1、日本房地产市场的发展历程对北京房地产市场的启示2013 年 10 月 22 日，国家统计局发布 9 月份的 70 大中城市房价数据显示，69 城房价同比上涨，北上广深同比涨幅均破 20%。其中，北京同比涨幅 20.6%、环比涨幅 1.2%，同比涨幅居全国之首。北京商品住宅价格的一路飙升，超出了普通百姓的购买能力，也同时成为社会的关注的热点问题。放眼世界，日本曾经经历了地价飙升、房地产市场一片繁荣、房地产泡沫破灭几个阶段，因此本文拟对日本的房地产市场的发展历程及影响因素进行分析，希望对北京的房地产市场能有所启示。 一、北京住房市场的发展历程 北京市的房地产市场是随着住房分配方式的改革而产生，并随
2、着国民经济的发展而逐渐壮大起来的。具体说来，北京的住房市场的发展历程主要分为以下四个阶段： 1、房地产市场开始发展阶段 1992 年 6 月，北京市开始实施北京市实施 ，标志着北京房地产市场的正式启动。1992 下半年至 1995 年为房地产市场开始发展阶段。在这一段时期内北京市房地产市场呈现出发展的态势。主要表现在房地产投资开发方面、房地产交易方面和土地出让方面均出现增长的状况。 2、房地产业宏观调控期 1996 至 1997 年年为北京市的房地产业宏观调控期。1992 至 1993 年为全国房地产开发期，之后产生的一系列严重的问题引起国家的重视，开始实施长达 2 年的宏观调控措施。与此同时
3、，北京市房地产市场开始对前一阶段市场过热的进行纠正，北京市房地产热开始降温。1995 年末，国内房地产市场普遍步入低谷，北京市的房地产市场也进入了一个调整期，1996 年和 1997 年达到低谷。 3、房地产业的再次发展期 1998 至 2003 年为北京市房地产业的再次发展期。1997 年以来，受东南亚金融危机的影响，我国经济发展以启动内需为主，而房地产在扩大内需方面具有重要作用，加上北京申奥成功带来的新机遇，北京的房地产开发进入了一个再次发展时期。与此同时，这一时期开始出现一系列问题：一是房地产泡沫开始出现：2001 年北京市的商品房空置率超过30%，从房地产价格和房地产投资角度来看，都出
4、现了一些过热的迹象，房地产泡沫开始出现；二是投资结构仍不合理，主要表现在商厦、写字楼、高档别墅等过多，经济适用住宅投资规模太小；三是土地市场政策尚不完善，国家还没有完全垄断土地一级市场， “炒地皮”或变相“炒地皮”的现象时有发生，房地产二、三级市场没有及时开放，使有限的住房资源得不到有效的配置。四是房地产企业运行还不太规范；房地产法律法规还不太健全等也是这一时期存在的主要问题。 4、高速增长加频繁调控期 2004 年至今为北京市房地产业的高速增长期同时也是政府的频繁宏观调控期。2004 年以来，北京市的住宅价格增长迅速，如 2004 年新售商品房均价为 5243 元/m2，2010 年增长到了
5、 17643 元/m2，2012 年则增长到了 20511 元/m2。高昂的住宅价格，引起了政府相关部门对房地产市场的关注。2004 年以来，国务院、国土资源部、中国人民银行、建设部等各政府部门对房地产市场保持高度的关注，并纷纷出台了一系列的相关政策从税收、金融、土地等方面对房地产市场进行了调控。北京市房地产市场也随之进入了频繁调控期。但是在政府频繁调控的同时，北京的房价一路高升，在 2013 年北京的秋季房展会上，北京六环以内的地区基本上找不到单价在 20000 元/m2 的楼盘了。 北京市的房地产市场从 1992 年的逐渐兴起阶段至目前的频繁调控阶段，期间经历了开始发展、宏观调控、再次发展
6、、高速增长加宏观调控几个阶段，北京市的商品住宅的价格在近 10 年一路飙升至普通居民无法承受的价位。 二、日本房地产市场的发展历程及影响因素 （一）日本房地产市场的发展历程 从最能代表日本房地产市场状况的地价的变化情况来看，1956 年以来日本的房地产市场的发展亦呈明显地周期性波动，周期长度为 10 年左右。 1、快速发展期 这一时期是 1956 年至 1966 年，二战后随着日本经济的迅速恢复，特别是重型产业的高速发展导致的对工业用地的需求的激增，推动了日本房地产业的快速发展。在这个周期内，1961 年达到了繁荣期，1961 年前为扩张期，后为收缩期。 2、发展繁荣期 1966 年至 197
