1、目前高房价的成因分析及调控对策近年来，我国房地产市场是“涨声”一片，虽然从 2008 年开始，国家连续进行宏观调控，但房价总体依然保持上涨趋势，随着我国经济综合实力的不断提升和十八大提出的加快城镇化进程，房价持续上涨现象也越来越成为社会关注的焦点问题和难点问题。笔者从所在城市房地产发展现状出发，对于目前高房价的成因，做了些初步的探讨和研究。 一、住房价格的特殊性分析 住房是商品，有商品的基本属性，但又区别于一般的商品，更有其价值的特殊性，其特殊性的价值以价值为核心，受以下因素影响。？ 1、住房供给的有限性。 2、住房的生活必需性。 3、住房的可预期性。 二、住房特性下高房价原因分析 什么是高房
2、价的始做涌者？笔者认为房地产开发前，政府、开发商、银行之间的博弈，成为房价上涨的始作俑者，同时全球量化宽松的货币政策，使个人资金投入上，更倾向于资产类配置，因此，资产配置上的收益预期，对房价的不断上涨，起到了推波助澜作用。 1、个人收益预期。由于住房的特性，会使人们对房地产行业未来的发展及其可观的收益充满信心，从而决定了房地产商品具有敛财的性质，使得各经济相关者会根据住房的特性，在房地产商品开发的不同阶段做出各种利己的经济行为。 2、政府收益预期。土地供应方面，政府巨额的土地财政收益增加了房地产商的开发成本。首先，有学者发现在控制了其他房地产价格影响因素之后，地方政府对土地财政的依赖程度越高，
3、该城市的房地产价格上涨越快。其次，除了政府的公共收益以外，政府代理人通过控制房地产，也可获得较大收益。再次，房地产开发中税费繁多，各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费等等，这些成本费用多达 50 余项，涉及 25 个部门，约占到房价的15%至 20%，这也是造成住房价格居高不下的一个重要原因。 3、银行的收益预期。开发资金方面，宽松的银行贷款政策，增加了房地产企业的流动资金，消除了其前期打折促销的压力。目前，国内房地产企业在开发项目时，普遍存在自有资金不足的问题，而银行也乐于向开发商贷款。原
4、因在于：首先，贷款中的土地开发贷款具有政府背景，是在开发商获得土地后，以土地作为抵押来获得，因此房地产开发贷款具有低风险的特点，房贷资产被银行认为是安全的优良资产。其次，高利润诱使银行放贷。房地产商需要银行垫资，银行也因房地产贷款高收益的特性而争抢房贷市场。银行的这些行为缓解了开发商的资金紧张，使开发商前期为增加流动资金而采取的打折促销的压力消失，造成房价只升不降。 4、三方的共赢预期。住房商品开发完成后，开发商、银行和消费者会针对住房采取各种经济行为，希望从暴利的房地产业中分得一份收益。首先，房地产开发商开发完成后，会回笼其前期投入的资本，消除销售房屋的后顾之忧。一般是利用企业内部少数人员作
5、为普通消费者的身份向银行贷款，提前认购一定数量的住房，即所谓的囤房，从而达到回笼资金的目的。其次，住房的特性决定了房地产商有内在提高房价的趋势。微观经济学理论说明，产品销售者的收入变化与需求弹性有很大关系，对于住房这种需求弹性很小的商品，价格的提高会引起销售者收入的提高，价格的降低会引起销售者收入的降低。房地产商作为理性经济人，为了实现自身利益的最大化，必然会有提高房价的内在动力。再次，消费者的投机行为，是造成房价非理性上涨的重要因素。三者共同推动房价非理性上涨，是市场调剂的失灵。 三、房价上涨的社会问题 2012 年，我国居民的收入的基尼系数 0.61，证明我国居民收入的差距在进一步加大，同
