1、加强企业产权公建房屋管理，逐步实现公建房屋资产整体盘活【摘 要】本文以天津港（集团）有限公司公建房屋资产盘活工作为例，论述了企业产公建房屋低效、闲置公建房屋资产产生的原因，详细说明了对公建房屋应如何管理、具体的盘活方法。通过加强对公建房屋的管理，充分运用企业现有资源，提高资产使用效益，最大限度地发挥房屋资产价值，提高企业经济效益。 【关键词】加强管理；闲置；低效公建房屋；盘活；市场化 如何加强企业产公建房屋管理，确保企业产公建房屋的合理、安全、高效的使用，使之保值增值，一直是企业在房屋管理方面的薄弱环节。盘活房屋资产，避免出现闲置，加速资金周转，是企业降低经营成本，增加企业经济效益的重要途径。
2、 天津港（集团）公司自 1952 年重新开港以来，经过 60 余年的发展和建设，现已成为我国北方重要的水陆交通枢纽和国际贸易口岸。截止到 2011 年 9 月份，资产规模达 8572113.24 万元，其中房屋原值284188.36 万元，总建筑面积 167.22 万平方米，占资产总值的 3.26%。 在过去的发展过程中，陆续建造了大量的生产用房和非生产用房，看着一幢幢房屋拔地而起，人们以港口的发展为荣。但随着企业参与市场化经营，由于市场环境和办公环境的不断变化，出现了公建房屋资产低效、闲置的现象，这部分资产每年的折旧、修缮、税金等费用令人触目惊心。如果对其置之不理，任其发展，必将成为拖拉企业
3、发展的“后腿” ，经济上的“包袱” 。 怎样能够盘活公建房屋资产，使其合理、高效的使用，做到保值增值，是我们需要思考的问题，应引起重视，积极实践探索。 天津港所有公建房屋长期以来一直是由集团公司提供给所属各单位无偿使用，因此造成公建房屋普遍使用率低和使用不合理。为了加强集团公司公建房屋管理，逐步盘活房屋资产，从 2008 年开始，明确了专门的公建房屋管理和经营单位，逐步实行了公建房屋的有偿使用。 几年来，着重把盘活房屋资产作为促进企业管理、提高运营质量的重要途径，也取得了一定的效果，但离房屋资产盘活的要求还有不小的差距，因此必须将从细化管理入手，不断优化整合房屋资源，推动房屋资产盘活工作逐步走
4、上良性发展轨道，让资产“转”起来、 “活”起来，初步解决房屋资产闲置和利用率不高的问题，实现房屋资产的保值增值。为了尽快盘活闲置的企业产房屋资产，加快市场化运作，提高运营效率和效益，我们着重从以下几方面的工作。 一、提高公建房屋管理意识，真正树立房屋有偿使用观念 长期以来，天津港各单位的大部分办公用房、厂房、仓库等公建房屋资产都是由集团公司建设并无偿调拨给各单位使用，使用者无需承担任何经济费用，更不会自主的对房屋进行监督管理，因此在房屋管理和安全使用上存在漏洞，甚至还存在“多占房、占好房”的现象，造成一些单位房屋过剩出现闲置状况，而另一些单位用房却十分紧张。这些都不利于集团公司房屋资产高效运转
5、和良性发展。 为此，要加强宣传，提高公建房屋有偿使用的意识，并根据集团公司对于盘活资产的要求，经常性地向各使用单位渗透公建房屋有偿使用的理念，使集团公司公建房屋使用单位从思想上、意识上认识到集团公司公建房屋有偿使用的发展方向。 二、加强制度建设，实现管理体制的变革 一种管理体制机制的变革，需要有相应的制度作保证，为了配合集团公司在公建房屋有偿使用方面的改革，在 2009 年我们就向集团公司各单位下发了天津港（集团）有限公司公建房屋使用和维修管理办法（津港设施2009248 号）文件，明确了设施中心为集团公司公建房屋管理单位，并负责对集团公司公建房屋实行有偿使用。 通过近几年的执行情况看，效果不
