1、1基于模糊层次分析法的融资风险评价摘要 目前我国房地产企业数量多，规模偏小，区域性很强，企业之间的竞争也越来越激烈。因此，对于大型房地产开发企业而言，行业竞争因素对其融资风险影响较小；对于中小型房地产开发企业而言，行业竞争因素对其融资风险影响较大。由河北省房地产开发企业融资风险评价的结果可以看出， “风险较大”所占比例最高，同时，各个风险因素的权重按从大到小的排序依次为：政策法律因素企业财务状况因素企业信誉因素企业经营管理因素宏观经济因素行业竞争因素。 关键词 房地产开发企业；融资方式；融资风险因素；融资风险评价；模糊层次分析法 中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1006-5
2、024（2013）02-0137-04 一、河北省房地产开发企业融资方式分析 河北省房地产开发始于上世纪 80 年代，也是伴随着我国的住房制度改革，城市建设的发展模式开始出现的。改革开放以来，我国经济飞速发展，全国各大城市房地产的开发也取得了全面的进步。近年来的发展主要体现为产业规模不断扩大，城市建设步伐加快，市民居住条件日益改善和提高，房地产市场日趋规范和完善。但是，河北省房地产开发不仅起步较晚，而且发展速度比较慢，还远远低于东部沿海城市。目前，2河北省房地产开发企业正在从单纯的银行贷款向融资方式的多元化发展，以便保证房地产开发的资金需求。房地产融资方式的多元化，对于降低房地产融资风险，提高
3、资本利用效率，发挥房地产业作为国民经济支柱产业的作用，具有十分重要的意义。 融资方式可以按照不同标准进行划分，美国经济学家格利和肖提出融资方式按照其储蓄与投资的联系方式可以分为内源融资和外源融资。 （一）内源融资是指开发商在企业内部的资金调拨和运作活动，资金的所有权和使用权合二为一 在企业内部通过自有资金、留存收益、折旧计提、闲置资产变现、应收账款转让、国家资金扶持等方式融资，一般具有自主性强、规模有限、成本低等特点。 （二）外源融资对企业的资金获得具有高效性、灵活性、大量性和集中性的特点，一般是通过金融媒介机制的作用实现融资 按照资金对企业权益的影响，又可以将外源融资分为债务融资和权益融资。
4、债务融资是指通过增加企业的负债来获取资金，例如：向银行借款、发行债券等。企业通过这种方式筹集到的资金必须到期偿还，并且要支付利息。权益融资是指通过增加企业的所有者权益来获取资金，如发行股票、增资扩股。这种方式筹集到的资金不需要偿还，但要定期分红派息。通过问卷调查可知，目前河北省房地产开发企业融资方式中债务融资方式占主导地位，权益融资方式占比极小。 1 已经用到的债务融资方式有：银行贷款、信托贷款、小额贷款公司运作、企业间拆借、民间借贷、发行企业债券（含短期融资券） 、发行3中小企业集合债券、融资租赁、回租回买融资、商业信用融资（应付账款、应付票据、预租预售） 、典当融资等。但其中最主要的是：银
5、行抵押贷款、发行债券、预租预售和民间借贷。 2 已经用到的权益融资方式有：上市融资、兼并收购、增资扩股、股权转让、资产置换、合作开发、权益型信托融资等。但其中最主要的是上市融资和以兼并收购为主的资产重组。 二、河北省房地产开发企业融资风险影响因素分析 通过对河北省部分房地产开发企业进行深度访谈和问卷调查，结合企业融资风险研究的相关文献资料，从宏观和微观两个方面总结房地产开发企业融资风险的主要影响因素并对其进行分析。 （一）宏观影响因素分析 本文界定房地产开发企业融资风险宏观影响因素主要有政策法律因素、宏观经济因素和行业竞争因素。 1 政策法律因素。政策法律因素主要包括房地产业政策，金融政策、土
6、地使用政策等因素。 （1）房地产业政策是指国家中央或地方政府制定的，主动干预房地产业经济活动的各种政策的集合。产业政策包括产业结构政策、产业组织政策和产业布局政策。 （2）金融政策是指中央银行为实现宏观经济调控目标而采用各种方式调节货币、利率和汇率水平，进而影响宏观经济的各种方针和措施的总称。 （3）土地使用政策。近几年来。我国一直在执行严格的土地管理政策。严格的土地管理政策虽然促进了土地的节约使用，但也导致了土地供应的相对紧张，并增加了房地产开发企业的土地开发成本，增加了其融资的难度和融资成本，进而4提高了其融资风险。 2 宏观经济因素。宏观经济因素主要包括通货膨胀率、家庭可支配收入、房屋销
7、售价格指数、供求关系等因素。 （1）通货膨胀是一种货币现象，指货币发行量超过流通中实际所需要的货币量而引起的货币贬值现象，它体现为购买力风险。在通货膨胀压力下，流动性过剩问题将趋于明显。为了确保经济持续健康、稳定地发展，一般情况下政府会采取紧缩银根的货币政策。作为资金密集型的房地产行业，对银行等金融机构的信贷依赖较大，受到紧缩货币政策的影响，房地产企业融资难度将会有所加大进而增加其融资风险。 （2）家庭可支配收入是指居民家庭在支付个人所得税之后，所余下的实际收入。一般而言，家庭可支配收入多会增加房地产的需求，进而带动房地产的发展，房地产企业更容易实现预期收益，提高其商业信誉进而降低融资风险；反
