1、1关于直管公房管理的相关问题探讨摘要：直管公房是指县级以上人民政府房地产管理机关所属的房产经营管理机构直接管理的公房。直管公房的承租人绝大多数是城镇中低收入且无住房的家庭，它与自管公房不同之处是，房屋所有权不是归单位，而是归国家所有。直管公房是我国特有的历史产物，它是在住宅实行商品化之前，由政府财政出资新建的住房，在新时期又属于住房保障的范畴。加强直管公房的经营管理，对于保障和改善民生、促进社会和谐具有重要的意义。本文首先分析了当前直管公房管理中面临的问题，然后从六大方面详细探讨了加强直管公房管理的对策。 关键词：直管公房；管理；和谐；资金；体制 Abstract: straight pipe
2、 public house refers to property management authorities of the peoples government at or above the county level shall execute the direct management of real estate operation and management of public house. Straight the lessee is the vast majority of towns of the public house and no housing of low-inco
3、me households, it and the tube public house the difference is that the ownership of the house is not belong to the unit, but belongs to the state. Straight public house is our country special product, it is in the residence prior to commercialization, by government finance investment in new 2housing
4、, in the new era and belongs to the category of the housing. Strengthen the straight tube of public management, to protect and improve peoples livelihood and promote social harmony has the vital significance. This paper first analyzes the current problems in the public management of straight pipe, a
5、nd then from six aspects discusses the countermeasures of strengthening straight public management in detail. Keywords: straight pipe public house; Management; Harmony; Money; system 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：2095-2104(2013) 当前直管公房管理面临的问题 （一）建设年代久远，安全隐患多 由于受当时客观条件的技术水平的限制，直管公房普遍采用砖墙、砖木或预制板式结构，构造简易，
6、建造标准低，抗震抗风能力差。再加上年代久远，超龄服役，许多房屋及配套设施老化，存在墙皮脱落、屋顶下陷、屋面漏雨等现象。据最近的公房质量调查，直管公房损坏和严重损坏的占 62%。 （二）房源分布零散，违章搭建严重 直管公房一般分布零散，区域范围广又不集中，人口密集，给房屋实时监管带来很大的难度。对着房改政策的不断深入，城市建设改造力度加大，使直管公房的分布更加碎片化。同时，由于近年来进城务工的农民工增多，市区住房紧张，造成了许多直管公房被私自乱搭乱建的情3况。 （三） “以租养房”难以为继 由于很多地区房租还维持在计划经济时期的水平，近年来虽有微调却又涨幅不大。这些租金，既要用于人吃马喂还要用于
7、房屋修缮和公益事业，已经显得捉襟见肘。长此下去，既影响职工的积极性，又因修缮不力而造成与居民的矛盾，处于“两难”的境地。直管公房大多数是老房、旧房，加上长期使用更加破旧。在房租增幅不大的情况下，一方面修缮力度需要加大，另一方面各种修缮材料和人工费用却大幅度增加，修缮成本越来越高， “以租养房”更加困难。修缮费长期不足，势必加大与住户的矛盾。由“以租养房”的难以为继这一经济问题，而转为社会政治问题。目前，住在直管公房，其中大多是普通百姓。他们往往把各地房管部门的服务态度、服务质量、房屋修缮质量与党和政府的形象直接挂钩。而现在的公房管理的状况很难满足群众的要求。 （四）现行房管所的体制难以为继 房
8、管所是公房管理的最基层单位，积淀了许多突出问题。例如，历史包袱沉重，管理成本高；在岗人员臃肿，文化水平和技术水平偏低，年龄偏高，而仅有的少数人才又在不断流失，后继乏人；长期端铁饭碗，吃事业饭，使职工缺乏市场竞争意识。这些问题的存在，使房管所缺乏自我发展的活力和参与搏击市场的能力。 在长期的计划经济体制下，直管公房经营管理体制，总体上是政事不分、条块分割、双重领导、多头管理，管人与管事相分离。主要表现在直管公房产权人主体缺位，条块分割，多头管理，阻碍了各项事业的4发展。特别是有的地区一些房管局把主要精力用在公房经营和维修上，从而大大削弱了行政管理，影响了政府职能部门作用的发挥。同时，随着城市建设
