1、十年调控 越禁越豪豪宅市场 岿然不动 自“8.31 大限”以来，地产调控浪潮接连不断。十年来，政府密集发文规范房地产市场，调控力度甚为少见。 尽管如此，豪宅市场却依然保持着良好的市场走势，其中虽然也曾经历过销售放缓的阶段，但富裕阶层对于豪宅的趋之若鹜，促使豪宅市场保持良好走势。同时，部分开发商也跟随着政策走势，调整着自己的豪宅营销策略。 2006 年国务院出台政策规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。一些开发商为了应对这个被称为“70/90”的政策，想出了建造“一房两拼”接户型的法子。 一位购买中关村某项目的
2、业主告诉记者，他买房时，开发商特意告知，将两户型之间的承重墙换做非承重墙，以满足客户必要时收购邻居家、二户合一户的潜在需求。高端项目拼接“拼接法”让开发商规避政策可以说是钻了一个空子。 而随着 2013 年京版国五条细则落地，豪宅的金融杠杆再度发威。根据北京住建委的网签数据统计，京版国五条细则发布一周内，北京全市新建商品住宅网签总量为 2845 套，日均网签仅为 406 套，比 3 月份下跌37%，二手住宅日均网签量更是较 3 月份大跌 83.2%。与此形成鲜明对比的是二环内豪宅市场销售稳定，根据区域在售某豪宅销售人员透露，房贷新政对项目销售并没有明显影响，与新政之前相比，近期项目到访数量也没
3、有明显变化。据了解，某豪宅入市以来，虽然历经市场多次调控，但始终成交量稳定，目前已完成逾 70%的销售。 对此，业内人士指出，高端楼盘有非常明确的购买群体，购买人群对楼盘价格的变化幅度敏感度较弱，因而，这类产品的价格和成交一般不会因为政策调整而出现大的浮动。 “事实上，这正是豪宅成为投资品的原因之一。 ”中经联盟秘书长陈云峰表示，类似的行情曾在之前的调控中多次上演。例如，2010 年“国十条”提出“二套房 50%首付、1.1 倍利率”之后的一个月内，北京 4 万元/平方米以上公寓成交未见明显波动，均价甚至逆市反涨。 之所以，豪宅能够不为政策所动，在于豪宅的增值属性，给予了财富人群充足的资本安全
4、感和信心，因为豪宅不被市场左右。 “在每次的房产调控中高端市场都表现坚挺。纵观豪宅市场发展历程可见，豪宅供给市场受政策影响不大，在种种政策限制之下继续发展。 ”东汇置地投资管理有限公司 CEO 刘东指出。2003 年“8.31 土地政策”之后，2004 年豪宅市场出现了供应放量的阶段，高端产品成为市场主流。并保持了强劲的走势，并使原本就占有优势地理位置的高端住宅项目资源更加稀缺，价格不降反升。 “豪宅受新政影响有限，由于豪宅客户的购买力比较强，楼市转寒后虽然也会受到一定的影响，但波动远远没有普通住宅市场剧烈。 ”业内地产人士刘勋表示，目前北京高端项目购买者多为长线投资型业主。他们的投资趋于理性
5、，不会受到市场恐慌气氛左右，对其持有的房产绝不会轻易出手。尤其房产并非其投资的唯一途径，即使房价出现一定回调，也不会很快撤出抛盘。豪宅作为一种资产，保值增值性突出，在通胀预期严重的情况下，对于豪宅购买者是一种非常好的抵御通胀的产品。 显然，在当今的金融背景下保值增值能力较强的高端项目，再度成为顶级人士的资金避风港。调控也无从限制得住真正有需求的高端客户的购买。 “北京真正的高端物业不会超过 1 万套， ”21 世纪不动产负责人表示，“从需求量上来讲，北京的千万级富豪和亿万级富豪人数远远超过豪宅套数，一线城市中心区房价已经不能用本地居民的收入水平来衡量了。未来北京乃至上海的豪宅的销售不成问题，高
6、端产品的江湖地位不可代替。 ” 此外，在需求不变的情况下，高端项目的稀缺价值还将继续发酵。 据了解，北京市住建委对新建商品房价格进行管理规定， “新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能高于该楼盘此前的成交价，也不能高于周边同类品质商品房的价格” ，否则将“不发预售许可证” 。这被认为是对北京国五条细则中“加强对开发商管理，提高商品房预售门槛”的北京“限价令” 。而这一政策的实施将对高端市场供应构成致命影响，不仅新盘入市门槛大大提高，已入市项目后期也面临同样问题。相反，在售豪宅项目则有望获得巨大的市场空间，尤其是可售房源本已十分稀少的市中心区域。 从目前二环内高端楼盘供应来看，二环内可供选择的现
