1、“以房养老”的模式及其问题分析【摘 要】 “以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭” 。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。2013 年国务院印发的关于加快发展养老服务业的若干意见 ，引发舆论的广泛关注。为了探讨我国实行“以房养老”模式的可行性，笔者从分析我国已有的“以房养老”模式出发，剖析了这种模式实行的阻力，进而提出“以房养老”模式实施的对策建议。 【关键词】 “以房养老” ；倒按揭；监督管理 一、国内“以房养老”模式分析 “以房养老”在我国并非新鲜话题，早在十几年前专家学者就开始探讨这一模式在我国的可行性，从 2
2、005 年开始，一些地方已经开始“以房养老”的试点，主要有以下几种模式： 南京模式：2005 年 4 月由南京汤山留园老年公寓推出，它的特点是提供贷款的主体不是由银行或保险公司等金融机构来承担，而是由养老院或老年公寓为老人提供贷款，老人去世后其房屋产权归养老院所有。这一养老模式只针对房屋面积超 60 平方米的“三无老人” ，从推出到2006 年 11 月底，只有 3 位老人签订了贷款协议。南京模式由于其无中间担保机构，且参与条件较为苛刻，不利于推广。 北京模式：这种模式是以保险公司的形式成立的。为了防止房地产市场波动对住房反向抵押贷款的保险公司产生风险，在保监会认可的情况下，于 2007 年
3、10 月成了了北京“幸福人寿”保险公司，正式开展住房反向抵押贷款业务。业务要求投保人是 62 岁以上的老人，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金直至投保人亡故，保险公司收回房屋进行销售、出租或拍卖。但是这种模式也没有中间担保机构，而且养老公寓地理位置偏远，也不利于推广应用。 上海模式：也被称为“以房自助养老”模式，是由上海市公积金管理中心在 2007 年 5 月推出的。具体做法是：市公积金管理中心在与老人签订合同时，约定按经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心，此后中心按优惠价将房屋出租给老人，房屋交易价扣除租金部分的金额，一次性支付给老人用作养老。若租期届
4、满老人健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。但是，参与此种养老模式的只有一例，阻力主要是很多老人的子女不愿意将房屋产权卖给公积金管理中心。 杭州模式：2009 年杭州政府部门推出了“租房增收养老” 、 “售房预支养老” 、 “退房补贴养老”和“换房差价养老”等四种养老模式，但是由于其实施规模较小，对未来风险无法把控所以也没有推广开来。 二、 “以房养老”试行中的难点分析 这些地方试点“以房养老”模式，最终都没有一个能长期实施并推广使用的模式，可见这种养老模式在中国的推广还有一定的难度。 （一）房屋定价问题。 主要有两方面问题，一方面是目
5、前我国“以房养老”模式要求老人拥有自主产权房，但是现在城市中的老年人有很多并没有购买商品房，居住的还是单位福利房、房改房等所有权和使用权并不明确的住房；另一方面是在房屋的估值问题上，目前我国还没有一个专门的第三方非盈利机构能承担对房屋现状的评估以及在未来 10 到 20 年间房屋价值的预测分析。 （二）传统家庭观念较强。 从目前中国需要养老的人口年龄来看，这些老人多是出生在 50 年代左右的人，在他们到了婚育年龄时国家开始实行计划生育政策，也就是说很多需要养老的老人只有一个子女，如果不是因为意外子女早逝或子女不能在身边照顾了，老人可能选择以房养老的模式，但是对于更多的老年人来说，传统的养儿防老
