1、对于房地产开发及投资经济效应分析摘要: 近年来，随着市场经济的发展，房地产企业在经济体系中所占比例越来越大。人们选择房地产有的是为了居住，还有很大一部分是为了日后升值。在这种情况下，房地产企业的竞争压力就变得很大。因此，抑制过热的房地产市场，控制不断高涨的房地产价格，政府肩负重要责任。下文简述了房地产开发及投资的经济效益，希望对同行业的发展有一定的借鉴意义。 关键词:房地产开发投资、开发成本费用、效应影响因素、经济效用、效应 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 在众多的房地产开发公司勃然兴起的时候，房价的大幅波动也对我国经济造成了严重的影响， 房地产开发企业的最终目标是追
2、求最大的经济效益，与此同时，房地产开发企业在其开发过程中也对社会其他领域产生了其他影响并带来更大的经济效益。 我国的房地产产业在国民经济中的地位越来越重要，有逐步成为我国经济发展新的支柱产业的趋势。由于我国房地产业起步晚，还存在诸多的问题，投资的行为是市场经济发展的基础。投资行为包括投资主体、客体、投资目标和方式，经济效应指的是投资行为发生后产生的收益和投资行为所消耗的成本之比。 1. 中国房地产开发成本费用的基本构成分析 1.1 开发成本费用: 1.1.1 土地费，即为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。 1.1.2 前期工程费，即为规划
3、、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。 1.1.3 建筑、安装工程费，即为房屋主体部分的土建工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。 1.1.4 基础设施建设费，即为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。 1.1.5 公共配套设施建设费，即为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。 1.1.6 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用。
4、 2.期间费用: 包括为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。管理费用为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。财务费用为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。销售费用为开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。 3.税金: 税金为依据国家税收法律、法规应当缴纳的营业税、城市维护建设税等。 4.商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费，例如城市基础设施建设费等。 2. 房地产开发及投资与经济效益分析 房地
5、产开发从根本上讲是一个投入与产出的长期过程， 在这个过程中， 人们所说的经济效益可以简单的理解为投入过程中所消耗的劳务活动等费用和开发项目的实际收益效果折合后的比值。那么，在房地产开发的过程中如何衡量一个企业的投资所带来的效益的多少呢？房地产企业的开发直接带来的正面利益有着千丝万缕的联系。下面对此进行系统的分析： 2.1 对于数据平稳性的分析 通过对数据的各方面计算可以得出房地产开发投资对 GDP 的增长呈现由增到减的变化模式，在国家的大力宏观调控的影响下，GDP 的数值随之呈现减小的变化趋势。而房地产的宏观调控对房地产开发投资起到了相对的抑制作用。每个年度的数据值都是跌宕起伏的，导致在一定程
6、度上影响了协整变量的检测准确性，因此，我们就需要时间来整理数据以便于平稳性检测。 2.2 协整方法及检测 协整方法已成为了分析非平稳经济变量之间数量关系的最主要工具之一在两个极端进行检测，就会限制两个结果产生一定的偏差存在。那么想把平稳检测作为标尺，就要对协整方法进行验证。就可以得出房地产的开发投资和 GDP 存在着协调关系，也就是说房地产的投资每增加一个数据后，当地的经济也会有一个数据量的增长。 2.3 因果分析检验 经济学家开拓了一种可以用来分析变量之间的因果的办法， 用于分析经济变量之间的因果关系， 进行格兰杰因果关系检验的一个前提条件是时间序列必须具有平稳性， 在协整检验中显然说明房产
