1、1房地产项目公司退市的法律风险防范【摘要】房地产项目公司以完成一个项目的开发为使命，公司的经营具有短期性特点。项目公司迅速退市后，购房人会面临状告无门的境地。适用责任主体的延续和法人人格否认制度，能够实现由项目公司或其投资人自行承担责任的目的。引入保险机制和第三方业务承继机制，是借助社会资源救助购房人利益的有效途径。 【关键词】房地产，项目公司，公司退市，购房人 一、房地产项目公司退市引发的问题 房地产项目公司是指以特定房地产项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。因房地产项目公司的经营范围只限于批准的项目，项目结束后，公司的使命也就完成，项目公司也会随即清算退市。依据民法原理，公司注销后法人
2、主体资格灭失，一般不再为注销时尚未产生的行为负责。那么，一个“闪存”的项目公司，在实现投资者利益的同时，会给购房人造成怎样的影响呢？ 问题一：“谁为危房负责？” 悦达公寓于 2004 年对外销售现房，手续齐全，2007 年业主领到了房产证。但从第 5 年开始，楼房陆续出现屋顶漏水，墙面裂缝等问题。经鉴定“强度达不到最低要求，底商没有承重墙，框架不合格” 。随即，相关部门以楼房是危房为由，要求业主撤离。业主维权时发现，开发公司早已注销，验收单位也无法查证。此时，应如何维护业主权益？ 2问题二：“谁给业主办房本？” 某小区共有六栋多层住宅楼，业主入住时因公摊面积问题与开发公司僵持一段时间，未及时办
3、理产权证。几年后，业主找到开发公司要求办理产权证时，发现开发公司早已注销，人去楼空。因业主无法提供办理产权证所需文件，相关原始文件也无备案，导致办理房屋产权证的问题久拖不决。 实践中，类似案例屡见不鲜。房地产公司退市后，因无权利义务的承受者，导致房屋保修、权利瑕疵担保及其他违约责任无人承担，房地产项目公司的短期性，更加剧了这种隐患发生的几率。因房地产销售产品的特殊性，尤其是较长质保期及办理物权凭证的现实需要，客观上要求不能将项目公司的退市等同于一个普通企业法人的终止，而要设计出能够符合房地产市场具体要求的法律制度加以规制。 二、项目公司退市后的责任承担立法考察 城市房地产管理法 、 城市房地产
4、开发管理暂行办法等法律、法规中并未对房地产项目公司的退市做出专门规定，因此仍应适用一般民法原理。房地产项目公司退市即项目公司民事主体资格的消灭，因无法找到确定的被告，购房者将无法通过司法救济途径维权。从保护购房人权益的角度看，虽然项目公司退市前必须进行清算，但依据公司法的规定，公司退市后的财产，均一次分配完毕，没有任何剩余财产，更未设计公司对其退市前的行为承担责任的规则。即便是专门规定企业退市的破产法 ，也未谈到企业退市后对债权人的责任问题。 虽然，我国公司法和房地产管理法对项目公司退市后的责任承担规3则未做具体规定，但我国保险法和国外公司法中却有类似的规定，值得借鉴。依据保险法第 92 条的
5、规定，人寿保险公司被撤销或破产的，其持有的人寿保险合同，必须转让给其他人寿保险公司，以维护被保险人、受益人的合法权益。国外立法中有公司退市后的主体资格保留制度。日本公司法明文规定公司虽已解散，在清算的目的范围内，仍视为在存续中。美国公司法也规定，公司退市后其主体资格要保留一段时间，以便进行清算、诉讼、退出业务。 三、房地产项目公司退市的法律风险防范策略 显然，现行法有关公司退市的规定，导致项目公司退市后购房人面临“无人可告，无人担责”的局面，造成了房地产投资者和购房人权益的严重失衡，急需设计出项目公司退市法律风险防范的具体路径。 （一）责任主体资格的延续。公司退市后民事主体资格灭失，不再承受民
