1、混合型高密度居住区与商业中心规划策略摘要：本文通过“黄石市市建村城市综合体项目”的规划设计，探讨了混合型高密度居住区与商业中心的规划设计策略（即二、三线城市中的城市综合体的规划策略） 。项目位于湖北黄石市黄石港区，特点是将大型城市综合体建成当地充满活力的区域中心，并与黄石市城市主轴线黄石大道实现了无缝接驳。为类似的项目规划设计提供了可行的参考。关键词：混合型 高密度 居住区与商业中心规划策略 中图分类号： G322 文献标识码： A 文章编号： 引言： 随着城市化进程的加速推进，我国城市综合体项目的发展也日臻成熟。近几年来，全国各地的二、三线城市也都兴起了一股建设城市综合体的热潮。城市综合体的
2、蓬勃发展正是因为它满足了城市在经济、社会、环境三方面对建筑的新要求。 城市综合体的发展及其设计特点 1.1 关于城市综合体 城市综合体（HOPSCA）是出于城市土地资源高度集约需要而产生的，是将城市中酒店（Hotel） 、办公（Office） 、停车（Parking） 、商业（Shopping mall） 、集会（Convention） 、公寓（Apartment）的功能空间中的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互补充的能动关系，形成一个多功能、多元复合而高度集约的街区建筑群落。综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标的作用。同时，在避免城市中心空洞化，减少
3、城市通勤交通压力方面起着重要的作用。城市综合体可分为三类：城市 CBD 型城市综合体、城市副中心型城市综合体和城市交通枢纽型城市综合体。 1.2 城市综合体设计特点 1.2.1 多功能的城市开发 城市综合体给城市带来土地的多功能开发。传统城市的开发项目主要集中在某些单一功能的开发上，其它功能只作为附属配套，如住宅开发、商业开发等。城市综合体将酒店、办公、城市广场、商业、会议、公寓等功能空间中的三种以上功能进行综合集中开发，形成一个多功能复合城市微缩体。大型商业中心和商业街区是城市活力之源，现代化的写字楼使城市充满了时代气息，星级酒店的进驻提升了消费的档次，高档公寓及住宅区充满了生机，城市广场聚
4、集了城市的能量与人气。通过公共空间的功能复合，城市综合体催发了冲动性购物和目的性购物混合消费行为，将更多的间接顾客转化为直接顾客，在为商家带来巨大商业价值的同时也引导建立了一种全新的城市生活模式。城市综合体必将成为城市中心区的一种主要的商业模式，其综合程度和方式也将不断演化发展。当城市功能需求发生变化时，项目整体可以在一定范围内实现“自给自足” ，各种功能相互协调，形成“城中之城”的经营方式。 1.2.2 开放式的城市空间 城市综合体是以高容积率和高密度的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集约布局的规划手法使得项目中能够设置大型的市民广场等公共开放式空间。开放的广场不但有效联系了综合体
5、内各个功能空间，而且与城市空间之间形成了有机的联系。综合体内部空间向城市开放，城市空间变成了综合体内部空间的外延；城市空间渗透到综合体内部，综合体成为城市的内涵。这种空间一体化的过程也是综合体城市化的过程，构成了集约化城市的基础。 1.2.3 街坊式的街区布局 城市综合体的街坊式布局很好的保留了城市的骨架-道路和历史文脉。街坊式的布局使综合体建筑群与原有的城市机理形成呼应，将城市的历史文脉延续下去。不会对城市原有的机理造成伤害，割裂人们原有的城市记忆。 1.2.4 地标式的城市建筑 综合体的多功能、大体量的设计，主流开发商的实力打造，大批品牌商家的引入，因此，城市综合体往往能成为一个城市的区域
6、性地标建筑，甚至成为这个城市的新名片。 湖北黄石市市建村城市综合体项目规划策略 项目鸟瞰图（图 1） 2.1 项目背景与概况 2.1.1 项目背景 黄石，位于湖北省东南部，江南长江中游沿岸。是继武汉之后湖北省建立的第二座城市，武汉城市副中心城市。黄石港区是黄石市中心区域，面积 42.4 平方公里，人口 22 万。近几年，黄石港区的财政收入、居民人均收入等主要指标年均以 12%以上的速度递增，总量居全市城区第一。黄石港中心区不仅聚集了黄石税务、 、财政、 、民政、 、交通、港务、等政府职能部门，更涵盖了卫生、电信、中小学校、文化活动中心、电影院等市政配套工程。随着黄石大道十几万平方米的大型商业中