7、6 年为发展繁荣期，这此期间，日本经受了石油危机的冲击和考验，创造了令人瞩目的经济奇迹，房地产市场在此期间前 7 年扩张、后 3 年收缩并与 1973 年进入了房地产周期的繁荣期，本周期的特点是以住宅开发为重点，并且全国各地与各大城市的地价涨幅的差距明显缩小，甚至出现了全国平均地价涨幅超过大城市的现象，这表明了由于房地产投资或投机获取暴利而导致地价上涨的现象已经在全国扩展开来。 3、平稳增长期 平稳增长期是 1976-1986 年，在此期间，随着日本经济从高速增长转向中低速稳定增长，日本的整体经济金融了稳定扩展阶段，与此同时，日本的房地产业也转为了相对平稳的增长阶段。在这个周期内，前 6 年为
8、扩展期，并与 1981 年达到了周期顶点，此后 4 年转入了房地产经济收缩阶段。在这一周期，日本的地价的平均上涨率明显放缓，全国的地价平均上涨率为 5.5%，远远低于前两个周期的增长率，从地域来看，大城市的地价涨幅高于全国的平均水平，表明房地产投资或投机现象开始向大城市集中。 4、房地产泡沫期 从 1986 年至 1996 年为房地产泡沫期，1985 年日元升值，日本政府开始推行内需主导型的经济增长模式。日本政府采取各种优惠政策鼓励居民购买住宅，广大居民开始纷纷投入了高收益的房地产市场和股票市场，日本形成了全民性的投资热，其中房地产和股票的价格飞涨，导致了严重的“泡沫经济” ，1990 年日本
9、房地产泡沫进入波峰后破灭，房地产价格出现大幅度回落，房地产市场也进入了持续下降阶段。在本周期内前 4 年扩展，后 6 年收缩，随着泡沫的破灭，日本的地价和住宅价格均出现大幅度下降。日本的房地产业遭受到了明显的打击。 5、房地产泡沫破灭期 1997 年后为第五个周期，为房地产泡沫破灭期，1997 年东南亚金融危机爆发后，日元大幅度贬值，日本经济增长率大幅度下滑，日本经济陷入困境，与此同时，日本房地产经济出现长期下降，难以见到明显的回升态势。 （二）日本房地产市场的影响因素 通过房地产市场上土地数量与土价、房屋数量与住宅价格上，来分析从 50 年代中期直到房地产泡沫破灭的这段时期内日本房地产市场的
10、特征，可以看出日本房地产市场的影响因素主要包括以下两个方面： 1、地价对房地产市场的影响很大 通过上面的日本的房地产市场的发展过程可以看出，在日本经济飞速发展的第一个十年里，日本地价持续出现上升，年均增长率超过 26%，工业用地价格的上升幅度超过了住宅用地价格的上涨幅度，工业用地价格高涨主导了第一个十年；在第二个十年里，住房需求与土地供给的同时增加主导了地价的上涨；在第三个十年里，商业用地价格高涨主导房地产市场，通过对比这三个历史时期日本房地产市场不同发展阶段的特征，可以看出：地价对房地产市场的影响非常大。工业用地价格的上涨反映了第一阶段的工业化进程；在日本房地产泡沫形成的最后一个阶段也是由商
11、业用地价格的高涨所带动。 从 1985 年到 1990 年 5 年间，日本城市地价在已经很高的水平上又上涨 2 倍，1990 年年末日本土地资产总额达 2389 万亿日元，比 1985 年年末增大 1.4 倍，所增大的 1385 万亿日元相当于当时 GDP 的三倍。东京的商业楼及土地价格，1982 年为每平方米 350 万日元，1990 年上涨到3200 万日元，按当年汇率折算相当于每平方米 22 万美元。1990 年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的 4 倍，地价的快速上涨使日本的房地产破灭膨胀到了极点，1991 年左右
