1、基于旧城区改造综合评价体系研究摘要：改革开放以来，中国的城市经济结构和产业结构均发生了重大战略转变，城市建设飞速发展，以房地产经营开发为主体的建设模式成为城市建设和土地开发的主旋律。本文剖析影响旧城改造建设时序的诸多内部及外部因素基础上，尝试构建旧城改造建设时序综合评价指标体系，用客观量化的方法尽量减少主观因素的干扰，为我国旧城改造建设时序的制定提供参考。 关键词：旧城改造；建设时序；综合评价体系； 中图分类号：U418.8 文献标识码： A 1 引言 在城市化进程不断加快的今天，一座座拔地而起的现代化高楼印证着城市结构及城市面貌的不断蜕变，城市原有的土地利用效益、功能布局、基础设施等都大大落
2、后于现代化城市运行的要求，旧城的功能发展、社会结构、产业结构都面临重大调整。旧城改造涉及城市定位、经济发展、资源配置、环境生态、历史风貌保护、拆迁安置、资金筹措、配套政策等一系列问题，既是关系城市经济和社会发展的全局性问题，又是一项庞大的系统工程，需要人力、财力、物力和政策层面的巨大支持。旧城作为复杂的统一整体，系统内各元素之间总在不断地相互适应，整个系统处于不断变化的状态中，因此旧城改造处于持续更新之中。旧城改造应是一个分阶段逐步开展的渐进式过程，而不应是大规模的一次性成片改造。旧城改造应制定与城市发展动态呼应的时序规划，将空间规划与政府管理决策的计划进行有效结合，将目标蓝图转化为可逐步实施
3、的操作指南和行动方案，以实现社会效益、经济效益、环境效益三者的有效融合。当前旧城改造主要以政府为主导，采用市场化的运作模式进行，如何将旧城有机更新与城市可持续发展相结合，找准旧城改造突破口并科学选取启动项目在我国现阶段显得尤为重要。 2 旧城改造建设时序评价指标体系 对旧城改造建设时序的分析应从宏观即政府决策与城市建设目标角度，以及微观即旧城自身特征两个层面予以综合考虑，将影响旧城改造建设时序的影响因素分为城市规划及建设发展目标、政府决策、旧城现状、社会经济、区域商品房价格五大类。依据旧城的功能内涵和现状内涵，将影响旧城改造建设时序的五个主要因素作为时序评价指标体系核心内容，分析判别旧城改造建
4、设时序的状态、过程和趋势。 按照旧城改造建设时序的内在规律和运行本质，自上而下构建了由目标层、要素层和因子层三个层次构成的时序评价指标体系。其中，最高级别的目标层为旧城改造实施；综合社会政治、经济、文化等多种角度综合评判确定要素层指标，即规划发展目标、旧城现状、政府决策、社会经济及区域商品房价格五个主要影响因素；因子层对要素层指标逐一分解和细化，以若干评价因子作为评价旧城改造建设时序的具体评价指标。 2.1 城市规划及建设发展目标 城市规划主要研究确定城市发展目标、原则、战略部署等重大问题，表达的是城市政府对城市空间发展方向的意志。城市规划以宏观角度对城市用地布局及发展定位提出控制要求，历史悠
5、久的旧城则是城市规划的重点关注对象。在城市规划管理层面上，政府对规划的“先导”作用越来越重视。因此，旧城改造与近期城市建设的发展目标关系密切，考察城市规划对旧城的定位是制定旧城改造建设时序的重点内容。根据任务、目标及要求的不同，城市规划可划分为城市总体规划、分区规划、各类专项规划及重点地段规划等诸多层面，其中总体规划从宏观层面对旧城用地布局、发展定位等均提出了要求，各类专项规划则从中观乃至微观角度对旧城建设提出了更为详细的控制引导。 2.2 旧城现状 改造区域现状是决定旧城改造最为本质的要素。正是由于旧城普遍存在土地利用率低，建筑密度大，建筑老化，人口过于密集，环境卫生、生活服务、绿化等各类配