7、心的建成并投入运营，届时必然汇聚大量居住、商务、商业、休闲等复合型消费群体。 2.1.2 项目概况 项目位于黄石港区，地块东侧为城市主轴线黄石大道，西临滨湖大道，地块南面的天津路是联系城市旧区中心和新区的主要干道，地理位置优越。地块自然条件优越，位于长江和城市核心景观区慈湖风景区之间，景观资源丰富。项目主要涉及商务、商业、居住三种功能性质。用地 33575 平方米，总建筑面积约 22 万平方米，容积率 5.49，建筑密度 48%，建筑高度 110 米。项目包括一栋 110m 高 29 层的星级商务酒店、一栋 99m 高 29 层高级服务式公寓、七栋 30 层高档住宅、大型综合性商业中心，及大型
8、地下停车库。 2.2 设计理念及规划特点 2.2.1 项目设计理念 项目设计紧紧围绕着“Lifestyle Shopping Center”的规划理念：一条步行休闲购物主街、三条次要街道以及中心下沉广场组合形成。这种理念强调商业场所具有开放的空间结构、人性化的空间尺度，及公共空间的生活场景化、城市化。 项目总平面图（图 2） 2.2.2 项目规划特点 项目地块沿西南至东北方向倾斜，与流经此地的长江水流方向一致，倾斜的地块为错落的建筑布局提供了有利的条件。建筑错落布置，争取到了更多的阳光和无遮挡的景观。建筑群体布局由南往北依次规划了七栋高档住宅，一栋星级商务酒店，一栋高级服务式公寓。住宅、酒店、
9、公寓沿用地边界均匀布置，建筑单体通过底层商业联系起来，形成了 500米长的“U 型”步行内街。建筑组群形成了混合型的高密度居住区和商业中心布局，既满足了居住功能采光、日照和通风的要求，又实现了商业功能的最大化。简洁大方的单体建筑经过精心的排布组合，形成了震撼的现代建筑群体，具有国际大都市的风范，成为区域标志性的地标。与传统的购物中心相比，本项目的商业中心以蓝天白云代替天花板，自然清风代替了空调管道新风，简洁清新又不失绚烂的建筑，宽窄适宜的街道，没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适宜人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者从拥挤的江边小城来到了富有现代气息的国际大都市。 2.2.3 交
10、通流线 项目用地周围的城市道路状况为：东侧为黄石大道，北侧为芜湖路，南侧为天津路，西侧道路为规划路，主要人流方向为黄石大道。据此分析，项目商业主要入口设置在场地的东侧，西侧道路为住宅区入口，南北两侧为地下车库出入口，实现了地面人行系统与地下车行系统的分流。商业主要步行入口位于地块东北侧芜湖路与黄石大道交界处，及东南侧黄石大道与天津路交界处，在地块西南侧、西北侧靠近芜湖路和天津路的位置分别设置有商业次入口。综合体在东北侧入口通过一条弧形走廊进入商业步行街内部，到达街区的中心下沉广场。广场周围分布了通往四个方向的商业街，通过景观电梯、自动扶梯、景观楼梯和人行坡道，将不同层面的商业空间有机的串联起来
11、。 中心广场直径达 40 米，上下联通 5 层商业空间（地上 4 层，地下 1 层） ，不仅消除了建筑地下空间的封闭感，而且提升地下商业空间的附加价值。 2.2.4 景观绿化 景观以硬质景观为主，采用规则的树阵、灌木、草坪等景观植物。在步行街主入口设置开放的市民广场，以标志性的演艺电子屏幕为引导，吸引城市道路上的行人驻足、停留，将人流有效的引入商业内街。步行街通过精心设计的铺地、小品，使得景观更加生活化、情景化。同时，对商业的屋顶进行了绿化种植，形成了立体的绿化，实现项目整体设计界面的景观化。 2.3 酒店、公寓与居住功能 住宅区由七栋塔楼组成，沿地块西侧的四栋塔楼可以俯瞰慈湖景区的优美景色。
