1、1土地储备风险管理研究【摘要】：由于历史和现实的原因，我国土地市场运行机制还不完善，土地市场管理存在许多漏洞。在改革不断深入的过程中，受传统体制的影响及改革尚处于初步阶段，不仅诸如土地闲置或浪费等历史遗留问题难以得到有效解决，而且由于土地管理各项制度及政策工具的也不够完善，使得体制转轨过程中引起了诸多新的问题，由此给土地储备行为带来诸多不确定性风险因素。 【关键词】：土地；储备；风险管理 中图分类号： X820 文献标识码： A 文章编号： 一、引言 实施土地储备需要有大量资金的投入，实施过程中存在诸多风险，直接影响政府建立土地储备制度的社会目标实现。由于当前土地储备制度的基础理论研究落后于实
2、践，对土地储备制度的科学性、合理性缺乏深入地研究。在缺乏系统理论的指导下，土地储备运行模式更多的受非理性因素尤其是政府领导的偏好所左右，导致运行模式的不规范，这大大地加剧了土地储备运行的不确定性。 二、土地储备风险的类别和控制过程 （一）土地储备风险的类别 风险是指未来结果的不确定性，即实际结果与预期结果的偏离。我国城市土地储备本质上是一种公共投资或政府投资活动，但具有商业地2产开发投资经营的特征，城市土地储备过程中存在多种风险。狭义的城市土地储备风险就是在土地取得、土地储存和整理、土地出让等城市土地储备的各个环节中，城市土地储备机构所面临的可能导致未来经济收益不确定性的因素。 当前我国土地储
3、备实施面临的风险主要有： 1. 土地储备的制度风险主要有法律法规不完善性风险、土地储备机构定位不明、政策变动性风险和政府过度干预风险。 2. 土地储备的市场风险主要有经济周期风险、地产泡沫风险和信息不对称风险。 3. 土地储备制度的运作一般分成收购、平整和早期投资、储备、出让四个阶段。这四个阶段都存在一些不确定因素，可能引起运作成本的非预期波动。 （二）土地储备风险的控制过程 有效的风险管理可以保证土地储备工作在一个稳定的环境中进行，有利于土地储备预期收益的实现和土地储备工作全面顺利地开展。一般土地储备风险管理过程包括：风险识别、风险评估、风险管理技术的实施、风险管理绩效评价等过程，这些过程又
4、首尾相连，形成一个封闭的风险管理链，使整个风险管理过程处于一个不断往复、不断更新、不断提高的持续改进之中。 三、土地储备风险控制对策 针对上文分析的土地储备风险类别，在制度风险方面，本文主要从土地储备机构的定位、统一土地收购权和收购范围、完善土地储备补偿3定价四方面来完善储备储备中心的运行机制；对于运营风险，主要从预测土地储备量、采用多种储备方式和进行合作土地储备来进行风险的分担；对于财务风险，主要是提出我国土地证券化思路，通过土地储备基金、土地融资债券、利用信托计划来实现，从而解决土地储备资金问题，减少对商业银行的贷款依赖。 （一）完善土地储备中心运作机制 首先，土地储备机构基本上可用政府授
5、权，市场运作，企业管理来概括。由于土地储备工作存在政府授权经营、收购储备资金依靠土地储备制度保障、土地储备收益属于政府财政收入等特点，因此土地储备机构应为非盈利性的事业单位。被授权的土地储备机构应当是不以盈利为目的的独立法人，法人的控股者只能是国家，并且该法人的行使职权和市场交易行为应受政府有关部门的严格监督，需按照政府的规划和计划来进行城市土地的收购与出让。 其次，建立实现的诸如规范土地市场、盘活城市存量土地、增加城市土地供给、落实城市规划等诸多社会经济目标，在没有一定政府调控权利的支撑下难以实现。 再次，从我国国情看，合理的土地征购范围应是由政府完全垄断一级土地市场，确定土地储备机构的定位
6、和统一收购权之后，储备机构行使统一收购权对需要收购的土地进行强制性收购。因此对于纳入土地储备收购中的土地类型应慎重确定，不能超出统一收购权的范围。 （二）防范土地储备运营风险 土地储备机构应根据当地政府改革与发展计划、土地利用年度计划、4城市发展规划，结合当地土地利用的实际情况，对拟储备的宗地逐宗进行分析，兼顾社会生活的各个方面，制定详实的土地储备计划，以保证全年土地储备任务的完成。 其次，储备方式的选择，对于合理利用土地储备资金至关重要。目前土地储备可以选择现金储备、协议储备、红线储备、信息储备等方式进行。对于列入本年度土地出让计划的拟储备土地，应采取现金储备方式，以尽快完成宗地的前期开发，
7、再出让给土地使用者；对于没有列入本年度土地出让计划，但对土地市场宏观调控影响较大且有储备价值的土地，可采取协议储备方式，通过与宗地原产权单位协商，以协议的方式收购宗地，待宗地推向市场后，再根据协议支付补偿；（三）拓展土地储备融资渠道 土地证券化融资能为当前土地储备提供新的融资渠道，克服当前土地储备对银行贷款的依赖性。适合证券化的资产的主要特征是：能够在未来产生可预测的稳定的现金流；资产的收益分摊于整个资产的存活期内；原资产所有者在持有期内应有良好的信用特征；资产抵押物有较好的变现价值。 我国城市土地具备证券化的基本条件。所谓土地证券化，就是以土地收益作为担保发行证券的过程，它的目的是为了融资，
8、即创造一种信用高、流动性强、对许多类型投资者都具有吸引力的证券，土地债券化无疑成为拓展土地储备融资的有效途径，土地债券化主要包括以下三种融资模式：建立土地储备基金、发行土地债券和利用信托计划进行融资。5但在目前的制度环境下，发行土地信托计划是最行之有效的方式。未来如果允许发行市政债券，土地市政债券无疑就是成本最低，最有效的方式。推行土地证券化，必然带来土地管理方式的变革，加快我国城市化的进程。 四、结束语 本文对土地储备风险理论和实践进行深入研究，提出土地储备风险控制和防范措施，为完善和制定新的土地储备制度提供理论参考，为土地储备机构控制和防范风险提供理论支持和技术指引。 参考文献 1陈江龙，曲福田.土地储备与城市土地市场运行J.现代经济探讨，2002. 4. 2陈卓咏，叶裕民.城市土地储备数量与周期的理论分析J.中国土地科学，2005. 8. 3冯昌中.城市土地储备存在的八大风险 J .中国土地，2006. 11. 4李宪坡.我国现阶段城市土地储备制度的状况与问题J.城市，2003. 6. 5苗春霖.土地储备的风险与对策 J .中国土地，2005.1. 作者简介：姓名：顾寰中，女，1970 年出生，籍贯内蒙古包头市，工作单位内蒙古包头市国土资源局土地储备中心，职务综合科科长。职称副高级工程师，学历本科，研究方向土地资源管理。 6
