1、政策利好“发酵”银发经济 养老地产：房企转型升级的跳板？近日记者赴海南三亚采访了以医疗、养老配套为核心内容的中铁置业“第三代住宅”试点项目，中国房地产业协会副会长朱中一就养老地产发展接受了本刊采访。 各方资金欲抢养老“大蛋糕” 11 月 12 日，十八届三中全会闭幕，改革纲领性文件中相关利好的养老政策有望落地的消息刺激了当日养老相关概念股突然大幅拉升。而就在两个月前，国务院颁布关于加快发展养老服务业的若干意见 ，要求统筹规划发展城市养老服务设施、大力发展居家养老服务网络、繁荣养老服务消费市场，开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施等。养老地产将再度成为业界关注的焦点。有业内人士表示，此次三中全会
2、将为养老改革方案定调，或促养老地产掀起布局潮。 养老地产成为各方投资资金都欲抢先进驻的一块“大蛋糕。从目前的养老地产市场格局看，基本形成了“房企系” 、 “保险系”和“央企系”三足鼎立之势，三类企业投资额已超过 1000 亿元。万科、远洋、绿城、保利、首创置业、复兴等大牌房企早已亮出各自的“养老计划牌” ，争相进入这一领域。据统计，目前全国已经有超过 80 家房地产商进入了养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。 其中，万科有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个试点项目，但当前处于初步阶段，规模较小。而保利地产有北京和熹会及上海西塘越项目；世联地产则联手太晚恒安照护，为养老地产开发
3、商提供咨询服务；包括远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年在内的房企也启动养老地产试点。目前参与养老地产的房企经营模式基本上采取会员制，出售为主、租售并举以及纯粹出租。 除“房企系”外，多家险资也圈地养老地产。泰康人寿、新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。如泰康人寿养老社区计划，在北京、上海、三亚三地都有进展，新华保险在西安、武汉建立了两个健康管理中心项目，北京延庆和密云拥有两个养老项目。据统计，截至 2012 年底， “保险系”企业在养老地产领域的投资已超过500 亿元。 另一投资主力是“央企系”
4、 。11 月 9 日，中铁置业在海南三亚发布了以医疗、养老配套为核心内容的“第三代住宅”中铁子悦薹。该项目打造的“悦生活”八大服务体系，以满足业主医、食、住、行、氧、游、学、乐作为其服务和配套基本要素。 “第三代住宅”在养老服务和医疗服务的重点投入，不难看出中铁置业“试水”养老地产的动向。而在今年四五月份，中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到 160 亿元人民币。 养老地产究竟是块多大的“蛋糕” ，可供逾 80 家房企争食？国泰君安一份研报预计，若按照国内多地提出的 9073 计划（90%的老人由家庭照顾，7%的销售社区居家养老服务，3%进入养老院等机构养老） ，仅考虑机
5、构养老部分，年平均增加老年地产面积约占 2012 年住宅年销售面积的1.4%（1364 万平方米） 。按上述研报计算，如果 2035 年到达养老地产均衡水平，若选择养老地产的长者占比达到 15%，也就意味着 2014 年至2035 年间，养老地产需新增总建筑面积高达 21.72 亿平方米。换言之，养老地产最大存在逾 21 亿平方米的缺口。 中信建投地产首席分析师苏雪晶表示，养老地产对房企的吸引力很大，预计将会有越来越多的房企涉足该领域。首先，从海外经验来看，养老是未来提供稳定现金流的产业，一旦入住率提升后，养老机构可持续现金流情况非常良好，将是对开发商吸引力较大的资产；其次，以养老的概念获得土
6、地储备已经是非常成熟的思路。 业内人士预计，到 2050 年我国 80 岁以上高龄老人将由现在的 2100万增加到 1.08 亿人，生活不能自理的发生率将达到 30%以上。90 岁以上的老人失能率将达到 50%以上。由于高龄化、失能化的加剧，老年人对宜居环境的要求越来越突出。与此同时，我国城镇化的速度也在加快，未来二十年，城镇化速度还将以 2%到 2.5%的速度递增。2015 年城镇化率要达到 53.8%，2020 年达到 57.9%，届时城镇人口也将超过 8 亿人。越来越多嗅觉敏锐的知名房企前赴后继地进军养老地产。 养老地产仍在“试水” “虽然养老地产逐步开始成为各方追逐的投资热点，但到目前
