1、不动产“奢侈税”解决高房价问题探析摘要文章主要通过对我国台湾地区不动产特种货物及劳务税（俗称不动产“奢侈税” ）的产出背景以及实施效果的分析解读，探讨实施不动产“奢侈税”能否解决我国大陆地区的高房价问题。 关键词炒房；高房价；房产交易；奢侈税 1 不动产特种货物及劳务税的定义及实施背景 1.1 不动产特种货物及劳务税定义 台湾特种货物及劳务税是指在台湾地区销售、产制及进口特种货物或销售特种劳务，按规定课征特种货物及劳务税。特种货物包括了土地、房屋、小客车、游艇等六大类。而不动产特种货物及劳务税则是针对课税范围中的不动产交易方面，课税对象是持有两年以内非自用住宅的房屋及其坐落基地、依法合法建造的
2、都市土地，课税主体为销售不动产的所有权人，具体措施是在其所有权转移时，1 年以内的不动产按销售价格课征 15%奢侈税，1 年以上 2 年以内的课征 10%奢侈税。 1.2 不动产特种货物及劳务税实施目的和背景 台湾地区实施不动产特种货物及劳务税的背景正如台湾社会住宅推动联盟发言人彭扬凯指出，持有房屋的成本偏低，囤房囤地的成本低，利得税少，加上低利率不断供应“银弹” ，让台湾成为炒房乐园。特别是台湾利率较低，懂得利用资本运作者，往往可以炒房。而所谓的“炒房”就是利用房价高涨的趋势，利用所掌握或者可以获得的房源，囤积居奇，再在短期内转手，获得利润。这种恶性交易的行为，无疑是在已经严重价格虚高的房地
3、产泡沫上，又“搅拌”出更多的市场泡沫。此外，为了应对金融海啸，台湾当局鼓励海外资金回流救市、大降遗赠税，但大量回流的资金没有好的投资项目，纷纷投入房地产，客观上推高了房价1。为了打击这种不当得利为目的的短期内异常所有权转移的不动产交易，即俗称的“炒房”行为，台湾当局实施了不动产特种货物及劳务税，以期实现其提倡的“居住正义”理念。 2 不动产特种货物及劳务税的实施效果基于正反两方面的分析 笔者认为，基于出台该税种的目的，研究不动产“奢侈税”是否达到了民众所期待的效果，应由房价在政策实施后是否有下跌趋势、房产交易量是否下降，以及民众的主观感受这三点为衡量标准。以下将从这三点标准出发，探讨不动产“奢
4、侈税”是否达到预期的实施效果。 2.1 税收实施后的房价水平变化 特种货物及劳务税条例颁布于 2011 年 5 月 4 日，并于 2011 年6 月 1 日正式施行。但根据台湾当局统计数据显示，20112014 年台北地区的平均房价节节攀升，并没有有效抑制房价畸高。2013 年 9 月，台湾主计总处发布 17 月台湾实质月平均薪资为 46786 元新台币，约合人民币 9747 元。2013 年台北平均房价为 83.9 万新台币一坪。也就是说，按照平均水平计算，想要在台北购买一套 20 坪（约合 67 平方米）的房子，需要约 358.65 个月，即 29.8 年。可见即使在政策出台以后，至少两年
5、内并没有看到高房价有明显的下跌趋势。对于大多数进入职场不久的白领人群，想要在婚前拥有属于自己的不动产，仅靠工资收入是一件非常困难的事情。 2.1.1 正面解读 众所周知，利益驱动机制使得房地产市场成为了孕育大笔快钱的温床，因此想要在数年内抑制房价上升是一件非常困难的事。虽然 2012 年到 2014 年，台北市平均房价的增幅为 18.73%，相较于 2009 年到 2011年 26.74%的增幅，增幅已经有所放缓。但笔者并不认为增幅的降低完全取决于这项税收政策的出台，因为抑制房价上升要依靠于该地区的经济状况、政策状况、民生状况等一系列宏观经济环境，不可能完全寄托于一部出台不久的税收政策之上。当
6、然，由于台湾当局重装出台的税收政策，引起了房价的震荡是必然的。 换言之，即使当前房价没有下降，也只能说明这是房地产卖方和买方进入到了政策的观望期，形成了一种博弈的状态。买方认为基于政策的变化，房地产商或是恶意炒房者迫于政策压力，一定会对房价进行调整，于是便等待高房价状况的改善，从而并没有立即顺应政策而购买不动产，而是进入了观望状态，因此不动产的需求量并没有在短期内大量上升，房地产交易主流仍是卖方市场。而卖方基于房源、地段、同行业等各方面因素，紧紧依靠买方的刚性需求，如部分新婚夫妇一定需要购置不动产等情况，不会轻易降价。这并不能说明这项税收政策出台本身没有效果，而是要相信其长期的作用效力，因为买
7、方为了达到满足自己的购买需求、 卖方为了持续赢利，必然会有一方先行而动，打破博弈局面，使房价向下运动。 2.1.2 反面解读 该项税收政策出台，预期的受益方应是民众本身。但是房价不降反升是最直观的事实，作为本应是政策受益方的买方本身，并没有立刻切实体会到这项税收带来的即时优惠，所以并没有通过这项政策达到降低房价的初衷。另外，基于炒房者的经济水平、房产资源、人力资源往往较佳，不动产“奢侈税”的推行并不能真的打击到他们的恶性交易：一方面，即使是短期的买方观望，但这对于没有贷款利息压力的置产型卖方显然没什么影响，他们可以选择短期收租、长期买卖套利赚取差价；另一方面，对于有支付房贷压力的卖方，本应是买
8、家议价的好时机，却因为供应短缺形成卖方市场，成交价越来越高。尤其是新北市等优势地段，物以稀为贵，卖家惜售，成交价屡创新高。这点从 2012 年第一季度与上年同季相比，新北市房价上涨 4.38%，高雄市上涨 6.22%便可看出。所以在买方看来，不动产“奢侈税”来了，房价却不降反升，不免让人失去信心。 同时，财政政策本身是具有时效性的，如果实施两年都没有达成最直观的房价下调，那么税收政策想要发挥的效果本身已经具有滞后性。一项滞后发挥作用甚至无法确定是否可以发挥预期作用的税收政策，应该引起当局者的高度重视，重新审视。 2.2 税收实施后的不动产交易量变化 从不动产交易量来看，在奢侈税实施一年以后，其房产交易量已呈现下降的情形，全年的房产成交量由 2011 年 6 月的 5017 套下降为 2012年 6 月的 3345 套，下降幅度达 33.33%。台北市的房地产交易在实施奢侈税以后的一年中，其成交套数减少幅度达三成以上。中正区的影响为最大，在实施奢侈税的一年中，其房产成交套数下降接近五成（49.03%） ，另有大安区与信义区，其降幅分别为 41.65%与 41.58%，而这三个行政区的房价则是居台北市房价的前三名，即使在房产成交套数相对较少的南港区、大同区、万华区和文山区，其房产成交套数的跌幅也分别达到17.76%、17.48%、17.47%、16.07%。
