1、赣州市中心城区保障性住房供给需求分析提要 伴随着经济的发展及产业结构的调整，房地产业已然成为新的促进经济增长点和群众消费的热点，而住宅需求也成为当前的重要研究课题之一。住宅与人类的持续发展密切相关，是人类生存的永恒需要，但城乡的一部分中低收入家庭在住房问题上仍存在很大忧患，这也直接影响他们的生活质量。本文对赣州市保障性住房市场的供给需求进行分析，针对性地提出有力实施保障性安居工程建设的意见，以有利于政府推进建设进度，确保民生工程的全面完成。 关键词：供给需求；保障性住房；统计分析 中图分类号：D632.1 文献标识码：A 收录日期：2014 年 1 月 9 日 赣州市位于赣江上游，江西南部，东
2、邻福建，南毗广东，西接湖南，北与本省吉安、抚州市相连，辖 2 个县级市、15 个县、1 个市辖区，面积 39，000 多平方公里，占全省面积的 23.6%，人口 860.15 万，是江西省最大的行政市。赣州人口众多，民生问题自然也成为政府关心的热点，虽然赣州也属于经济仍欠发达地区。但政府注重民生工作，也在解决居民住房问题上做了大量的富有成效的工作。但随着房价市场的不断膨胀，出现了很多没有经济能力买商品房，又没有足够资格承租保障性住房的居民，这也直接导致了提供保障性住房供给规模、建设资金的筹措等面临了巨大的困难挑战。本文通过分析总结当前赣州市中心城区住房供给现状和存在的问题的基础上，找出当前影响
3、赣州市中心城区加快保障性住房建设、增加住房有效供给的种种制约因素，为政府更好地建设民生工程奠定基础。 一、赣州市住宅需求统计分析 1、赣州市住房供给现状分析。由于住房制度改革，房地产业的不断发展，赣州市房地产投资额不断增长，特别是近几年来投资额有较快的增长，20042010 年赣州市房地产开发年度完成的投资增长了 3.66 倍，其中，住宅投资增长了 5.86 倍。2010 年开发完成投资达到了 100.48 亿元，同比增长 31.1%，占全省房地产开发投资的 14.22%。在 20062010年间，赣州市的商品房施工总面积 4，303.38 万平方米，新开工面积达1，942.75 万平方米。全
4、市商品房销售面积 1，563.11 万平方米，其中住宅 1，345.86 万平方米，2010 年商品房销售面积占全省的比重已达到 15%，赣州市的房地产处在飞速发展中。 （表 1） 一般来说，经济发展水平越高，对住宅的需求越旺盛，对住宅需求的层次越高。经济发展水平对住宅的影响是通过住宅价格水平和居民的收入水平等因素体现出来的。城市住宅需求的关键是城市居民的支付能力，而支付能力的大小取决于居民的收入和收入分配以及政府的补助能力。而在表 2 中可以看出，赣州市的人口数量及人均可支配收入呈现持续增长状态中，而人均住房面积也在增长。但这几年的房价增长速度过快，已远远超出了一些中低阶段收入民众的接受能力
5、，这也意味着政府的保障房供应数量面临着巨大的问题。 （表 2） 2、赣州市保障性住房供给现状。赣州市政府近几年积极响应党中央号召，大力开展建设民生工程，投入投资的保障性住房主要有廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等几种形式。截至 2010 年，赣州已开工建设廉租住房 159.12 万平方米，其中市中心城区先后建设了六期廉租住房，总建设规模达 63.43 万平方米、11，350 套，已建成并摇号分配 18.11 万平方米、2，892 套。此外，市中心城区还开工建设并分配经济适用住房33 万平方米、3，091 套；建设公共租赁住房 2，600 套；完成棚户区改造 139.84 万平方米。但其中也
