2013北京房地产市场谨慎乐观.doc

1、2013 北京房地产市场谨慎乐观进入 2013 年的“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环重现，再次改变着市场各方的预期，房地产市场将走向何方，成为很多人的心头疑问。 2012 年，我国房地产市场走出了一条先抑后扬的上升曲线。在限购、限贷等政策的持续影响下，2012 年上半年，我国房地产市场信心一度低迷，这种局面一直持续到 2012 年 5 月。从下半年开始，房地产市场开始复苏，尤其对于一线城市来说，更是“涨多跌少” ，且上涨趋势日益明显，2012 年房地产市场最终在暖冬中强势收官。 进入 2013 以来，一线城市延续上扬行情。数据显示，今年 1 月，北京市二手房成交总量高达 19561 套，创下

2、了近 24 个月以来的新高。总体成交均价也回到了北京楼市调控细则出台前的水平。 房价上涨加强了土地市场的看涨预期。1 月份，北京土地市场也交出了骄人的成绩单：共成交土地 22 宗，单月成交额高达 241.66 亿元。这一成绩刷高了北京 2003 年有统计记录以来的最高值，相比 2012 年 1 月份的 21.9 亿元，今年首月的土地成交金额同比增长 10 倍！ 再来看看 2012 年四季度数据：2012 年四季度共有 43 块土地成交，总金额达 139 亿元；2012 年全年总成交金额达到 648 亿元，其中五分之四下半年成交。值得注意的是，四季度成交的 43 块土地中，9 宗为商业金融用地，

3、9 宗为住宅用地，23 宗为工业用地，其余为旅游或仓库等多功能用地。虽然数量增加，但大宗交易仅一宗。 有业内人士曾形象地将土地与房子的关系比喻为面粉与面包。在价格关系上，究竟是面粉的价格决定面包价格，还是面包的价格拉高了面粉价格，不同的人有不同理解。但无论如何，地价与房价相互推升，成为近年房地产市场的常见现象。 也就是说，进入 2013 年的“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环重现，再次改变着市场各方的预期，房地产市场将走向何方，成为很多人的心头疑问。 以北京房地产市场为例。已经 3 年没有完成土地供应的北京，2012年共成交住宅用地 37 宗，仅仅完成全市年度计划的三成，创近 6 年来新低。而

4、自去年四季度以来，北京住宅成交开始回暖，特别是今年 1 月，与去年同期相比，商品房成交量大幅上涨近 6 倍。同时库存量持续下降，截至 1 月末，北京地区商品住宅库存为 74294 套，达到历史低位。 有业内人士就此分析认为，开发商库存压力降低，市场出现短暂性的“供不应求” ，未来若新增供应难以满足大量需求释放，价格仍会存在上涨压力。很多人对 2013 年房地产市场持乐观态度，他们认为 2013 年整个房地产市场将在 2012 年的基础上继续企稳、成交放量、企业积极拿地、政府积极推地。有开发商表示，由于销售的回暖及持有现金的增加，使得他们对未来市场的预期也逐渐由悲观转为积极。 与住宅市场相比，商

5、业地产的租赁和销售市场显得波澜不惊。 第一太平戴维斯北京公司助理董事王琼对 2013 年北京房地产市场持谨慎乐观态度，她谈到，从 2012 年四季度后北京整个投资销售市场来看，整体平淡，仅一宗重大交易成交，成交金额为 8.54 亿元，2013 年 1 月有两宗，金额分别为 17.3 亿元和 18 亿元，多为核心区域优质资产；甲级写字楼租金及资本值的同步放缓使得甲级写字楼毛收益率大致稳定在6.1%。 “目前若干项目已经引起了众多投资者兴趣，预计于今年上半年内完成交易。 ” 写字楼市场租金上涨乏力 “与住宅市场相比，写字楼市场是对经济的真实反映” 。 戴德梁行华北区董事总经理何衍钧指出，由于写字楼