6、的观念还是根深蒂固的，他们希望将自己今生的房产留给儿孙，而不愿意接受这种“以房养老”这种模式。 （三）银行操作难度大。 银行作为一个企业，有自身的经营需要，从目前我国银行开展的业务来看，还没有开展“以房养老”这项业务。主要是：一方面的问题是土地使用权限问题。在我国作为“逆按揭”业务的唯一抵押物为房产，房产除了有一定使用年限外，还存在贬值、拆迁、灭失的风险；另一方面是老人的寿命问题。以房养老业务只能在老人死亡这种特定条件下执行，生命存续期愈长，贷款期限愈长，银行承担的机会成本风险也就越大。所以，银行在开展此项业务时还具有一定难度。 （四）市场准入与监管制度尚未健全。 “以房养老”的模式需要确定由
7、什么性质的部门来具体操作、更需要银行业、保险业以及担保公司、评估公司等多个部门的合作来实施。这就需要确定一个专门的非营利性机构对各相关部门进行业务协调、对机构业务开展进行市场准人管理以及在后继业务开展中的监管工作。 三、 “以房养老”模式可行性对策建议 （一）不断加大宣传力度，扩大“以房养老”在社会上的认知度。 在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下，开展“以房养老”试点不失为一种有意义的探索，这种模式不仅为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择，也有利于满足一部分老人年的个性化的需求。要不断加大宣传力度，使老百姓在认识“以房养老”模式的同时，也要
8、了解到“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一项养老政策，不带有强制性，只是让老年人多了一种养老方式的选择，以便更加从容地安排晚年生活。 （二）加快建立以房养老制度的运行机制建设。 鉴于“以房养老”模式的开展需要投入大量的资金以及对房屋的评估和后续的管理问题，有必要建立一套针对“以房养老”的机制来保障各项业务的开展。首先是确定投资机构。 “以房养老”需要大量资金，且在较长时间内只有现金流出而没有现金流入，同时，在房产的处理问题上更多地要依赖于市场，这样就需要一个盈利性机构从市场角度出发来开展此项业务。其次是确定房产价格评估机
9、构。房产价值评估是“以房养老”模式合同确立的基础，也是参保老人按月领取养老金的依据，要保证其客观、公正，房产价值的评估工作应由独立的第三方专业机构来承担，且这一评估机构应按照国家相关规定取得相应的职业资格，并接受政府的监督检查。 （三）探索建立有效的监督管理机制。 “以房养老”作为一种养老方式，也是社会保障的重要内容，同时也是政府保障的基本职能之一。社会保障部门需要履行的监督职能包括：促进市场的有序进行，监督“以房养老”合同的执行。对承保机构的有关“以房养老”业务经营情况进行定期审计，控制其合理盈利，从而保障参保老人的权益。除此，政府部门应对专门负责房屋价值评估的第三方操作规程、评估工作作出监
10、督，保证房屋价值评估工作公平、公正、合理，从而合理保护“以房养老”双方的利益，从而保障此项业务的顺利开展。 （四）开展鼓励政策，不断促进银行介入“以房养老”业务的积极性。 在我国，保险业不允许做按揭贷款，所以银行信贷资金仍是养老资金的重要组成部分，银行业就成了开展“以房养老”业务的主力军。一方面，银行应该主动承担社会责任，利用自己系统内庞大的资金来为社会尽自己的力量和责任；另一方面银行介入需要政府等相关部门的“保驾护航” ，特别是在一些房地产市场尚不成熟、价格波动较大的地区，政府需要完善相应的法律、法规，解决银行在“逆按揭”业务中存在的技术难题，同时可以给予银行相应的财政性补贴，带动银行开展此项业务的积极性。 参考文献： 1杨洋.“以房养老”：银行角色如何担当N.金融时报，2013-9-23. 2刘小微.“以房养老”探索中国路径N.金融时报，2013-10-10. 3沈晓凯.以房养老模式在中国的可行性研究J.山西财经大学，2010，3. 4傅鸿源，孔利娟.“以房养老”模式的现状及分析J.城市问题，2008（9）. 5张海林.际国内“以房养老”运作模式及经验启示J.华北金融，2011（12）. 注：文中内容属于个人观点，与所在单位无关。 作者简介：王字君（1980） ，陕西安康人，硕士研究生，现供职于中国人民银行西安分行营业管理部。