8、之，家庭可支配收入较少会使得房地产需求萎缩从而增加融资风险。 （3）房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数。一般来说，房屋销售价格指数越高，房地产开发企业就越容易实现预期收益从而偿还债权人和投资者，增强其商业信誉，从而增强其融资能力，降低融资成本，最终降低融资风险；反之，房屋销售价格指数越低，则会加大融资风险。 （4）供求关系指在一定条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系。供大于求则预期销售收入难以实现，从而增加房地产开发企业融资的难度和成本，融资风险较大；相反，如果供不应求，则融资风险就较小。 3 行业竞争情况。目前我国房地产行业竞争情况表现在：（1）
9、企业数量多，规模普遍偏小，每个企业占据的市场最5高份额也极其有限，说明我国房地产市场集中度比较小。 （2）房地产市场是区域性市场，房地产东西部发展不平衡：东部地区在企业规模和投资、开发规模方面均大大超过西部地区，而东部又主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江 5 省市。本文研究的行业竞争情况对融资风险的影响主要包括行业定位、同类型竞争者数量和企业所处的市场竞争环境三个方面。 （二）微观影响因素分析 本文界定房地产开发企业融资风险微观影响因素主要有企业信誉情况、企业财务状况和企业经营管理因素。 1 企业信誉情况。企业信誉主要包括企业形象、抵押担保、企业提供产品和服务的质量、贷款到期清偿率等因素。
10、 （1）企业形象是指人们通过企业的各种标志（如产品特点、行销策略、人员风格等）而建立起来的对企业的总体印象。企业形象是企业精神文化的一种外在表现形式，它是社会公众与企业接触交往过程中所感受到的总体印象。企业形象好，知名度和公众认知度高，则融资更为容易，融资成本较低，所以融资风险较低；反之企业形象差则融资风险较高。 （2）抵押担保。抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产开发企业能够提供的抵押担保物越多、价值越高，投资者越愿意将资金投入该企业，则融资风险越
11、低；反之融资风险便越高。 （3）企业提供产品和服务的质量。企业提供产品和服务的质量对购买者的购买行为产生最直接的影响。如6果产品和服务质量好则销售状况良好，进而企业容易实现预期收益，降低了企业融资风险；反之，则加大了企业融资风险。 （4）贷款到期清偿率。企业到期贷款偿还能力的大小反映出其融资风险的大小。一般来说企业贷款到期清偿率越高，则融资风险越小；反之融资风险就越高。 2 企业财务状况。企业财务状况主要体现在偿债能力、营运能力和盈利能力。 （1）偿债能力是指借款人（或担保人）偿还债务的能力。它表明借款人对债务的承受能力和偿还债务的保障能力。企业偿债能力强则增强企业信誉，能较好地降低企业融资风
12、险；反之则增加融资风险。（2）营运能力是指企业的运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力。它揭示了企业资金运营周转的情况，反映了企业对经济资源管理、运用的效率高低。企业资金周转越快，流动性越高，企业的偿债能力越强，资金获取利润的速度就越快。企业营运能力强，则企业信誉增强，能较好地降低融资风险；反之则增加融资风险。 （3）盈利能力是指企业获取的能力，也称为企业的资金或资本增值能力。在一定时期内企业赚取利润的能力越高，其盈利能力就越强。企业盈利能力强，则企业信誉好，能较好地降低融资风险；反之则增加融资风险。 3 企业经营管理因素。企业经营管理因素主要包括企业规模、开发项目的多样性、管理层的经营
13、和素质、内部控制与管理等因素。 （1）企业规模指对企业生产、经营等范围的划型。新标准将企业的类型划分为大中小三个类型。一般来说，企业人员数、销售量、资产、盈利和市场份额越小，融资风险就越大；反之，融资风险就越小。 （2）开发项目的多样性。按照房屋的使用功能不同可以将房地产划分为居住用途的房屋、7工业用途的房屋、商业用途的房屋、文体娱乐设施、政府和公用设施、城市综合体等。房地产开发项目多样化能较好地分散融资风险，反之，房地产开发项目单一化则融资风险较大。 （3）管理层的经验和素质。企业管理层学历高，具有优良的道德品质及丰富的管理经验，则融资风险比较低；反之则融资风险较高。 （4）内部控制与管理。