7、房项目为个位数，除 2012 年现房入市的一个楼盘之外，其余项目均剩个位数尾房。“从今后楼市发展趋势来看，高端楼盘供应还将受到进一步挤压，但不能否认这一市场仍是楼市最坚挺的板块。 ”业内人士表示道。 越禁越涨 豪者愈豪 “地产调控”执行十年间，全国主要城市的豪宅项目并没渐趋“绝迹” 。相反，豪宅项目的稀缺性引发投资热潮，令豪宅项目越禁越涨。此外，土地稀缺与通货膨胀使得一、二线城市开发商不得不按豪宅标准建造，使豪宅产品越禁越豪。 “别墅用地禁批十年，别墅产品未来的趋势一定是减少的，存量的逐步减少使别墅的升值空间比较大。如老牌别墅项目丽宫单套总价由最初的 1000 万元，已经卖到如今的 4000
8、万6000 万元。 ”亚豪机构市场部总监郭毅说。根据亚豪机构数据统计显示，2013 年上半年北京别墅市场成交均价为 26198 元/平方米，同比去年同期上涨 7.5%。 土地稀缺为别墅创造“物以稀为贵”的市场价值的同时，也为高端项目提供了创造“被豪宅”市场空间。楼市传媒董事长蔡鸿岩分析说，近些年土地竞拍推涨中心城市地价，2010 年限购政策之前，北京“地王”风起云涌一般出现。这也客观上逼迫拿地企业不得不开发豪宅以应对成本高企的压力。 “被豪宅”在京城已是人所共知的事实。从现有格局和城市发展趋势上看，北京五环以内区域都被视为城市中心区，都具备豪宅供应相匹配的需求市场。京城豪宅遍地正在成为人们不得
9、不接受的现实。蔡鸿岩表示，北京市区内房价最具抗跌性早已为业界所共知。集全国所有最优质资源于一个城市，同时又是全国人民奢望向往的目的地，北京近十年来市区内新建楼盘始终受买家追捧，房价节节攀升。而随着北京城市的快速扩充和功能区的扩大优化，原先意义的豪宅区域，已不再局限于 CBD、金融街、中央别墅区等区域。只要是市区以内，特别是临近商务区和机场区域，都已名正言顺地算作了豪宅区。 如此“鱼龙混杂”的豪宅市场，投资热度从未消减。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，当前豪宅市场活跃主要依靠一次性付款类客户的支撑。在改善型需求逐步释放的同时，已经出现针对高端不动产的资产投资需求回暖。而此前，专门研究高端豪宅的
10、丽兹行市场研究中心也有类似调查显示，千万级豪宅贷款率仅为 15%，多选择全款购房，这部分客群的贷款率远低于市场平均贷款水平。 自 2007 年至今，高端住宅价格标准不断提高，2007 年价格在 2 万元/平方米徘徊，2009 年已接近 3 万元/平方米，2010 年成交均价更是突破4 万元大关/平方米，之后一路上涨。2012 年 1 月5 月高端住宅成交均价达到 50062 元/平方米，与 2011 年相比上涨 0.4%。2013 年 3 月份以来，北京 56 个公寓豪宅项目平均报价为 71630 元/平方米，北京公寓豪宅成交中套均总价 1000 万元以上的产品占比为 39%，套均总价 500
11、 万元以下的产品占比为 42%，顶级豪宅与经济型豪宅同时受捧，两类产品共占据了总体成交量的八成以上。 北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱对记者说，目前我国的投资环境一般，投资渠道单一，对于有大量闲钱的消费者来说，如何进行资产投资配比至关重要。股市、基金风险极高，不宜大额投入。房地产市场虽受限购限贷影响，交量萎靡不振，投资客离场，但对于房地产高端住宅而言，其稀缺性更加决定了它的保值性，投资性不言而喻。 张坤昱认为，高端住宅需求具有一定持续稳定性，主要是全国各地的富裕人群进京置业，虽然受限购影响，但这个需求基数很大，对高端住宅的需求持续不断。这部分人群选购高端住宅的原因主要有三个方面：第一是满足居住功能，包括一些追求身份象征的首次置业者；第二是一些为了追求生活品质的改善性需求者；第三是为了满足部分人群的资产配置需求。
