1、浅议房地产投资风险与防范措施【摘 要】房地产投资过程是风险与收益并存的，尤其在我国当前经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。文中对房地产投资过程的四个阶段包括投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段，经营管理阶段的风险进行分析，然后针对风险提出可供参考的对策建议。 【关键词】房地产；投资；风险 1 引言 房地产业对国民经济有重要的拉动作用，而且它也一直被认为是一种高收益的投资，因此，房地产投资将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。但是房地产投资过程是风险和收益并存的，而且受各个方面的影响很大，尤其在我国当前经济转轨时期，风险更是房地产商必须考虑的方面之一，因此研究房地产
2、投资的风险以及风险规避措施有着重大的现实意义。 2 风险和房地产投资风险概论 风险即某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。风险有两种定义：一种定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性。若风险表现为不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。本文是从狭义概念方面进行房地产投资风险的研究。 房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项
3、目没有达到预期的利润甚至赔本。由于房地产的寿命周期持续时间比较长，资金需要比较大、受外界因素影响比较多而且比较大，因而在其周期的的各个阶段，投资者均要面临各种各样的风险1。 3 房地产投资过程风险分析 房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。 3.1 投资决策阶段的风险 在房地产开发中，这一阶段特别重要，是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段， 决策的正确与否关系到这个开发项目的成败， 因为任何一个开发项目都有其差异性，所做计划工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。房地产投
4、资决策阶段的风险可从政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面进行分析。 3.1.1 政策风险 产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。 金融政策风险。由于房地产投资金额大、投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。因此，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。其中，金融政策风险中的利率风险对房地产投资的影响尤为重大。利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。该风险存在于
5、房地产投资的全过程。由于房地产企业负债规模较大，当利率上升时，企业支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。 土地政策风险。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议房市） 、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。 税收政策风险。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险2。城市规划风险。城市规划导致的布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来重大影响。 3.1.2 经济风
6、险 市场供求风险。任何一项投资都始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。 通货风险。房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。 3.1.3 区域社会环境风险 房地产项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域社会环境风险对于房地产项目投资决策具有更重要的意义。 3.1.4 开发时机选择风险 由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各
7、类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损3。 3.2 土地获取阶段的风险 土地获取是进行房地产投资前期阶段中除投资决策以外最为重要的一个环节。在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，由于我国法律建设以及个别民众的心理因素，使拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。 3.3 项目建设阶段的风险 3.3.1 工期拖延风险 工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，
8、会承担逾期交付的违约损失、信誉损失4；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。 3.3.2 项目质量风险 质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。 3.3.3 开发成本风险 房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达 95%100%，越到后期影响程度越小。 3.4 经营管理阶段的风险 3.4.1 营销策划风险 在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产
9、销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险5。 3.4.2 物业管理风险 房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理6。不良的售后服务以及不合理的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。 4 房地产风险防范建议 4.1 进行充分的市场调查分析以做出科学的项目决策 由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投
10、资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。 4.2 在投资决策时考虑银行贷款利率提高的可能 银行贷款利率的提高，是发生频率相当高的事情。特别是近两年，银行几次加息，且间隔时间非常短。为了降低由此带来的风险，一是在签订银行贷款合同时，尽量选择固定利率；二是在评价投资方案时，预先就对银行贷款利率的提高做出防范。三是在进行投资方案的评价时，对银行贷款利率并进行灵敏度分析，充分考虑贷款利率可能带来的风险。4.3 采取有效措施转移风险 首先，投资者通过合同，将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如，可通过房地产开发建设合同转移风险。在责任问题中，合同双方可以充分利用它，巧妙地转移风险损失责任。如一般房
11、地产建设工程工期较长，施工期间将面临建材、设备市场价格波动等风险。投资者可在协议条款中载明，若承建方造成工期延误及其他损失时，责任和费用由承建方承担。 其次，可以通过保险进行转移，即参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。不过，不是所有的风险都是可通过保险来转移的7。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以，房地产投资风险的转移，部分性地受到限定。 4.4 运用投资组合巧妙减小风险 不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，
12、适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。 4.5 健全监管机制，加强工程建设管理 工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。因此房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险8。 4.6 风险自留 风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时，房地产开发商采取较现实的态度，在不影响其大局利益的前提下，自身将这种风险承担下来，并承担风险所致的损失。
13、风险自留是一种重要的财务型风险处理手段，其实质是在风险发生并造成一定损失后，房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失，即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段，在某些情况下也是唯一的风险对策。 4.7 创新营销方法来控制风险 目前，房地产商通常采用的方式有分期付款、贷款购房、预租预售等。分期付款是目前大多数国家房地产业销售主要方式。贷款购房也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的 30%或 40%的存款，以此作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开
14、发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产9。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。 5 结语 随着市场经济的发展，企业经营环境日趋复杂，经营风险也大为增加。企业、行业之间的竞争日益加剧，如何防范风险、加强风险管理，已成为企业经营者面临的重要问题。特别在当前后危机时代，房地产企业进入新一轮洗牌，如何加强风险控制，寻求在微利时代下的盈利之道、生存之道，显得尤为重要。本文在此对房地产投资过程中可能产生的风险以及如何防范风险进行粗浅探讨，希望能对房地产投资有所借鉴。 参考文献： 1张建旭
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