1、宏观调控下我国中小型房地产企业对策分析摘 要 随着房价持续上涨，人民生活和社会和谐受到越来越大的影响。国家针对房地产现状，陆续出台了一系列措施，使房地产回归正轨。本文概述了我国房地产宏观调控政策，以及这些政策对中小型房地产企业的影响，最后探讨了在这些政策影响下，中小型房地产企业如何生存和发展。 关键词宏观调控 中小型房地产企业 对策 Abstract： With the continued rising of house prices, peoples life and social harmony are influenced increasingly. Against for the re
2、al estate situation, a series of measures is introduced gradually to make the real estate back on track. This paper outlines the real estate macro-control policies, and these policies impact on small and medium real estate companies, and finally discusses the surviving and developing of small and me
3、dium real estate companies under the impact of these policies. Keywords: macroeconomic regulation; small and medium real estate companies; countermeasures 中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013） 前言 近年来，房地产企业和部分买房人通过捂地，囤房，炒房等方式将房价抬高，房地产行业慢慢演变成一个暴利行业，导致大量资本陆续进入，同时造成更多买房者望房兴叹。这些不良现象极大地影响了我国国民经济的结构调整
4、和社会的和谐与稳定。对此政府出台了一系列调控措施，如限购令和严格的信贷政策，造成商品房量价起跌，大量房地产企业资金链几乎断裂。中小型房地产企业原本资金不足，如何在这种严酷的环境中生存，是目前中小型房地产企业急需解决的问题。 1.我国房地产宏观调控政策 我国自从停止福利分房后，住房制度发生了巨大变化，房价一路高歌猛进，高房价直接影响到社会的和谐，国家陆续出台了一系列的调控政策。2004 年以来，国务院一直将抑制房价过快增长作为重要的工作目标。从 2004 年“管严土地，看紧信贷” ，到 2005 年“老国八条” 、 “新国八条” ，从 2006 年“国六条” 、2007 年国务院 24 号文件，
5、到 2008 年强调保障性住房，从 2009 年落实最严格耕地保护制度， 2010 年“国十一条” ，2011 年新国八条，2012 年住房信息系统联网，到 2013 年新“国五条” 。从这一系列政策看出，国家从保护土地，银行限贷，购房者限购三方面入手，打击房价，造成房地产企业资金链岌岌可危。 2.宏观调控对我国中小型房地产企业的影响 宏观调控一般通过加息、限购、限贷、保障房、严格土地政策，造成商品房成交量直线下跌，房地产企业为了维持保持现金流，必须以价换量，在持续的宏观调控下造成量价起跌。在这种环境下，中小型房地产企业又有自身的缺点：项目管理经验不足，没有优秀的营销团队，融资能力薄弱，文化感
6、知能力和品牌号召力相对较差。这些缺点直接造成中小型房地产企业资金链极近断裂，施工单位停工，材料供应商不提供材料，大量员工跳槽，甚至企业倒闭。 3.我国中小型房地产企业对策分析 针对如此严酷的外界环境，我国中小型房地产企业如何发展，我想提出自己的一点看法。 3.1 创造品牌，提高服务 品牌战略是国民经济发展程度的重要标志，也是企业发展程度的重要标志，大型房地产企业纷纷加大品牌的投入，培养品牌，利用品牌效应，增强企业在现代市场竞争中的筹码，而中小型房地产企业往往忽视或不重视品牌效应，造成消费者不认同企业品牌，在持续的宏观调控下，品牌好的房地产企业往往能通过品牌效应获得良好的效益，财务方面和融资能力
7、普遍高于其他企业，因此中小型房地产必须走品牌道路，创自己特色，另辟途径，开发在某个特定领域，以明显差异化产品占据市场的一席之地。 3.2 创新融资渠道和合作模式 房地产企业是个资金密集型行业，资金就是企业的生命线，而房地产企业的融资渠道基本上都来自银行信贷，在宏观调控下，银行信贷收缩，中小型房地产企业从银行贷款越来越难，而社会中缺闲置大量民间资本，如何把民间资本转为企业资本，因此必须开发新的融资渠道。另外，若民间资本融资不成，可以合作开发，房地产企业提供技术，合作方提供资金，或者房地产企业专心做自己实力强的一方面，将物业，前期，和销售外包。找专业公司去做，各取所长，一方面可以减少成本，同时提高
8、专业化水平，提高品牌。 3.3 战略伙伴建设 在宏观调控下，房地产企业的风险成本越来越高，为了降低风险成本，房地产企业将风险转移，通过建立长期的合作伙伴关系，房地产企业可以将支付给合作伙伴的费用，延期支付，以换取更多的现金流，增加企业抗风险能力。长期合作伙伴如监理公司，材料供应商和施工单位。3.4 积极参与保障房建设，城市综合体建设，旧城改造 房地产企业要想发展，必须在政府指导政策下发展，在持续的宏观调控下，政府一直打压商品房房价，政府另一方面一直鼓励保障房，城市综合体和旧城改造建设，这些工程都能得到政府的大力支持，同时在政策上还提供许多优惠，因此中小型房地产企业应该积极响应政府政策，加大这方
9、面的建设，同时也能提高公司的品牌。 3.5 人才建设，加强部门之间合作 房地产行业是个粗放式行业，行业本身人员素质偏差，特别是中小型房地产企业，无法为员工提供良好的薪酬待遇，优秀的员工很难招到，员工素质差，往往造成前期可行性研究只是流于形式，中间项目管理往往只注重进度管理，忽视成本管理，后期物业管理，服务质量差，做不到全过程服务；部门和部门之间总是相互推脱责任，扯皮，没有团队精神，造成大量时间和金钱的浪费；在宏观调控下，中下型房地产企业要想得以发展，必须拥有一个高素质的团队，以增强企业在未来发展中抵御风险的能力。 总之，中小型房地产企业要想在持续的宏观调控下能继续发展，必须创新，改变经营模式，
10、加大人才建设，创造自己品牌，才能立于不败。参考文献 1 李力. 我国中小房地产企业发展战略研究D. 西南财经大学，2008. 2 崔庆云. 宏观调控下中小型房地产企业竞争战略制定的研究 D. 中南大学. 2005 3 胡健颖. 如何提升房地产企业竞争力提升我国房地产企业竞争力的五个方面J. 北京大学光华管理学院. 2002 4 张洋； 陈立文. 宏观调控下我国房地产企业对策分析J. 中国房地产金融. 2012 作者简介： 谢卫标(1982-)，男(汉族) ，山东淄博，硕士研究生，山东恒兴茂业地产发展有限公司 廖佳(1986-)，女(汉族) ，四川内江人，硕士研究生，成都理工大学工程技术学院教师；
