1、1探讨我国房地产开发及投资经济效益【摘要】在我国经济发展模式下，房地产开发项目占据了举足轻重的地位，对我国经济发展水平影响极大，对国民生活也有着不可忽视的影响。房地产开发的经济效益牵动着所有人的心，同时房价的上涨与下调一直以来都是社会热点问题。本文就是探讨我国房地产开发的经济投资利益问题。 【关键词】房地产开发 投资 经济利益 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 一、前言 随着我国经济的迅猛发展，我国综合实力大幅提升，其中最重要一方面的表现就是人民生活水平的提高。在日常的衣、食、住、行方面，显然住是最基本的保障。然而目前我国房地产行业大热，投资者利用这一契机赚取暴利，这造成
2、了社会贫富差距的进一步扩大。改革开放以来，房地产也已逐渐成长为一个独立的产业，给我国经济发展带来了不同往日的效益，也对社会文明的进步起到了促进作用。 我国房地产业 1.我国房地产业现状 据有关部门的统计，2003 年房地产直接拉动 GDP 增长 1.3 个百分点，间接拉动 0.61.2 个百分点。2003 年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳2的良好势头。然而另一方面房地产业的快速发展与房价的高速上涨也成为各级政府及全国人民所头疼的问题。国务院也多次出台抑制房价大幅度变化的政策，其内容 直指大幅上涨的房价，想要进一步调控房地产业市场机制
3、，稳定房地产市场。 2.房地产经济投资效益分析 （一）分析方法 投资收益率法：投资收益率= 收益额项目投资额100 % 如果预期的投资收益率高于或等于基准投资收益率,说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平,方案可接受。若预期的投资收益率小于基准投资收益率。则该项目经济效益尚未达到平均水平, 一般不予接受。 项目投资额介绍 （1）土地成本 土地成本主要是向政府缴纳的土地出让金，是政府的土地所有权的租金收入。此外，在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务。首先，对开发企业而言
4、，增加了企业在房地产开发阶段的资金压力，进而使得开发企业所面临的潜在金融风险也大大增加了；其次，对于政府而言，虽然可以一次性征收较多的土地出让金，但是随着未来城市建设可用土地的减少，却也导致了政府土地收益的不可持续性；第三，对于房屋购买者而言，3则大大增加了在房屋购买过程中的负担，客观上降低了房屋购买者的购买力，增加了房地产销售市场的风险。 税收 税收是国家凭籍其权力强行无偿征收的，是利润的一部分，是国家参与生产分配的手段之一。房地产开发企业应缴的税费主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加所得税、印花税和其它税费等 （3）开发中的管理费 任何建设项目在开发中为确保实施中质量好、进度快，投资
5、少都要进行必要的管理。其管理方式可以实行全部由开发企业自行管理或委托监理公司代行管理。自行管理要投入一定的人力物力和财力资源，是企业中一种隐性费用支出委托监理公司进行要支付一定的监理费用是一种显性支出。其管理费的多少和项目总投资额有关，一般来讲项目总概（预）算投资越大的其工程监理费所占投资比例越少。 各种附加费用 建筑、安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等等。 影响投资收益率的因素 （1）房地产开发项目选址和规划限制条件 房地产开发企业就房地产开发与建设项目的选址位置的好坏直接影响着开发出来的物业的有效需求， 针对不同的人群及消费者不同的消费需求，就需要有相应的配套设施与之相对应。
6、 （2）城镇化率及供求关系 城镇化的发展一定程度上带动了房地产价格的增长，未来 20 年，中4国还有 2-3 亿农村人口转变为城市人口。其中，涌入一二线城市的人口增加，由于大城市的经济、文化、生活质量等方面的优势，进入此类城市的人口比进入三四线城市的人口更多，相比三四线城市住房需求，目前中国的房地产形势，国内大部分城市住房都有泡沫，然而一二线城市相比其他地方，由于外来涌入人口较多，刚需较大，吸收泡沫化的能力较强，按照未来的城镇化发展，城市外围继续扩大，房价上涨速度依然较快。而三四线城市由于自有住房率较高，外来涌入人口较少，前一轮（2007-2011）房地产建设狂潮中由于房地产仍有大量过剩，实际
7、需求量降低，刚需较小，去泡沫化能力很差，房价上涨速度乏力。 （3）对于房地产开发与建设项目的后期营销 作为一个拥有法人代表的注册公司， 海河开发公司是一个从事基础设施公共设施开发的公司。面向的对象是大多数人群，但要想实现企业的经济效益， 房地产开发与建设后期的营销环节是一个不可缺少的硬性环节。营销活动贯穿整个房地产开发规划的全过程。在开发项目之前的营销活动以及开发项目之后进行良好的媒介宣传活动则显得必不可少，一方面能够树立企业的良好形象，另一方面又能实现对企业开发项目进行宣传与推广， 有利于房地产开发企业很快的获得其预期的经济效益。 提高房地产投资收益的措施 （1）通过设计竞赛和招标优选最佳的
8、规划和设计方案以及设计单位。为了提高规划和建筑设计质量和经济性，采用方案竞赛是一条良好的途径。虽然开展这活活动需要占用一定的时间和花遇一定的财力，但5它取得的经济效果确大大超过所投入的财务支出，并为创造名牌产品提供了重要保证。开发单位可以综合若干设计方案的优点，作为新的设计方案，并通过招标方式选择设计单位。它有利于增强设计单位的技术经济责任感和竞争性，对提高工程设计质量及节约 投资，加快设计进度都大有益处。在签订设计合同时应实行限额设计并明确设计期限，同时要求设计单位开展价值工程工作并给予节约投资的利润分成，以促进开展价值工程活动的积极性。 （2）确定合理的建设工期并编制资金使用的进度计划 每
9、个建设项目都有一个合理的工期，比合理工期提前和拖后都会使投资额相应的增加，因为工期提前要增加赶工费，拖后要增加资金的占用时间多付利息。在工期进度计划的基础上编制相应的资金使用的进度计划可以确定在各时点建设资金的需要数量，来安排资金筹措计划尽量做到既保证按合同工期完成建设项目，又使资金占用的时间最短以减少利息的支出。 （3)注重企业未来发展的潜力 企业要实现自身规模的不断扩大, 就必须追加大量的长期资产, 反映在现金流量表中即投资活动中的现金流出量要大幅度提高。它们的大幅度提高, 往往意味着一个新的投资机会和发展机遇的到来。除此之外, 也可以将投资活动与筹资活动所产生的现金流量联系起来, 对企业
10、未来发展状况进行分析和考察。当投资活动中的现金净流出量与筹资活动中现金净流入量在本期的数额都相当大时, 说明该企业在保持内部经营稳定进行的前提下, 能够从外界筹集大笔资金用以扩大生产经营规模。 6三、结束语 通过以上分析，我们可以清晰地看出房地产也在经济中占据的地位以及投资房地产也的风险和收益分析。为了使投资者收益最大化，同时又保证人民购买力足以满足的情况，投资者需要慎重分析投资成本及其带来的经济利益。投资者切不可一心为了利益最大化，建设豆腐渣工程，要保证居住者应有的权利。我国未来房地产业仍旧是支撑国民经济的主要部分，所以随着房地产业的不断发展与完善，一定可以渐趋和谐，稳定。 参考文献： 1于光远等经济大辞典工业经济卷上海辞书出版社 2003 2糜万元我国企业质量成本管理现状及改进建议商业会计 2011-5 3中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 2011 04 / 2011 06