9、力度的加大，直管公房拆迁面迅速增加，但由于体制不顺和行政干预，有的地区拆迁补偿资金始终无法回收到位，形成国有资产流失。 总的来说，这种管人与管事相分离的管理体制，使得各地主管部门与基层管理单位和房管所的决策和部署落实不畅，造成公房管理中的一系列问题长期难以解决。 二、加强直管公房管理的对策 为了真正管理好、利用好直管公房资源，最大限度地增加财政收入，必须加强直管公房租赁管理，理顺公房租赁关系，使之符合价值规律，适应市场经济要求，确保直管公房保值、增值。 （一）摸清公房底数 进一步认真核查公房底数，对每一座房屋的建筑年代、安全状况、维修情况、承租户个人基本情况等进行全面调查，将调查结果重新立账造
10、册，建立动态电子档案，并全部建立微机信息化管理系统，为实现直管公房向保障性住房转型，为直管公房全面纳入公共租赁房体系做好准备。 （二）加大修缮力度，排除隐患，加快节能改造 1、开展安全检查，排除安全隐患 直管公房基础差、底子薄，房屋建筑年代久远，地质情况复杂，各类设施老化严重，存在极大的安全隐患，各管段房管员应经常入户访问5了解房屋情况，开展全面安全检查，做到责任到人，落实到位，以确保住户安全。危房治理应从治本入手,要进行房屋安全鉴定并出具鉴定权威部门的鉴定报告，凡属鉴定为危房的房屋采取果断措施，该停用的坚决停用，该拆除的坚决拆除，有计划有步骤地进行翻建，要求不符合安全要求的房屋不得出租,还应
11、做好对小、散、远地区房屋的安全隐患排查，随时掌握这些边远地区房屋的安全状况，防患于未然，保证国家和人民的生命财产安全。 落实节能改造 建筑行业是耗能的大户，据统计资料反映，我国每建成 1m2 房屋，将释放 0.8t 碳。同时，在建造、使用中，建筑采暖、空调、通风、照明等方面的能源需求，也有碳的排放。房地产行业实施低碳战略，住房者也可以获得好处住得更健康，用得更省钱，也更有利于形成供需双方的良性循环。因此，必须注重建设过程中的每一个环节，尽快地建设低碳节约型住宅。低碳节约型建筑的兴起对当代建筑技术发展是一个很大的推动，是改善地球环境、坚持可持续发展、营造良好人居环境的必然选择。 （三）创新机制，
12、解决公房危改资金短缺问题 1、开源节流，加强租金收缴工作 一方面集中时间和力量，按照政策规定收缴公房租金；另一方面针对长期欠租户，采取行政诉讼，通过法律途径征收。 设立专项维修资金 政府可没面在财政预算中适当安排一定数额的直管公房更新改造专6项资金，确保直管公房在维修改造方面的资金投入。此外，还可以利用上级财政转移支付、税收返还的方式增加对公房的管理补助。 吸收募集社会资金 譬如可以学习和借鉴企业赞助建设希望工程的做法，兴建和改造一批直管公房。采取捐资抵税，加快公房的安居工程建设的办法，可以商榷和尝试。 （四）引入现代物业管理 物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。
13、当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。 随着城市品位的提升、环境的优化，特别是古城保护和改造力度的不断加大，客观上提高了直管公房的区位价值和区位优势，为直管公房的经营和管理赢来了前所未有的机遇，在这种新形势下，直管公房的物业管理工作应面向社会、放宽眼光、展望未来、打造精品，要通过优质的服务质量、服务水平、管理素质，赢得社会，赢得主动，赢得机遇，赢得特色，从真正意义上体现物业管理的特色,强力推进直管公房转型跨越发展。 （五）适当提高租金标准 自 2000 年以来，直管公房一直执行“按照使用面积每月
14、每平方米1.40 元”的租金标准，相对低廉的租金与日渐高涨的管理、维修费用相比，存在着严重的“倒挂”现象。公房租金水平和市场租金差距较远，7“以租养房”的缺口不断加大。尽管租金低廉，但下岗职工增多导致租金难收，拆迁遗留问题等引发抵交租金，受社会环境的影响，一些住户恶意拒缴租金，危旧房逐渐增多等因素使得租金回收困难。除对公房进行全面修缮外，为解决房屋租金与维修成本“倒挂”的问题，直管公房的租金也应有适当调整。除房管部门作为主管部门要进一步加强对直管公房的管理外，公安部门、街道、社区等各相关单位在对外来人员管理中，都要根据相关政策做好工作，并将有关信息与主管部门进行沟通，多部门协作，共同加强对直管
15、公房的管理。 （六）实行整体转制，有利于调动干部职工的积极性 长期以来吃事业饭形成的惰性，使公房管理的许多优势不能发挥作用。实行体制变革后，职工的利益直接与经营挂钩，其积极性必然被充分调动起来，各类人员的专业特长也会得到充分施展，这无疑是件好事。直管公房存量的减少，旧体制下的各地方的房管单位受经营的局限，很难把富余职工自行消化，直管公房管理队伍必然要开辟新的生存途径。但是只有打破传统的经营模式，开辟新的经营领域，并不断扩大市场占有份额，才能创造更多的就业岗位，才能满足职工的转岗需求，才能保持改革、发展、稳定的统一。 结语 综上，直管公房的管理工作不仅是房管部门一家的事，还需要有关部门共同关注，统一协调。直管公房管理要做的工作还很多，面临的困8难也不少，相信只要政府重视，各部门通力合作，一定可以把直管公房的管理工作做好，进一步加快直管危旧公房改造，发展低碳、节约、绿色、环保、智能型建筑，使城市面貌和人民群众的居住环境得到显著改善。 参考文献 1丁建武，钱济民.城市直管公房动态监察研究及管理系统实现J.中国建设信息，2012.12. 2陈露霞.当前直管公房管理面临的难题与对策探讨J.大陆桥视野，2009.11. 3贺如荣.浅谈国有直管公房保值增值J.中国建设信息，2003.1.