6、是一个相对市场化的板块，受政策影响较小而受整体经济环境影响较大，因此写字楼市场是一个能够真实反映整体经济的房地产板块。而写字楼市场的供需关系也基本上可以在其租金走势上得以反映。 以北京为例。北京写字楼从 2010 年开始需求集中释放，在过去三年时间里，原来的大面积供应基本被消化掉，并且由于供应稀少而需求一直保持一个比较旺盛的状态，因此整个市场从原来的买方市场转变成了一个业主市场，也就是说业主在整个市场的话语权越来越大，这也就直接导致了北京写字楼租金的飞涨。 经历了 2011 年高达 44.2%的激进式租金增长，2012 年北京甲级写字楼租金同比仅增长 13.8%，其中第四季度租金仅环比攀升 0

7、.9%，系 2010年以来最慢涨幅。 第一太平戴维斯数据显示，2012 年第四季度，北京甲级写字楼资本值环比上涨 1.2%，至每平方米 62267 元。鉴于同期租金涨幅亦放缓至0.9%，甲级写字楼毛收益率稳定在 6.12%。不过王琼指出，持有性经营写字楼的毛收益率为 6%左右，扣除费用等项目后，实际收益率在 4%左右，这个数字目前难以令投资者满意。但如果将写字楼散售，将会面临更大风险，收益未必会好于住宅。 与 2011 年写字楼需求量大增、成交活跃程度高不同的是，2012 年由于租金一路上涨，达到历史最高值，反而导致租赁市场开始变得不够活跃，一直快速上涨的租金最近开始呈现放缓的迹象。 去年第四

8、季度，北京东长安街成为近 3 年首个租金环比下跌的区域，这也表明市场境况可能出现扭转迹象。同期，北京写字楼的租金出现自2010 年第一季度以来的首次环比负增长。 王琼认为，2013 年中国经济预计将保持相对较缓的增长，鉴于国内外经济中极为不确定的因素，企业预计将对资本支出、办公面积扩大或人员扩张等方面继续保持审慎态度。价值有限的可租赁面积及高昂的租金，使得 2013 年新租需求预计进一步放缓。 尽管需求放缓，但由于近几年北京写字楼供给一直维持不足的局面，使得空置率保持在较低的水平。 截止 2012 年 12 月，北京甲级写字楼可租赁存量为 914 万平方米。从供应量来说，2012 年北京甲级写

9、字楼更是达到了近十年的最低值。 王琼认为，2013 年，北京写字楼供应不足的问题仍将继续。今年预计有 6 个项目竣工入市，可为市场带来 22.3 万平方米新增供给。这些项目中，1 个为业主自用，其他 5 个项目将进入租赁市场。但这些新增供给仅为过去 5 年年均供给量的一半，项目主要位于包括燕莎、CBD 周边等的传统商务区及望京等备受青睐的新兴区域。鉴于新增供给有限，全市整体空置率仍将稳定在 3%-4%，令众多租户缺乏选择余地。 尽管可租赁面积有限，但前几年激进的租金已经迫使很多租户搬迁到了品质较差的写字楼或新兴商务区。面对较高租金，租户有限的支付能力预计将使2013 年租金涨幅减至 5%以内。

10、 “2013 年北京甲级写字楼市场预计将表现平静，租金将大致维稳或录得小幅上涨， 同时在有限的新增供给支撑下空置率保持在低位” 。 高端住宅租赁市场基本稳定 2012 年第三季度，中国 GDP 增长 7.4%，是过去三年的最低增长率。由于经济形势走弱，且四季度通常为淡季，使得潜在租户的新增需求减少，尤其是很多跨国公司对于成本的控制，使得潜在租户的新增需求减少，在住房租赁市场体现为高端住宅项目入住率略有降低，但随着内资公司租户的增多，一定程度上削弱了国际客户在高端租赁市场的负面影响。同时，由于供给有限，只有部分细分市场的租金稳步增长。 与普通住宅租赁市场不同，高端租赁市场一直存在一个独特的现象：

11、即便是在房源明显供大于求的情况下，价格却一直趋稳或快速上涨。2012 年四季度北京的服务式公寓整体市场平均租金环比提高 0.1%，达到每月 198.6 元/平方米，同时豪华服务式公寓租金保持不变，为每月 235元/平方米。 一般来说，高端租赁市场价格上涨，除了受到新增面积的影响外，还受到通货膨胀、房价上涨等因素影响。而北京高端市场一直趋稳，源于租赁双方均不差钱，更看重房子的品质，这也是其租金逆市上扬的主要原因之一。 目前，北京的高端住宅租赁市场，主要分为服务式公寓、甲级公寓和高端别墅三种，主要租户多为企业高管、外籍人士和高科技企业管理层为主，另外影视明星也是高端租赁市场的客群之一。 据记者了解