6、太理想，首先是集团公司各公建房屋使用单位在由无偿使用向有偿使用转变过程中，无论在人们认识观念上，还是在管理上都要有个过程，导致在制度执行过程中存在一定的难度，其次是制度的执行监督做的不够，致使各公建房使用单位没有真正按管理办法的要求去做。最后，是管理办法本身也存在着尚需进一步完善和提高可操作性等问题，所有这些问题都是我们下一步工作需解决的问题，我们将通过不断完善公建房屋管理的各项制度和办法，使我们在盘活公建房屋资产这项工作中，做到有章可循。同时为提高制度和办法的认识度和理解度，我们还要加大各公建房屋使用单位的人员培训力度，保证制度和办法的实际落实。我们还要和集团相关部门联合不断提高公建房屋有偿
7、使用的监督力度，尽快整体盘活集团公司房屋资产，提高资产利用率，增加房产收益，进而提升资产管理的整体水平。 三、公建房屋盘活的具体举措 目前集团公司产权公建房屋只有一小部分由集团公司下设单位设施中心进行管理，还没有对整个集团公司公建房屋进行统一管理，为此要逐步拓展公建房屋管理的范围，力争将集团公司产权的所有公建房屋纳入到设施中心统一管理之中，并对集团公司所属各单位的公建房屋进行宏观管理，加大对房屋资产的盘活力度，按照“统一盘活再利用”的原则逐步实现房屋资源优化配置，进而达到集团公司公建房屋整体盘活的目的。 1、摸清家底，建立健全房屋管理体系 要对加团公司所有公建房屋的使用情况进行普查，从宏观上掌
8、控集团公司的公建房屋的整体利用情况，在各单位上报公建房屋使用情况的基础上，建立房屋资产信息库，因地制宜的制定盘活利用方向，结合房屋使用现状，统一由管理单位调拨盘活，增强房屋资产开发利用的统筹性、合理性、针对性、有效性，防止浪费。尤其对于闲置的房屋更要加强监督管理，建立详尽闲置资产档案，同时分析闲置原因，以便制定盘活利用方案。 2、应将集团公司产权的公建房屋应纳入集中管理，整体盘活 现在房屋管理单位（设施中心）管理的集团公司公建房屋，只是所有集团公司产权公建房屋的一部分，还有部分在各单位自行管理，没能按集团公司的要求进行有偿使用，应尽快实现将所有集团公司产权公建房屋纳入设施中心统一管理中，实现集
9、中盘活。 3、租赁方式的选择 由于单位中负责租赁工作的人员相关经验不是非常丰富，同时对外沟通渠道较窄，往往错过了很多合作者，因而租赁效果不佳，只有少数房屋能对外出租，有些又都是经熟人介绍，因此租金还是很不理想。如果采取外委方式把房屋对外出租，实现租金收益的提高。即通过中介整体或零散出租方式将需出租的资产向社会公布租赁信息。 4、实行闲置资产再配置、再利用 对于目前闲置的房屋资产，首先在单位内部进行互相调剂，满足有需要的单位使用，优化资源、资产配置；进而面向社会进行招租；对远、偏、闲、散的闲置房屋坚决卖，以卖盘活，卸掉包袱，将回收的资金用于新增项目。 5、提高收益，从成本核算到市场核算 由于企业
10、各单位使用的公建房屋是从无偿使用向有偿使用转变，在这个过渡时期，我们是以成本价核算租金向各使用单位收取租金，总体分析房屋资产整体的经营效果不太理想，同时也暴露了一些问题。为了增加收益，我们采用由成本核算向市场核算转变的方式。但是鉴于经费单位的现阶段的承受能力，我们在以市场价核算为基数的基础上，取一定的比例向各单位收取租金，经过实践，截止到 2011 年底，已与 20 余家单位签订房屋租赁协议，实现经济总收入达 1000 余万元。 6、在公建房屋资产盘活中要有前瞻意识、增效益 部分公建房屋虽然处于出租状态，但有的会出现即将到期的情况，对于这种情况应未雨绸缪，早作打算，不让租赁留有空隙。 7、立足市场，实现经营收益最大化 在盘活取得一些效果的基础上，要继续实践探索，对于目前公建房屋租用租金偏低的，要提高租金，逐步向市场租金看齐。同时，为企业提高资产收益探索新方法、寻找新途径，努力实现公建房屋市场化经营，让这部分资产从企业的“包袱”变成为企业创收的“新大陆” 。 总之，通过对企业产公建房屋的创新管理，统一盘活，将优化房屋资产资源配置，确保集团公建房屋的安全、高效使用，实现房屋资产资源收益最大化。 参考文献： 1刘俊 盘活闲置资产要有新理念J中国粮食经济 2007.4 2严金明 国有闲置资产的成因及盘活问题探索J学理论 2009.19