6、套设施缺乏，居住条件较差等诸多与现代城市不相适应、不和谐的因素，无法满足现代生产生活的需要，而被推到改造的风头浪尖。旧城中的人口合理疏散、妥善安排拆迁还建、顺利实现资金平衡是旧城改造的难点，因此盘点旧城现状，并将其纳入改造评价系统，是科学制定建设时序的重要步骤。 改造区域现状是决定旧城改造最为本质的要素，主要用区位状况、所在区域地价级别、改造区建筑量大小、动迁居民户数、改造区用地规模、配套设施现状等六项子因子加以描述和细化。其中，区位状况、所在区域地价级别是促进旧城改造实施的积极因子，其余为消极因子。 2.3 社会经济 众所周知，旧城特别是位于特定历史文化街区、拥有显著历史建筑特色及城市肌理的
7、旧城，往往是城市历史印记和人文风貌的生动载体。保护、开发好具有悠久历史特色的旧城，使之成为现代城市发展的形象窗口，可产生良好的社会效益和经济效益。此种类型的旧城因其特殊的历史原因或自然地貌特征而引起社会的认知与关注，无疑关注度越大、覆盖面越广，社会稳定及环境改善的呼声就越强、政府的决策力度也会越大，促成其改造的速度就会越快。另一方面，区域经济实力越强，则政府的财政及税收越充足、资金实力越雄厚，随之越有利于旧城改造项目向前推进。因此是否具有一定的社会、经济认知度也是制定旧城改造建设时序需要考虑的问题。 2.4 区域商品房价格 商品房价格的高低将影响拆迁户利用拆迁补偿金购买区域内商品房的难易程度，
8、进而会影响到拆迁的难易程度。对于经济条件差一些的拆迁户而言，购买全新商品房压力较大，此时大部分带装修且处于价格洼地的二手房则成为首选。因此，充足的二手房源及适中的二手房价格可有效解决一部分拆迁户的住房需求，进而有助于旧城改造顺势推进。 影响旧城改造进程的因素纷繁复杂，可确定的常规因素及不可确定的随机因素相互交错，本文研究提出的五个方面的影响因素虽不能全部概括，但是从现有可确定的常规因素中筛选出的最主要方面，基本概括了社会、经济、文化等多个方面，因此对旧城改造建设时序综合评价具有一定实际意义。 3 旧城改造建设时序评价方法 本文采用层次分析法对旧城改造建设时序进行量化评价。按照本文构造的由一个目
9、标层、五个要素指标、十五个评价因子组成的评价指标体系，根据各评价因子影响旧城改造实施的相对重要程度两两比较构造判断矩阵求得评价因子权重，然后对各因子进行量化后根据特定的规则赋分，将各项因子所得分值乘以相应的权重后累加得出待改项目的最终分值，通过最终分值从高到低的排序得出旧城改造的建设时序。 4 结语 本文尝试将层次分析法应用于旧城改造建设时序评价，在剖析影响旧城改造建设时序的诸多内部及外部因素的基础上，构建一套旧城改造建设时序综合评价指标体系。该指标体系将定性分析与定量分析有效结合：基于专家评判的定性分析把握了旧城改造建设时序评价的宏观方向，确保了评价体系的全面性与合理性；通过矩阵计算确定权重
10、的定量分析则确保了数学分析的科学与严谨，从而使建设 “十一五”期间旧城改造时序评价示意图时序评价结果最大限度地克服了主观随意性，结论可靠性较高。根据本文提出的研究思路，在城市建设项目运作方面，层次分析法还可用于研究确定旧城改造启动区，使建设时序评价结果更加细化，具备更强的可操作性。 笔者认为，本文提出的旧城改造评价指标评价体系适用于老城区内具有一定城市肌理的旧城，不同的旧城往往因其历史演变及地域特色等方面的原因而独具特色，对于所有旧城采用同样的评价指标体系显然是不合适的。例如，对位于规划确定的历史风貌保护区或历史街区中的旧城，其中若干具有重要历史、文化或美学价值的优秀历史建筑，或能体现民风、民俗特色的传统里巷及建筑需要永久性保护，在进行改造时序评价时，可更加强调认知度(知名度)指标对改造时序的影响。而对于随着城市发展因缺乏约束而产生建筑无特色且破损严重的旧城，可不考虑认知度(知名度)对改造时序带来的影响。因此，笔者认为应根据旧城自身特征，综合评判选择最具代表性和操作性的评价指标，并科学确定权重， “量身定做”一套适宜的评价指标体系，才是一种点面兼顾、科学合理的评价方法