12、开始下跌，泡沫经济开始正式破裂，很多企业大量帐面资产在短短的一两年间化为乌有。1991 年左右的泡沫经济的正式破裂，造成了房地产价格的暴跌和经济的长期低迷，导致一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭，使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败，无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。 2、极度宽松的金融政策和货币政策是产生房地产泡沫的根源 宽松的金融政策，是泡沫生成的必要条件。为应对“广场协定”后日元升值给经济带来的不利影响，日本央行在 1986 年分四次把基准利率从 5%下调到 3%，并且在 87 年 2 月再次下调 0.5%，达到当时的历史低点2.5%。到了 87 年年中，日本企业通过技
13、术革新及经营合理化等努力，大幅度增加高科技产品出口，经济就开始出现复苏的迹象。然而，由于顾虑美国股市暴跌引起美元贬值，以及国内消费物价的持续稳定，日本央行将 2.5%的超低利率维持了 2 年零 3 个月，直到 89 年 5 月 31 日才上调到 3.25%。低利率的长期持续使货币供应量大幅增加，出现了所谓的“流动性过剩” 。在日本大内需政策的鼓励下，全国掀起了国土开发热潮。大量资金流向了股票及房地产行业，使得资产价格出现暴涨，结果导致了资产的通货膨胀。而“流动性过剩”传递到 CPI 时引起了 CPI 上升，日本央行采取的紧缩政策最终成为日本资产泡沫破裂的导火线。因此，持续宽松的金融货币政策是产
14、生房地产泡沫的根源，而一旦发生通货膨胀，宽松的货币政策便无法维持下去，房地产泡沫就会破灭，房地产市场的繁荣发展变化遭受沉重打击甚至一蹶不振。 三、日本的房地产市场的发展对我国的借鉴作用 1、在房地产不同的周期有其不同的特点 对于人地关系比较紧张的国家和地区，第一个房地产周期通常发生在经济起飞阶段，在城市化过程中，大量的农业人口涌入城市而带来了对住房的需求产生的。 （日本的房地产市场体现了这一特点） 。第二个阶段的房地产周期通常在经济持续较长时间的快速增长之后产生。此时居民的收入水平大幅提高，社会资本增长迅速，房地产市场已经逐步成为投资的重要领域。房地产将成为股市之外主要投资领域，如果其他投资渠
15、道不多，资本市场将不可避免地对房地产市场进行炒作，在这一时期内要提防房地产投机与炒作。 2、在房价高速增长的时期，金融机构要当心房地产的泡沫化 从房地产泡沫的形成来看，金融机构对于房地产泡沫应当保持最高程度的警惕。1985-1990 年间，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。就在泡沫即将破灭的1991 年，日本 12 家大型银行向房地产业发放了总额为 50 万亿日元贷款，占贷款总额的 1/4。由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣。人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产
16、，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。 因此我国也应当吸取日本的惨痛教训，对房地产泡沫和房地产价格暴不能无动于衷，而应积极治理，采取一些平抑住宅价格和抑制土地投机的措施，才可能避免走日本的老路。日本的经验表明，放任泡沫的扩大所造成的损失，远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应更大。 参考文献： 1刘德炳.北京地价能买下美国J.中国经济周刊，2011（1）. 2彭建超，吴群.国内外城市地价时空演变研究进展J.资源科学，2008（1）：64-71. 3王缅，潘世萍.北京市房地产市场发展进程J.北京规划建设，2008（1）：101-104 4徐滇庆.房价与泡沫经济M.北京：机械工业出版社，2006. 5尹中立.控制房价的关键是管住货币与信贷J.中国发展观察，2010（5）：5-7. 6张文新，蒋立红.国外地价与住宅价格关系及其启示J.中国土地科学，2004（6）：50-54. 基金项目：本文为北京市财政项目“PXM2012_014202_000196 北京城市学院经济管理类专业群综合改革”的成果。