12、，2012 年四季度北京服务式公寓只有位于北三环路的金隅环贸国际公寓进入市场，该公寓为市场带来 134 套供给，户型主要集中于 76 平米一居室到 400 平米的复式户型。 嘉里中心公寓于 2012 年 11 月如期开始装修， 使得可租赁存量减少195 套。但 2012 年下半年北京共有 3 家服务式公寓竣工，并提供超过500 套新增供给，由于国内经济增速达到最低点，因此这些公寓完全出租需要时间得以吸纳，使得整体入住率徘徊在一个低位。总体来说，四季度服务式公寓整体市场和豪华服务式公寓的入住率环比分别降低 0.8%和1.3%，达到 83.2%和 89.9%。 同样受制于经济放缓，北京的甲级公寓市

13、场和豪华甲级公寓的入住率均有降低，环比分别减少 0.5%和 0.6%，达到 89.5% 和 88.7%。与之相反的是，甲级公寓租金却保持了积极的增长态势，整体市场和豪华市场分别提高 0.5%和 0.9%，达到每月 139.2 元/平方米和 162.5 元/平方米。 与其他分类市场类似，淡季使得高端别墅市场需求减弱，入住率小幅降低。整体市场和豪华别墅市场入住率环比分别降低 0.6%和 0.5%，达到 91.5%和 92.3%。四季度高端别墅整体市场和豪华别墅市场租金保持稳定，环比分别增长 0.1%，达到每月 129.8 元/平方米和 157.4 元/平方米。王琼认为，2013 年北京仅 2 个服

14、务式公寓开业，带来 246 套的供给，位于 CBD 的逸兰服务式公寓将提供 59 套大户型，平均面积达到 350 平方米，盛捷远洋望京服务公寓提供 187 套供给，户型包括开间、一居室、二居室和三居室。 尽管经济不确定性仍存在，但她认为高端租赁市场核心区域的优先供给将有望保证市场稳定， 2013 年服务式公寓租金将稳健增长 5%。 高端住宅销售市场温和增长 不久前，英国一家调查公司发布报告显示：2012 年 9 月以后，大量中国富豪和欧洲富豪选择在中国购置资产。业内人士表示，富豪阶层回归中国置业是去年豪宅市场火热的重要因素之一。 与之相对应的，2012 年四季度，北京高端住宅市场走势强劲。第一

15、太平戴维斯物业数据显示：四季度整体市场住宅销售价格环比上涨1.6%，使得全年售价增长 1.6%，比 2011 年 5 月的峰值高 1.2%。一手住宅整体市场供应量环比减少 12.4%，至 300 万平方米；成交量环比增长4.8%，至 397 万平方米。 专家指出，由于流动性增强，高端人士可支配资金数量增多，以及人们对货币的保值性需求增强，使得高端市场走俏。在 2013 年，上述因素依然存在，而核心区地块供应却日益稀少，供不应求的局面将促使高端市场持续保持旺销格局。 从数据可看出，2012 年四季度北京共有 64 个住宅项目进入预售市场，总建筑面积约 300 万平方米，环比减少 12.4%。20

16、12 年总供给量比上年减少 2.1%，为 104 万平方米。其中，一手住宅整体市场成交量四季度持续增加 4.8%，达到 397 万平方米，使得 2012 年全年的成交量达到 130 万平方米，成为 2009 年以后的最高成交量。 这其中，高端项目表现尤为良好。 就甲级公寓一级市场来说，2012 年四季度有一个新项目和四个老项目后期进入市场，共 748 套供给，主要集中于望京新区，虽然成交量环比减少 4.9%，但其中 60%的项目提高售价使得销售均价环比提高 3.8%，达到每平方米 5.6 万元。 最为出色的要属金茂府和长安太和两个项目了，前者入市 1278 套公寓，在四季度成交 177 套，均

