1、关于房地产开发项目质量控制与管理的探讨摘要：我国房地产开发项目管理的水平普遍不高, 不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、空置率高等问题。要解决这些问题, 开发企业就要在管理模式上下功夫, 把项目管理作为一种先进的、高效的管理模式, 加强对房地产开发项目的管理。 关键词：房地产；开发项目；管理；控制 Abstract: The project management of Chinas real estate development level is not high, many real estate development projects are of poor quality, o
2、thers back, high vacancy rate problem. To solve these problems, the development of enterprises will be in the mode of management efforts, project management as an advanced, efficient management, and strengthen the management of real estate development projects. Key words: real estate; development pr
3、oject; management; control 中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号： 前言 房地产开发项目的管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，对房地产开发企业而言，做好项目全过程的质量管理与控制是楼盘获得成功的先决条件。本文主要从项目开发规划设计管理、项目施工质量管理、项目成本管理及风险管理四个部分。探讨房地产开发项目质量管理与控制。 1、加强项目开发的前期规划管理 我国房地产项目普遍存在着缺乏前期调研和可行性研究的问题，因此，要全面优化项目管理，就必须加强对项目开发的前期管理，包括规划阶段和设计阶段。一个项目在开发前要做充分的市场调研和投资决策分析，将风险控制在预期
4、范围内，此外，在设计阶段，要重视规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更所造成的巨大浪费，一方面，要结合实际，遵循预算、施工设计图，做到基本不偏离，另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口，将意外风险控制在预期之内，做到前期管理与过程管理和事后管理的动态一致，真正的将项目管理打造成一个动态可控的弹性系统。 2、开发项目的工程施工质量管理与控制 房地产是人们各项投资中所占比例最大的一项投资，人们对房屋的质量和性价比考虑非常多，因此，合格的质量是房地产业对房屋的最低保证，因为
5、房屋建筑在起初一两个月看不出任何质量问题，但是随着时间的推移，质量问题就会逐渐凸显，因此，在修建房屋时，要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制，做到量化要求，保质保量。于此同时，对商品房的其他基础设施也做出让顾客满意的承诺，做好暖通、排水等方面的顺畅，此外，更要提高商品房的售后管理与控制，积极咨询顾客的需要并做出满意的回复与解决，组建专门的售后项目管理队伍，对物业及房屋的维修做出及时的处理，并对顾客提出的意见和建议进行深入研究，从而为下一个房地产项目的决策和规划提出可行性的意见。 无论是开发住宅小区还是商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是
6、承包单位及项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。对一个建设项目而言，其直接控制的目标有三个，即进度（工期） 、质量、成本（投资） ，这三个目标彼此之间有一定互斥性，难以同时达到最优，其实施应以项目整体最优为目标。 2.1 工程进度控制 工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。 1）进度计划的形式。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类： 第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示 横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法，通常用横坐标表示工作时
7、间，纵标表示工作内容。横道图法简单明了，但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系，看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些属于关键工作。网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务。 第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监理工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示
8、。 第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。 2）进度计划的监测防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。 “进度滑动”是工程管理中的一种司空见惯的现象，应该引起工程管理人员的高度警惕。 3）进度计划的衡量、分析和修正。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量（完成投资额）或者工时数。衡量、分析与修正工作一般每月一次。 2.1 质量控制 工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是
9、否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项： 1）对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。 2）对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验
10、报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到由政府指定的相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。 3）确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比，确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级；对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行；混凝土试块制作必须现场取样，其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。 4）建立有关质量文件的档案制度。现场工程师对工程质量应进行经
11、常性的检查，做好中间过程的质量验收工作，对检查或验收的结果形成文字记录，归类存档。 3、全面完善项目成本管理与控制 3.1 项目成本管理 近几年，房地产业基本已经走出“泡沫”的春天，同行业要在竞争中立于不败之地，价格是很重要的一个优势和筹码。因此，房地产业在开发项目时必须做到全面完善项目的成本管理，要严格控制工程项目成本，首先，在项目规划阶段，做好项目的预测和评估工作，对其成本，销售，利润进行严格的控制，做到最低的成本，最优的质量，其次，在施工过程中，要引入竞争机制，做到投标招标的市场化。最后，要建立奖惩制度，无论是甲方还是乙方或者第三方，施工阶段。这一阶段，主要是加强和完善现场签证管理。现场
12、签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。只有这样，才能从根本上降低成本，从而提高房地产企业的市场竞争力和整体经济效益及社会效益。 3.2 项目成本控制 实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。 1）直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。 2）间接费用监测分析。间接费的预算数量是以直
13、接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要做支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。 4、加强房地产开发的项目风险管理与控制 因为房地产项目具有较长的开发周期，国家金融投资政策的变化，企业各种因素的变动都给企业带来了一定的风险。作为房地产项目风险管理者必须制定严谨、周密的应急预案，通常应急预案包括对风险的描述、出现风险的可能性、计划假设的完成以及风险的影响和适当的反应等。 4.1 风险管理 风险管理的原则是对风险作出正确的估计并采用适当措施予以规避或转移（在房地产项目招标时，应与工程项目施工方、监理方签
14、订工程项目承包合同，并在合同中就施工工期节点、工期延误等应承担的损失进行明确的约定，从而有效的转移风险） 。风险管理以风险评估为依据，风险评估有 SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析、概率分析（决策树、蒙特卡洛模拟、敏感性分析、盈亏平衡分析）方法，各自从不同视角对项目风险作出评价。 4.1 风险控制 房地产项目设计与施工过程中，首先应做好设计交底与图纸会审工作，并严格执行监理制度，就项目的设计与施工进行全程监控，最后还应严格审查设计变更与工程现场签证，以便有效控制工程造价。 5、结语 总而言之，房地产开发项目的管理是一项比较复杂的工程。成功开发一个项目不仅需要大量的时间，而且需要充分调动各个方面的人力和物力。其中最核心的因素就是对开发项目工程施工质量控制与管理，对各个资源予以优化配置和重新整合，以最少的投入获得最大限度的经济效益、社会效益以及环境效益。