6、事权利义务关系。这对于房地产项目公司而言无疑是逃避潜在开发风险的好途径。从维护购房人利益的角度，可以借鉴美国、日本等国的做法，延长房地产项目公司作为责任主体的存续期间。规定项目公司退市后，不得再进行经营活动，但可以作为民事诉讼的主体继续存续一段时间，解决有关清算、赔偿等诉讼业务。在美国各州的公司法上，项目公司责任主体的存续期限规定长短不一。本文认为，考虑到房屋质保的一般要求，将责任主体的存续期限规定为与房屋防水、墙体的保修期相当为宜。 （二）适度的法人人格否认。依据法人人格否认制度，股东通过行使管理权，干预公司的经营自主权，客观上损害了债权人或社会公共利4益的，可以对特定法律关系中的公司人格和
7、股东有限责任加以否定，直接追索公司背后的成员责任。目前，房地产项目公司的经营离不开投资者的支配和控制，项目公司退市后，其唯一受益者就是项目公司的股东。因此，如购房人有证据证明，项目公司退市前有股东利用项目公司法人主体地位，恶意逃避瑕疵担保责任和社会责任的情况，应允许在个案中适用法人人格否认制度，揭开公司的面纱，由项目的受益人承担相应的责任。如此一来，能够在一定程度上避免房地产投资者利用项目公司的短期经营期限，逃避承担房产长期责任的现象发生。 （三）积极推行责任保险机制。当今，保险机制在填补损失、降低交易风险和确保社会安定等方面所发挥的积极作用日渐明显，在房地产领域，国际上早已形成了成熟的住宅质
8、量保险制度。所谓住宅质量保险，也叫潜在缺陷保险，它主要承保住宅竣工验收之日起十年之内，因主体结构存在缺陷，发生工程质量事故而给购房者造成的损失及设计错误、施工工艺或建筑材料缺陷，造成建筑工程在竣工验收时未能发现的损害。如项目公司通过购买住宅质量保险，将退市后可能产生的风险转嫁给保险公司，能够有效借助保险机制实现项目公司和购房人利益平衡的目的。在具体设计上，虽然推行先购买住宅质量保险、后退市的强制保险制度更有有利，但鉴于住宅质量保险制度在我国房地产市场上一直遭遇冷遇，不宜在短期内强制广泛推行，适用自愿购买为主，适度引导为辅的模式，更加符合我国实际。 （四）第三方业务承继制度的适用。鉴于房产寿命的
9、长期性和人寿保险有相似之处，在设计房地产项目公司退市后的责任承担规则时，可5以适度借鉴我国保险法中的第三方业务承继制度。通过从房地产公司的销售收入中提取一定比例的资金，设立项目公司退市风险基金或社会责任保障基金制度。当房地产项目公司退市后，以设立的基金为基础，将项目公司应承担的瑕疵担保责任转给其他房地产公司或政府监管机构，以保护购房人的利益。基于公司退市后的责任具有一定的公益性，在基金的来源方式上，除房地产公司的缴纳外，还需有国家的投入和扶持。在基金和商业保险的适用顺序上，可以设计为项目公司有自主选择权。即，如果购买了住宅质量保险，可不予强制缴纳基金。反之，未购买商业保险的，需要强制缴纳基金，
10、否则不予注销。但政府对基金的投入，不受是否已经购买商业保险的限制。 结语。房地产项目公司寿命的短期性，加重了购房人的交易风险。但在设计保护弱者利益的具体制度时，也不能矫枉过正，不允许项目公司退市，否则会违反法人制度的本质。实现项目公司投资者和购房人的利益衡平，需采用多管齐下的方法。如责任追索诉求发生在项目公司退市但责任主体存续期间，由公司直接承担责任；若在此后发生，先考虑是否有适用法人人格否认法理，向股东追究直索责任的可能；若不能成立，已经购买商业保险的，由保险公司在承包范围内承担责任；未购买商业保险的，由公司退市后社会责任基金负责对利害关系人的损失进行补偿。 参考文献： 1内蒙古电视台“消费与民生”2013 年 3.15 特别节目EB/OL .2013 年 5 月 20 日. 62李鹏飞论公司注销后法律责任的承担EB/OL.2013 年 5 月26 日. 3闫景金房地产项目公司退市后对购房人利益的保护J， 经济研究导刊2010 年第 30 期。 4王利明民法 ，中国人民大学出版社，2010 年 5 版。