7、为止，各大开发商主体仍是各自为战的状态，均是以单个项目来建设和运营，还没有形成规模，没有可供全国化复制的成熟商业模式，再加上养老地产前期投资大、投资回报周期长，因此现在企业仍处于摸索过程中。 ”清华规划院养老产业研究所所长陈首春说。 养老地产不是简单的房地产项目，更多的溢价在于后续服务和运营管理。三亚中铁置业有限公司副总经理马超骏认为，大部分房企往往将更多精力放在地产项目而忽略了配套服务“软件”的打造，这不仅无益于项目价值的提升，反而会因开发过快而降低项目的附加值。 显然，占据海南三亚这块中国养老热土一席之地的中铁置业打算放慢脚步“精耕细作” 。据了解，总投资 53 亿元的“第三代住宅”中铁子
8、悦薹项目首次在海南旅游地产界引入中国首席家庭医生服务品牌“蓝卡诊所” 。诊所为社区业主提供 365 天、24 小时服务，居民可使用医保卡就诊。同时，社区与 120 合作建立急救转运绿色通道，联网北京协和医院、上海瑞金医院、沈阳军区总医院等北京、上海、沈阳三甲医院。此外，建立业主健康档案，由专业体检服务机构负责进行定期健康体检、由专家开具运动处方、提供科学膳食指导，与绿色生态生产基地建立长期合作，为社区居民特供绿色有机食品等等。建立老年培训学校，定期组织老年人度假旅游活动，专为老龄会员提供园区特色工作岗位这一系列健全的软硬件服务体系提供了老人在养老、医疗、养生、保健的全面需求。 中国房地产业协会
9、副会长朱中一在海南三亚接受本刊记者专访时说， “第三代住宅”是一个观念的转变，这种以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系是一种安全的、舒适的、宜居的、全方位的养老住宅模式，尤其在养老服务和医疗服务上的投入是中国养老地产必不可缺的重要内容。朱中一表示，目前在养老地产方面，开发商比较容易介入的是可以引入社会资金、采取市场化运作的领域。“我主张探索老年人住房反向抵押养老保险、连锁型养老项目、有限产权等形式，做到休闲、养老相结合；基本养老和满足不同人群的养老需求相结合。 ” 朱中一口中“老年人住房反向抵押养老保险” ，又称“以房养老” ，是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等
10、金融机构，可定期获取一定的养老金直到去世。前几年， “以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。 华远地产股份有限公司董事长任志强认为， “以房养老”是国际通用办法，但不是政策，完全是个人自愿的行为。真正意义上的养老地产项目需要有医疗和殡葬的配备，而我国殡葬是不会放开成为市场化的行业。“我们做的养老地产只是刚刚退休到完全不能自理中间这一段，而真正的养老地产要包括完全不能自理的后头一段。医疗、护理和后续殡葬服务都要涵盖才是真正的养老地产。国际上养老地产占房地产行业的比重是 5%，我国只有 1.2%左右，有发展前景，但不会是主流。 ” 大多数房企并
11、不愿意直接将自己的项目称作养老地产。万科总裁郁亮在今年的年中业绩推介会上表示，用养老地产这个思维想养老这个事情，那是错误的。养老首先是服务，房子只是工具。花样年集团养老产业运营总监高峻则表示：“我们更愿意说是养老产业，而不是养老地产，以服务为主体，花样年主要是居家养老和社区养老两大业务。养老是个大产业，最先进去的是房地产，但不等于只有房地产。 ” 早在 2010 年万科便“试水”风头正劲的养老地产市场开发和营销。2012 年，远洋地产推出其老年公寓项目后，远洋地产总裁李明曾对媒体高调表示：“此养老机构将确定盈利。 ”相比李明的乐观，万科集团副总裁、万科物业首席执行官朱保全显得更为冷静审慎。他认
12、为，社区养老由养老服务公司独立运营看来是一个世界性难题。美国养老社区发展虽然相对成熟，但业绩也一直不理想。就国内而言，无论是哪种方式介入，养老产业目前都尚无成熟模式可借鉴。 无论是居家养老、社区养老还是去住养老院，针对普通百姓最关注的“靠什么养老”问题，国务院关于加快发展养老服务业的若干意见称， “鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务” ；同时要求保监会牵头，会同民政部等部门， “开展老年人住房反向抵押养老保险试点” 。据悉，“以房养老”的试点方案有望于明年一季度拿出。 中国房地产业协会老年住区委员会秘书长江书平接受本刊记者采访时表示，今年 5 月 24 日，中国老龄产业协会、中国房地产业协会联合下发了关于联合开展中国老年宜居住区建设试点工程的通知 ，这项计划将在全国范围内通过对试点项目提供政策运用、经营模式、规划设计、工程建设、市场开发、养老服务、运营管理、人才培养等环节持续跟踪和专家顾问指导，协助企业建造老年宜居住区示范项目。而国务院意见要求，新建居民小区按人均 0.1 平方米配建养老服务设施；要求医药结合，社区养老服务覆盖所有居家老人；要求全国社会养老床位数达到每千名老人 3540 张，公办养老院必须先保障失能、失智、高龄或“三无” 、低收入老人入住。
