1、规范公有非居住房屋租赁管理的对策建议公有非居住房屋分为直管公房和系统公房，直管公房是指由国家房地产管理部门享有所有权，或者产权归国家所有由国家房地产管理部门直接经营管理的房屋。直管公房一般由政府房屋管理部门授权相关机构管理经营。系统公房是由国家划拨土地，国有企事业单位、机关团体投资兴建并自行管理的房屋，产权一般归属于投资兴建单位。笔者从近年来查办的数起发生在该领域内的职务犯罪案件中发现，由于制度、管理、监督、观念等方面的漏洞，公有非居住房屋租赁管理环节存在诸多不规范之处，为职务犯罪案件的发生、国有资产的流失埋下严重隐患。 一、公有非居住房屋租赁环节存在的突出问题 1.权力寻租空间大 一是选择租
2、赁对象权力大。公有非居住房屋出租信息对外不公开，或只通过特定的途径发布，在无引入市场竞争机制的情况下，受贿人直接决定由特定的关系人承租房屋。二是房屋租赁价格决定权大。由于对个人利益无实质影响，管理者在收受贿赂后往往不以房屋用途、结构和所处地段为标准来确定租金，与特定关系人约定的租金远低于市场行情，或对市场行情无全面掌握，随意确定租赁价格。三是监管房屋使用情况的权力大。受贿人对承租人擅自改变经营范围、用途、搭建违章建筑等情况放任不管，甚至为承租人违约使用房屋出谋划策、提供便利。公有非居住房屋出租环节权钱交易现象的发生，一方面与权力寻租空间大有关，另一方面也与相关单位监督机制的缺位有关。涉案人员大
3、多系单位管理房屋出租的主要负责人，由于单位内部缺乏公开透明的房屋出租管理程序，未建立相应监督机制，使得主要负责人可任意为之，客观上为滋生腐败提供了土壤。 2.损公肥私造成国有资产严重流失 一是低价出租损公肥私。受贿人明知双方约定的房屋租金与市场行情存在较大差距，但为谋取个人利益，依然签订低价出租合同。二是对承租人迟交、不交租金的行为不严格依照合同追究违约责任。租赁合同中明确约定双方违约责任，由于收受贿赂，受贿人对承租人迟交、不交租金的行为怠于行使追偿权，从而导致国有资产的流失。三是签订长期合同且价格保持稳定不变。由于近年来房价处于逐年上升且不稳定的状态，所以市面上房屋租赁多采取短期租赁的方式，
4、租赁价格亦随市场行情逐年递增。然而，受贿人为使行贿人得益，与其签订长期合同且价格保持稳定不变，造成了国有资产的隐性流失。 3.现行租金标准滞后 如 H 市公房租赁标准租金遵循的是 1987 年制定的规定，期间虽先后经过 1996、1997 年两次调整，但即便是按照 1997 年标准，也已历时十几年，在此期间，商品房屋价格发生了巨大变化，相对应的房屋租金也有了大幅上涨。如果公房出租仍沿用 1997 年标准，无疑制约了公有非居住房屋租金收益的增长，影响国有资产的增值。 4.监督管理机制缺乏 1996 年，H 市房管所改制为经营管理直管公房的房（地）产集团公司，房屋管理权的行使主要依据市房屋租赁条例
5、及相关授权，企业化的运作方式导致房（地）产集团公司在公有非居住房屋租赁管理上刚性不足。一是被动的受理转租审查，由承租人携房屋租赁合同至物业公司办理转租手续，由上级公司审核同意。对承租人不主动办理转租手续的情况无有效制约措施，造成对承租人转租情况不能全面掌握。二是在审核转租事宜时，主要审核是否存在不符合安全标准、有欠租、损坏等租赁纠纷尚未解决、承租人在承租房屋内擅自搭建等情形，并不能干涉承租人选择转租对象和决定转租价格。三是对承租人迟交拒交租金、擅自改变经营范围、用途、改装门面、搭建违章建筑等情况并无实施处罚的权力，只能依照协议协商解决或通过诉讼途径解决。四是协议租金的收取不规范。根据 H 市的
6、相关规定，公有非居住房屋转租期间，出租人可以向承租人收取市政府规定租金标准 （即标准租金）2 至 9 倍的转租收益（即协议租金） 。但实践操作中，如何确定协议租金收取的倍数，缺乏相应的量化标准，易造成操作上的随意性，影响房屋出租的实际收益。同时，收取协议租金方面自由裁量权过大，也容易滋生职务犯罪和引发矛盾纠纷。 5.转租环节不规范、不透明 目前公有非居住房屋的承租人主要有机关事业单位、国有企业、私企和个人。从机关事业单位、国有企业这部分承租人看，存在着转租过程不透明的情况，包括招租信息的不完全公开、转租价格内部决定等。从私企这部分承租人看，少数私企为降低协议租金的缴纳额，在提请转租审批时提供给