14、内部控制是指单位和各个组织之间建立的一种相互制约的形式和职责分工制度。内部控制的目的在于改善、提高经济效益。企业内部组织构架健全，建立了完善和科学的决策程序和管理信息系统，则融资风险较低；反之融资风险较高。 三、河北省房地产开发企业融资风险评价 本文基于模糊层次分析法的基础理论，结合实际数据对河北省房地产开发企业的融资风险进行评价。文中数据全部来源于对河北省 30 家房地产开发企业进行的直接和间接调查，与企业的中高层管理人员、财务人员，和这些房地产企业相关的银行风险部管理人员以及部分高校房地产金融专家进行的访谈。下面结合构建的层次分析模型进行模糊层次分析。 （一）层次分析法确定权重 1 构造层
15、次分析结构。本文基于调研资料分析河北省房地产开发企业主要融资方式下面临的各种风险因素，构建融资风险评价模型如下图：融资风险评价模型图的第一层：融资风险，为目标层。通过这个风险评价模型的建立，最终预期得出一个地区整体的房地产开发企业的融8资风险情况，也可以得出某一个房地产开发企业的融资风险情况。第二层：债务融资、权益融资，为准则层。由于内源融资方式面临的融资风险相对很小，故本文仅从债务和权益融资两种外源融资方式中发掘其融资风险。第三层：银行贷款、发行债券、民间借贷、预租预售为房地产开发企业在债务融资中主要的融资方式，上市融资和资产重组为权益融资中主要的融资方式，这六项构成了子准则层，分析这六种主
16、要的融资方式下对应的各种风险因素。第四层：政策法律因素、宏观经济因素、行业竞争因素、企业信誉因素、企业财务状况、经营管理因素六种风险影响因素为方案层。这六种融资风险因素涵盖了上面六种融资方式的共同风险。 2 构造两两比较的判断矩阵。依据专家打分情况，构造各个层次的两两比较判断矩阵。 3 层次单排序和一致性检验。通过 MATLAB 软件的编程计算，可以求得各判断矩阵的权重、最大特征根、一致性指标和一致性比率，结果证明各判断矩阵的一致性检验均可接受。 4 层次总排序。由计算可知，第二层对第一层的权重为WA=（0.8000，0.2000） ，第三层对第二层的权重分别为WB1=（0.5219，0.07
17、15，0.1137，0.2928） ，WB2=（0.8571，0.1429） 。所以，第三层对第一层的权重为Wc=（0.4175，0.0572，0.0910，0.0910，0.2342，K0.0286） 。 因此，此模型运用层次分析法的层次总排序，即第四层对第一层的层次总排序 WD（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305） 。 9由评价结果可知，河北省房地产开发企业的融资风险影响因素从大到小排序为：政策法律因素企业财务状况因素企业信誉因素企业经营管理因素宏观经济因素行业竞争因素。 （二）运用模糊层次分析法进行评价 1 建立评判因素集：U=（政策法律因
18、素，宏观经济因素，行业竞争因素，企业信誉因素，企业财务状况因素，企业经营管理因素） 2 建立权重集：通过层次分析法的计算，因素集中元素所对应的权重为：W=（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305） 3 建立评语集：v=风险极大，风险较大，风险一般，风险较小，风险极小 4 单因素模糊评价：经过对调查问卷反馈情况的总结整理，得出对房地产开发企业融资风险的单因素模糊评价为： 5 模糊综合评判：M=WI=（0.2335，0.4656，0.1939，0.0893，0.0176） 由评价结果可知，河北省房地产开发企业的融资风险比较大。 四、结论评析 首先，政策法
19、律因素对融资风险的影响最大。目前我国房地产融资渠道单一，大多依赖于银行贷款，尤其是河北省，其他融资方式所占比重很小。这是由于上市融资、债券融资、房地产基金等方式在很大程度上受制于国家和地方的政策和法律因素，从而使其融资方式很难向多元化方向发展，进而规避其融资风险。因此，政策法律因素对房地产开发企业融资风险的影响很大。 10其次，企业的财务状况、经营管理因素和信誉因素对融资风险的影响较大。房地产开发企业能否融资成功、融资的成本高低以及能否实现预期收益等都与企业本身密切相关。 再次，宏观经济因素对融资风险影响较大。通货膨胀率、居民可支配收入、房屋销售价格指数、供求关系等因素直接关系到企业融资成本的高低、预期收益的高低。因此，宏观经济因素对融资风险的影响较大。最后，行业竞争因素对融资风险的影响较小。由于本文调研问卷大多来自大型企业，所以表现出行业竞争因素对融资风险影响较小。 责任编辑：陈齐芳