12、良好的景观，提升了住宅的品质。住宅户型为四居室和三居室户型，顶层设计有豪华观景套房。住宅户型设计方正，动静分区合理，采光通风效果良好。建筑主体采用框架剪力墙结构体系，满足了底部商业大空间的需求，使住宅单体和商业空间有机结合起来。位于地块北侧的高级服务公寓，入口位于芜湖路。公寓立面采用玻璃幕墙，与主体结构轻盈的脱开，凸显公寓的高档气息。公寓裙房屋面设置屋顶花园，为居住在公寓内人士提供了便捷的室外活动场所，提升的公寓的居住品质。星级商务酒店高 110 米，是本综合体项目中最高的建筑，也是进入商业步行街的标志物。酒店裙房屋面设有露天咖啡座和观景平台，裙房还与商业街的精品店结合一起，居住在酒店中的客人
13、可以方便的进入商业步行街购物，融入到体验式购物的乐趣中。 2.4 新的辅助设计手段 城市用地越来越紧张，建筑技术、材料的更新，现代建筑越盖越高，建筑群体之间的日照间距的处理要求也更高了。本项目规划中，建筑日照设计软件在方案设计初期就参与其中。通过日照软件的计算，在保证建筑日照间距符合国家技术要求的情况下，实现了区域内高密度的建筑群体规划。 日照分析图（图 3） 商业规划策略 3.1 新的购物中心理念 生活方式购物中心（Lifestyle Shopping Center）起源于美国，在上世纪八、 九十年代得到蓬勃发展。它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的开放的体验
14、消费环境。国际购物中心协会对 Lifestyle Shopping Center 的定义“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好的环境的特征。主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。 ” 3.2 商业功能 本项目商业区总建筑面积为 73500 平方米，包含 16000 平方米超市、57500 平方米综合商业中心（含 17000 平方米公寓、13000 平方米酒店、2500 平方米电影院）和商业步行街，形成了合理的
15、区域商业中心的业态组合。商业主力店凭借着品牌吸引力，吸引人流前来消费，成为整个项目聚集人气的“吸收器” 。商业步行街依托主力店旺盛的人流，经营与主力商家互补的商品，提供差异化服务，满足人们多样化的购物需求。 3.3 商业动线 商业动线设计在商业建筑的规划中起着至关重要的作用，一个优秀的商业项目必然有着合理的动线设计。商业街的动线设计主要从人流引导和消费者的心理感受两方面来考虑，最佳的商业动线应该是“通而不畅” 、 “畅而不漏” 。 “通而不畅”的做法是，商业内街连接各个街面的店铺，让消费者方便的到达，避免出现商业死角。内街设计疏密结合，避免出现长直的“铅笔路” ，在的街内尽量多的提供“兴奋点”
16、 。通过空中连廊和商业广场，将商铺有机的串联起来，让置身其中的顾客能够获得愉快的购物体验。 “畅而不漏” ，是交通动线从总体上考虑商业各业态的平衡，使得所有商铺的人流通行量趋于最大化。通过商铺的组合以及各种手法引导顾客在商业街内流动，形成“内循环”的模式。增加顾客的逗留时间，促进顾客在其中进行消费，达到商业利益的最大化。中心下沉广场设置于商业街交汇的中心，是人流活动最频繁处。音乐灯光喷泉广场、儿童活动专区、精美花车等娱乐设施一应俱全，多种休闲方式的提供，使消费者在愉悦中提高消费兴趣，实现“消费疲劳休息再消费”的良性循环。 结语 席卷全球的 Lifestyle Shopping Center 重
17、视消费体验这一趋势，将顾客从 Shopping mall 的大盒子中释放出来，在一个开放的环境中完成消费。作为项目区域首个 Lifestyle Shopping Park 的市建村城市综合体项目，不仅保留了 Lifestyle Shopping Center 的种种优势，而且更加贴合了消费者在物质和精神层面的需求，为消费者提供了一个多元的体验式消费购物环境。项目区域内配套设施完善，已经形成了良好的教育、文化、商业为主体的城市中心区域的氛围。随着周边高档社区的不断发展，未来这种趋势将更加明显。市建村城市综合体项目建成后会对本区域内的经济和文化产业发展起到重要的引擎作用。 参考文献： 1 层的消解与重构.李蕾 著. 上海：设计研究