17、价为 4.97 万元，为过去 6 个季度里成交最为活跃的项目。后者四季度成交 21 套，销售均价为 9.1 万元，是均价 6万元以上项目中交易最为活跃的。 高端别墅市场自然不甘示弱。2012 年四季度两个现有项目远洋天著和格拉斯小镇推出新一期，为销售市场带来了 272 套供给，环比增加 52.8%。虽然四季度成交量环比减少 29.6%，连续第二个季度供应量超过成交量，60%的成交量由远洋天著和润泽庄园获得。由于近 65%的项目提高售价，同时开发商希望年底加速销售而提供价格折扣，这两个因素使得高端别墅的平均售价保持了 4.34 万元的恒价。 对于此阶段高端市场的出色表现，主要缘于两个方面的原因：

18、一是经济因素，进入下半年以来，为缓解国内严重低迷的经济形势，政府采取降低存准以及逆回购等多种方式，向市场投放大量流动性，各行业尤其是实体经济行业资金情况均出现明显好转，财富人群手中可供支配的流动资金数量也有所增多，因此，纷纷希望购买高端住宅产品来提升居住舒适度。由于政府的住宅限购政策已经有效地抑制了投机和投资需求，此轮成交量的反弹主要得益于降息和自住型购买者需求的稳定增长。 从土地成交状况来看，2012 年共有 37 宅用地成交，远低于 2011 年的 59 宗。据记者了解，在这 37 宗中，根据地块位置、开发商北京和楼面价格等因素判断，仅有 5 宗具备开发为高端住宅的潜力。再加上北京“十二五

19、”供地计划，三环内不再新增住宅用地，使得位于三环内的高端项目更稀缺。因政府禁止供给容积率等于或小于 1.0 的住宅用地，因此未来几年独栋别墅更为稀缺。 波士顿咨询公司和建设银行私人银行于 2012 年底联合发布的中国财富管理市场报告显示，北京约 2%的家庭拥有超过 600 万元人民币的可投资资产，为中国各城市中比例最高。持有住宅物业对该富裕阶层财产保值具吸引力。北京富裕群体比例较高将有助于支持高端住宅市场的持续发展。 可见，由于新供给有限，且自用型需求稳步增长，王琼认为 2013 年北京住宅售价将保持稳定，不过政府的调控政策将抑制售价的增速。 “对高端住宅项目的强劲需求将支持 2013 年价格

20、的温和增长。 ”王琼表示。 商铺市场增长率趋缓 在 2012 年的寒冬，北京住宅市场出现了量价齐升的局面，但商铺市场却开始降温。 第一太平戴维斯报告显示：2012 年北京优质零售物业市场平均租金为 864.9 元/平方米/月，最近 6 年租金增长率由 2011 年第三季度 7%的最快增长速度，降为 2012 年第四季度的最低点 0.3%。 由于经济低迷，整个 2012 年，除来自儿童服饰、教育和娱乐业态的需求保持强劲之外，大部分零售商业绩乏善可陈。零售商，尤其是那些为消费者熟知的品牌采取了更为保守的方式进行店铺扩张，在过去几个季度里，这些小众品牌和不为大众所熟知的奢侈品牌已经开始获得市场份额。

21、此外，有部分商区项目在过去一年将更多商铺调整为儿童服饰、教育和娱乐品牌，以吸引新租户，最典型的如 Solana 蓝色港湾国际商区；虽然消费乏力，但 2012 年四季度仍有以 Karen Millen、RODO、Ren Caovilla 等为首的新品牌进入北京市场。 王琼告诉记者，由于 2012 年四季度没有新项目入市，全市中高端购物中心空置率环比小幅下调 0.1%，达到 10%，中关村及崇文门区域因租户调整，空置率分别提高 2.7%和 5%。 相对来说，那些成熟项目的空置率偏低，这是因为他们更加关注租户的业绩，经常进行租户调整，比如东方新天地引入 Kickers、EVISU 和集合赫基集团旗下 Ochirly、Five Plus 和 TRENDIANO 三个品牌的多品牌店铺，替代原先的柯达快速冲印店、酷和翡翠皇宫酒店，这些顺应市场的调整使得双方都受益。 受宏观经济增速放缓、社会消费品零售额增长减慢及消费者信心趋弱的影响， 第四季度业主吝于大幅提高租金。优质购物中心首层平均租金环比仅增加 0.3% ，达到人民币每平方米每月 864.9 元。 王琼认为，商铺低迷的原因之一主要来自于电子商务与百货商店的竞争。