6、时大部分中低收入者由于房价的上涨而成为房奴，而困难群众更是望房兴叹。 1、？收入差距不断拉大。 2、对于市场的需要判断失衡。 3、房价上涨导致的社会不满日益增加。 四、调控房价的政策建议 只要是市场经济就需要调节，没有无节制的市场，也没有全自由的市场。根据博弈论的分析，个人利益的最大化并不总会带来社会利益的最大化。由于市场调控的局限性，这些经济主体的博弈行为最终导致了房价的非理性上涨。这就需要政府对房地产市场进行主动的干预，使房价回归理性，让中低收入者买起房，让困难群众住上好房子。 1、增加保障房土地供给。首先，供地政策适当倾斜，保证中低价位商品住宅用地。在保护耕地、从严供地的基本国策下，对供
7、求矛盾突出、房价上涨较快的地区，因地制宜、适度放宽新增建设用地的限制。增加的土地可主要用于中低价位、中小户型的商品住宅建设，缓解当前中低价位商品住宅供地不足的矛盾。土地管理部门在制定土地利用规划和年度供应计划中，可以根据市场需求结构，及时调整土地供应结构，从严控制高档商品房、别墅和商业用地的供应量，加大中低价位商品住宅用地的供应比例。 2、建立相应的运行机制。政府应成立专门的机构进行保障性住房建设。一是要建立统一的保障性住房建设与管理机构，统一协调、管理，按以销定产的原则确定保障性住房的建设计划，合理划拨建设土地，筹措建设资金，组织建设施工，保证经济适用房低成本、高质量。二是可以在住房和城乡建
8、设部的统一领导下，组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构，专门分管各城市廉租房和经济适用房的建设、运营、维修。这样可以保障建设专项资金的高效运作、相关政策的真正落实和后期的运营维护。三是建立完善的住房保障调控机制。建立有效的个人财产收入审核体系，严格界定住房保障范围和对象，这是确保住房保障政策顺利执行的前提。同时，完善保障住房的退出机制，当享受保障住房的家庭收入水平提高时，通过动态调节机制让其退出保障范围。四是加大宏观调控力度，出台更为严厉的调控措施，打击投机性购房，维护住房市场的稳定。 3、加快税收体制的改革。完善房地产税制，使收入分配更显公平。一方面，在房地产开发和转让环节的高税收，以
9、及各种税收之间的重叠，手续繁杂，加大了房地产的成本，进而转嫁到房地产的价格中来，推动了房地产价格的上涨，笔者建设在房地产的开发经营环节方面建立统一的房地产税收制度，降低开发成本。另一方面，开征房产税，进一步扩大房产税的试点范围，完善房产税的定价机制，通过加大征收力度，控制投资性和投机性住房需要，通过调节市场供求，降低房地产价格。同时，建设房地产保有环节开征物业税。物业税是以不动产为课税对象在不动产占有环节课征的一种税，它是以市场价值作为房地产税的计税依据。市场价值反映纳税人的纳税能力，有利于实现税收公平原则。首先政府可从物业税中分享房地产的增值收益，弥补在土地批租环节和房地产开发环节减少的各项
10、税费，解决地方财政收入问题。其次，在物业税实施过程中，可通过各种措施来引导，调整住房投资结构。第三，可以根据住房面积大小来征税。对于高档住宅来说，其价值越高，面积越大，持有时所交的物业税也高。这样，通过抑制对高档住宅的需求，达到引导房地产企业改变投资供应结构的目的。四是开征物业税会抑制投机炒房。投资者购入房产后，在没有出手转让前每年必须承担其应缴纳的物业税，增加了投资者房产保有阶段的负担，房地产投资利润空间减小，炒房风险加大，从而达到抑制房地产投机的目的。 房价高，收入低，收支对比加大，必然加大社会结构的不均衡，投机者，靠专营，聚敛财富，必然加快对房价推波助澜，国家作为市场规则的裁判员，必须制定相应的措施来限制高房价，多供给经济适用房和保障房，从而使我国的房地产市场更好的健康发展，使房地产业为加速全国城镇化的进程做出应有的贡献。 参考文献： 1鞍山市统计局.2012 年鞍山统计年鉴. 22012 年福布斯杂志公布数据. 3周江.我国房地产经济安全与政府控管研究.华中农业大学硕士论文，2003.