7、投资与经济增长存在一种长期均衡的关系， 下面则需要进一步证明两者之间是否存在这种关系及影响。再次，需要接着用因果关系的方法对其因果关系进一步分析。 3. 影响房地产开发经济效益的因素分析 3.1 位置和规划限制条件 开发建设项目位置的好坏直接关系到对它开发出的物业的有效需求，对于不同物业类型所要求的位置是不一样的。 当项目建设位置选定后，从城市总体规划和详细规划的要求出发，规划部门对该位置的土地用途、建筑容积率、建筑密度、绿化覆盖率、建筑高度、建筑间距等有诸多的限制条件，这些都影响到该地块可建何种类型的物业及其数量的多少、建筑层数和建筑选型等方面的要求。这一点既关系到产出的数量又关系到单位物业
8、的价格。 3.2 规划设计和建筑设计水平 规划设计是指在选定的建设场地基础上，根据开发商的建设意图，结合地形、地貌、气象、水文、工程地质等自然因素，周边环境条件，以及城市规划总体要求与限制条件，把项目建设中的建筑物、构筑物、道路、绿地设施等进行合理的、协调的布置，包括总平面布置、竖向设计、管网设计、道路和绿化设计。它具有极强的政策性，技术性和经济性。建筑设计是在规划设计前提下，结合建筑功能的要求进行平面、立面、剖面及结构构造等方面的设计。以适用、安全、经济和适当注意美观为原则，既不千篇一律，又要具有自身的特色。现在人们在购置物业时，除了购置物业本身而且越来越注重环境的优劣。这一点既影响到有效需
9、求数量，也影响到需求价格水平。 3.3 周边环境和服务配套设施水平齐全程度 周边环境主要是指：地区的繁华程度、交通便捷程度、环境污染状况，风景环境以及人文环境等。服务配套设施是指：基础设施情况，包括上下水、供电、通讯、热网、煤气管线和道路状况以及文化、医疗、购物状况等。对于不同类型的物业其要求情况是不一样的，商服物业特别注重其地区繁华程度和交通便捷程度，这有利于集聚效应的体现和购物的便捷；而对于住宅建筑群则更注重其交通、风景、文化设施、医疗就诊、人文环境和基础设施等情况。 4. 提高房地产开发投资经济效应的具体策略 4.1 建立并完善设计方案的招标竞标机制，择优选择 为了保证建筑设计规划的质量
10、，提高安全性和经济性，择优选择是一个优秀的决绝办法。开展招标竞标活动，虽然需要花费一定的实践、人力物力财力，但是，所取得的后果却是难以估量的，同时也为企业形象的确立提供了有利支持。开发商可以博采众长，综合各个设计方案的优点、取精华去糟粕，融合成适合的设计方案，通过公开招标的方式选择设计和施工队伍。它有利于提升设计单位的经济责任感，节约了工程设计中的成本和提高了工程设计的质量，加快了工程设计的进度。 4.2 授权委托相关部门对建设项目实行严格的检查制度 4.2.1 在设计阶段，相关监理单位要和业主积极沟通协调，具体的工作内容为：提出明确设计任务计划，评选优秀设计方案；协助各单位部门签署合同并委任
11、实施；严格审核工程概预算。 4.2.2 在施工招标时期，工作主要内容为：准备招标原文件和副本，协助招标过程，提出决标意见；帮助甲乙双方签订工程合同。 4.2.3 在工程施工时的主要任务为：协助甲乙双方编写工作报告；审查施工设计方案、施工进度，并给出具体的整改意见；检查工程质量，对已经完成的项目验收；审核工程结算；处理其他工地问题。 4.2.4 在项目保修阶段明确问题责任，督导保修。 4.3 优化结构，提高土地使用率，降低运营成本 4.3.1 尽量通过协调出让土地的方式来获取土地资源，在城市规划拟改造的地段、工企较少的地段其转让费用一般相对较低 4.3.2 对于城内环境污染企业的搬迁地段，业主可
12、以在外购置相同地段并给与一定经济补偿，把无偿划拨的土地通过经济运作的方式购得，节约了土地购买成本。 4.3.3 和原有土地使用权单位合作开发，通过补交部分地款变相得到土地使用权，使得开发商、原土地所有单位均能获得较大利益。 结束语： 房地产开发及投资企业与经济增长之间存在着长期均衡的稳定关系，通过对上面分析的整合可以得出，房地产投资每增加一定的数额，与之相对应的当地的经济总额就会相应的增加，从长期上看，房地产开发投资对当地经济的影响是极其重要的。房地产开发投资和 GDP 之间存在着互相作用互为因果的关系，分析结果表明，房地产开发与投资对当地的经济增长有显著的效用；反之，当地的经济增长也会促进房地产开发投资企业的发展。 参考文献： 1黄中华,吴次芳.房地产投资与经济增长关系研究J.现代经济.2007 2朱英姿,杨斌.房地产价格周期的宏观分析EB/OL,中国金融学术研究网(CFRN)工作论文.2011 3张岳红.试论房地产开发项目的成本控制.科技创新导报J.2007