7、管理部门的房屋租赁合同中的转租金额低于双方约定的实际转租金额（即阴阳合同） 。部分个体承租人在转租时采用提供营业执照给房屋实际使用人的方式，借以制造双方雇佣关系的假象，从而规避收取协议租金。在居改非房屋租赁环节中，未按照规定提供公有非居住房屋租赁合同和非居住用房证明，而获得工商营业执照的居多，相关部门在擅自居改非并转租牟利的打击整治力度上稍显薄弱。 二、规范公有非居住房屋租赁活动的对策建议 1.根据市场行情建立动态的租金标准体系 收取公有非居住房屋的标准租金和协议租金是维护和管理公有房屋的主要经费来源。近年来，市场经济的快速发展，既带动了房屋租金的不断攀升，也使得公有房屋管理成本不断增加。因此
8、，根据市场行情研究建立动态的租金标准体系，既是确保国有资产增值的必要举措，也是壮大、发展公房管理企业的现实需要。建议针对目前协议租金缺乏具体量化标准的情况，研究形成裁量协议租金收取倍数的评估标准。原则上以房屋所处地段位置、房屋面积结构、实际用途和周边业态分布等为评估裁量要素，当前应以不低于转租租金 20%的比例为底线（转租用于非营利性事业的房屋另作考虑） 。协议租金占转租租金的比例下限应根据房屋出租市场阶段性行情的变化进行动态性调整。 2.探索试行公开招租模式 公有非居住房屋租赁环节职务犯罪易发多发的主要原因之一是租赁活动不公开不透明。因此，建议对机关事业单位、国有企业承租人转租公有非居住房屋
9、试行公开招租模式，引入市场竞争机制，以转租价格优先、转租对象信誉优先为原则确定转租对象，辅之以商业建设规划、业态分布上的考量，避免暗箱操作。公开招租既包括租赁信息的公开，也包括议价定价公开。可以采取向中介购买服务的形式推行公开招租，依托中介公司信息发布平台统一公布公有非居住房屋招租信息，并利用中介公司对房屋出租市场价格监测、评估上的优势，为研究确定合理的公有非居住房屋租赁价格提供参考。在房产中介公司的选择上，通过建立房产中介公司招投标平台，增强选择中介公司的透明度和规范性，从而防止发生个别中介公司与承租人联手操纵转租活动的情况。 3.加强对公有非居住房屋租赁活动的监管 一是对隐瞒不报转租情况，
10、或转租合同到期后不办理续签手续的，严格依照相关规定，依法解除租赁合同并追索转租收益。二是要严格执行合同约定。对迟延支付租金、擅自改变经营范围等违约行为作出明确的处理规定，如逾期偿付租金的按约支付滞纳金，迟延支付租金累计超过 1 个月，有权终止协议收回房屋等。三是加强对违约情况的排查，一经发现，严格按照合同约定处理。已收取租赁保证金的，以租赁保证金抵充承租人拖欠的租金、违约金等。双方对处理有争议和分歧的，及时以诉讼方式解决。四是建立房管与工商、税务、卫生、消防等办照职能部门的沟通协商机制。进一步细化制约公有非居住房屋转租办照的条件，明确行政许可的依据材料，有效遏制公有非居住房屋擅自转租、擅自居改
11、非房屋办照经营获得许可等情况的发生。五是加强房管、规划等部门的联系，及时传递公有非居住房屋违规使用、擅自居改非等信息，在整治公房违规违法使用上形成更大合力。六是探索推行转租合同网上签约备案流程，加强对转租情况的掌控，逐步改变现行的转租审查模式。对每一份转租合同进行建档编号，管理部门根据编号和合同信息出具同意转租意见书、非居住用房证明等办照必须材料。 4.深入开展法律政策宣传 持续深入开展政策法律宣传是公有非居住房屋租赁活动依法依规进行的重要保障。在公有非居住房屋承租人中广泛宣传房屋租赁相关法律法规，增强承租人依例行事的自觉性。着眼于公有非居住房屋租赁环节预防职务犯罪的需要，以典型案件剖析等形式，在机关事业单位、国有企业等承租人中开展警示教育，并组织承租人针对有无违规转租等情况开展自查自纠。对私企、个体等承租人，发放禁止不当使用、违规转租的告知书并要求签收，敦促违规承租人主动整改。 马志刚/责任编辑
