商品或服务上使用、提出注册申请或注册，而该商标或该商标的主
16、要部分构成对该驰名商标的复制、模仿、翻译或音译并易于造成混淆的，该商标将拒绝注册，即使获得注册将被禁止使用。和普通商标相比，驰名商标禁止使用的范围扩大到不相同和不相类似的商品上。其次，当驰名商标与企业名称发生冲突时，只要驰名商标所有人认为他人将其驰名商标作为企业名称登记，可能欺骗公众或者对公众造成误解的，就可以向主管机关提出撤销该企业名称的申请。最后，如果某域名或该域名的主要部分构成对某驰名商标的复制、模仿、翻译或音译，且该域名是以恶意注册或使用的情况下，驰名商标注册人有权请求主管裁决，对发生冲突的域名进行注册的机构撤销注册，或将其转让给驰名商标注册人。可见，在商标被认定为驰名商标后，其被保护
17、和禁止使用的范围将更为宽广，驰名商标权人的利益将会得到有效的保护。4.在进行商标诉讼时选择适当的诉讼保护策略 在我国目前的司法体制中，对于商标权的诉讼也会因为商标权人选择不同的诉讼策略产生不同的保护后果。最常见的为采取不正当竞争诉讼还是采用商标侵权之诉两种策略。而两种诉讼策略采用将适用不同法律体系，产生不同的保护后果。因此，在具体案件中，房地产商标权人应当在起诉前进行认真分析和选择，以达到最有利于保护自己合法权益的效果。 企业的名称权、商标权等相关的知识产权应当受到重视的意识并非现在才有，但许多企业虽有这样的意识，却并没有采取实际措施进行预防，等到问题发生后采取行动就已经被动了，或多或少会对企业的时间或资金成本产生不利影响。希望本文可以为企业的商标权保护起到一定的预警作用。 李求军/责任编辑
