1、对以家庭人均住房面积为基准实施限购政策的思考目前，各地限购政策均以家庭拥有住房套数为基准，有操作方便、简单易行的优点，但同时也存在限购不够精准、 “误伤”部分改善性住房需求的缺点。如何更有效、更精准地进行房地产市场调控，已成为亟待解决的问题。 一、实施限购政策的背景 限购属于直接调控手段，直接限制需求。相对来说，税收、土地、金融等手段属于间接调控手段，它们是通过控制资金、成本等方式来间接控制需求。间接调控的方式由于存在时滞，使得调控不能立竿见影，另一方面调控所增加的成本容易被投机者转移出去，调控的效果自然就打了折扣，最后便出现越调价格越高的现象。可见，采用直接限购政策属于调控政策的趋紧，也是调
2、控政策的延续。 限购政策始于 2010 年 4 月的“新国十条” 。限购城市的范围源于住建部针对 2009 年底启动的房地产调控政策建立起来的一套以北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州等 14 个重点城市为核心的房价监测体系。第一批住建部督办限购令的范围主要就是这 14 个城市。后来响应的城市超过 14 个，增加了苏州和兰州两城市。 国务院于 2011 年 1 月 26 日颁布“新国八条” 。 “新国八条”要求全国 35 个城市出台限购细则。细则要求：合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、 省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严
3、制定和执行住房限购措施。 “限购令”成为全国房地产市场的关键词，北京、上海、广州、南京、天津、济南、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市，陆续出台调控细则，结合当地实际通过限购、 税收、信贷等措施，落实“新国八条”调控政策。 二、现有限购政策分析 1.限购政策的目的 国务院“新国八条”出台的限购政策主要是为了打击投资投机购房需求。房地产作为一种商品，价格应符合商品属性，并受供求关系的影响。所谓“刚性需求”是相对于弹性需求而言的，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，会出现供不应求的状况，导致房价上涨。在
4、我国，投资、投机购房占的比重过高，已经高达 30%到 40%，有些地区甚至高达 80%，这比国际上正常的比例高出 2 倍。这么高的比重，因为不是为了直接满足个人的住房需要，价格就很快被哄抬起来了。投资投机性购房需求会挤兑正常的自住性购房需求，从而抬高房价。限购令的出台，能够有效抑制投资投机性购房需求。 2.“新国八条”关于限购的原则性规定 “新国八条”对全国住房限购政策作了原则性规定，即原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍
5、居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。由此可见，以住房套数为限购基准是国家统一规定，并在全国部署开来的。 3.地方城市限购细则分析 以济南限购实施细则为例：自 2011 年 3 月 1 日起，已有 1 套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同） 、能提供自拟购房之日起前两年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区，下同）限购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房，下同） 。对在本市已
6、拥有 2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自拟购房之日起前 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续。可见地方的限购实施细则是对国家限购原则性规定的细化，贯彻落实了以住房套数为基准的限购政策。 三、以家庭拥有住房套数为基准限购存在的问题 1.住房套数并不完全代表着住房质量 全国各地在规划全面建设小康社会的居住目标时，均采用人均居住面积达到 35 平方米以上的说法，说明了衡量居住质量的主要指标是人均居住面积
7、，而不是户均居住套数。例如一套 200 平方米的商品住宅与一套 30 多平方米的房改房，在实施限购时都按一套住房对待，从而掩盖了居民住房质量的差异。家庭拥有住房套数和家庭拥有住房面积不一定成正比，而反映居民住房质量比较精确的指标是人均居住面积。 2.小户型住房家庭合理的改善性需求可能受到限制 当前，房改房在居民住房中尚占较大比例，很多房改房的户型都在60 平方米以下，小的只有 30 平方米。在农村情况更为普遍，很多农村的平房甚至不足 15 平方米。如按家庭拥有住房套数进行限购，将不可避免地对已拥有两套小户型家庭的改善性购房需求造成限制。 3.拥有大户型住房家庭及单身、离婚家庭未被合理限制 如本
8、地三口之家，拥有一套 140 平方米以上住房，其还能再购买一套 140 平方米的住房，其家庭拥有住房总面积达到 280 平方米，人均住房面积达到 90 平方米以上，显然已经超过了合理的人均拥有住房标准。单身、离婚家庭其家庭成员可能只有一人，但其可以购买两套大户型住房，无法限制其不合理的购房需求，也造成了以假离婚规避限购现象的发生。 4.限购使住房需求结构向大户型调整 由于现行按套数执行限购政策，不能针对人均拥有住房面积进行精准的限购，所以导致居民倾向于选购更大户型的住房来满足自己的需求，这不利于住房结构向中小户型调整。 四、以家庭人均拥有住房面积限购的优点 1.释放小部分被抑制的改善性购房需求
9、 相比家庭拥有住房套数，家庭人均拥有住房面积更能细致地反映家庭的住房需求。已有两套小户型住房但人均拥有住房面积较小的家庭，就可以购买新的住房来改善自己的住房需求。如此，可满足很多城市小户型家庭的改善性购房需求，促进居住质量的改善。 2.大户型住房拥有者购房将被限制 拥有大户型住房的家庭虽然套数不限购，但是人均拥有住房面积可能超过限购标准，也将无法购买新的住房。这样就精准地限制了想以大户型满足过高居住要求的购房需求。 3.促使住房需求结构向中小户型倾斜 实施以家庭人均拥有住房面积限购以后，由于中小户型拥有使用方便、易于出租等特点，将受到大部分居民的青睐，从而促使住房结构向中小户型合理调整。 4.限制以假离婚等手段规避限购现象的发生 目前，以假离婚等手段规避限购政策的现象屡有发生，离婚后男女双方均成为一个家庭，其各自将不受现有限购政策约束，从而实现了不合理的购房需求。如果以家庭人均拥有住房面积进行限购，就能有效杜绝以上现象的发生，也有效避免了假离婚给社会带来的不稳定因素。 注：本文获中房协房地产市场专委会华东片工委 2012 年年会优秀论文评选二等奖。 李求军/责任编辑