6、还要排除一部分非政府供给的住房，如赣州市江西理工大学、赣南师范学院这些单位提供住房，但为了防止人员频繁流动情况，产权仍属于学校。虽然这在某一程度上解决了一部分群众的居住问题，可其中因缺乏有效管理和资金支持等原因，也导致了这一类人群的住房问题仍亟待解决。 3、赣州市保障性住房供给存在的问题。虽然赣州市政府在近几年花了大量的人力、物力在保障性住房建设中，但是仍存在着不少的问题，首先是资金的缺乏，导致在建设投资过程中不能施展开，存在着很大的压力，廉租房建设进度不平衡；经济适用房放弃购房情况严重，拆迁困难等情况，都亟待解决，保障民众的居住条件得到改善，实现民生工程。二、解决保障房供给问题的意见 1、发
7、展经济，增加收入。在国民经济持续稳定增长的条件下，居民收入不断增加，是提高对住房有效需求的重要条件。人们有了钱，才能以小换大，以旧换新，从而形成消费热点，活跃住宅市场。因此，积极扩大就业，加快发展就业容量大的劳动密集型产业、服务业和各类所有制中小企业；规范劳动力市场秩序，鼓励劳动者自主创业和自谋职业，促进多种形式就业，增加城镇居民收入。完善最低生活保障制度，适时提高城镇居民最低生活保障标准，积极扶持生活困难群体自主脱贫。继续完善和规范公务员工资制度。建立健全收入分配调节机制。坚持完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度，鼓励劳动、资本等生产要素按贡献参与分配。更加注重社会公平，以共同富裕
8、为目标，着力提高低收入者收入水平，扩大中等收入者比重，有效调节过高收入，努力缓解部分社会成员收入分配差距扩大的趋势。完善年薪制、职工持股、技术和知识产权入股等分配制度。合理调节行业收入分配，加强对垄断行业和收入过高企业的工资内外收入的监管。规范职务消费和公务消费，加快推进机关事业单位福利待遇货币化。规范个人收入分配秩序，治理整顿不合理收入，依法取缔非法收入。加大监察力度，严格执行最低工资制度，禁止拖欠、克扣工资等侵害职工利益的行为。加强对城镇低收入群体的扶助，发展和完善适合市场经济体制的开发式扶贫机制。认真解决好低收入群众的医疗、子女就学困难等问题。强化个人所得税征管理。 2、加大住房制度改革
9、力度。首先，要加大住房制度改革方案的落实力度。要加紧制定符合实际并与实施方案相配套的政策措施，将实施方案落实到每一个单位和企业。比如：政府应该对低收入者进行住房补助或建设廉价出租、降低住宅建设期间的交易税费、放宽购买住宅的贷款担保条件或进行贴息等，降低进入的门槛，从而刺激和扩大住宅消费；同时，政府也可以通过控制土地批租量来影响住宅的总供给，调节住宅的需求。 3、转变保障性住房用地的供给方式。为转变现有的保障性住房土地供给方式，可以在商品住房项目中强制要求建设一定比例的保障性住房，同时按保障性住房建成面积比例给予减免土地出让金、行政事业性收费和城市基础设施配套费等优惠政策。 4、强化税收调节作用
10、，完善税收政策。房地产税制改革应以稳定房地产市场，抑制过度投机，预防金融风险为目标。对房地产税制结构进行科学合理的设计，应分清税种属性和课税范围，简化、规范税制，克服重复设置和重复课税。遵照协调、效率与公平的原则，统一规范房地产税收制度，增强房地产税收的透明度，保证房地产税收制度在一定时期内的相对稳定性。同时，也要完善房地产课税的配套制度与政策，加强房地产税收的征管力度。通过调整开发环节的税费，可以提高或降低房地产开发成本，从而调控商品住宅市场。鉴于住宅市场容易出现投机活动，应特别注意流转环节的税收政策，通过财税政策来调整投机活动的交易成本。在保有环节征税，则可以降低贫富差距，压低住房空置率，抑制房地产投机。税制改革不应加重真实性需求购房者的负担，要有利于降低购房价格，适度加重养房成本，对于购房用于自住的人们的总体负担没有变化，而对于用作炒房的人则风险增加。
