1、城市住宅小区物业管理问题与对策探究摘 要 我国物业管理取得长足进展的同时，也存在专业人才匮乏、建管不分等明显问题、不足。相关法律法规体系不健全、具体操作性细则缺失、市场进入不规范、竞争机制未形成是问题产生和存续的主要原因。为此，本文指出必须完善物业管理法律法规体系、严格执行前期物业管理招投标制度，并加强物业管理人才培养和队伍建设。 关键词 物业管理 专业人才 招投标制度 作者简介：魏惠芝，楚雄市住房和城乡建设局，注册房地产估价师，研究方向：房地产、物业管理。 中图分类号：C939 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）06-197-02 通过 20 多年来的理论与实践探索，我
2、国的物业管理在管理规模、管理水平和管理手段等方面有了较为明显的长足进展，在改善人居环境、维护社区安定、增加就业、服务群众等方面发挥出了重要的功能和作用。但是物业管理实践中也出现了一些亟待解决的难点问题。如何认识和把握所存在的问题，及有针对性地提出解决问题的对策，以促进物业管理良性发展，是当前一个重大的理论和实践课题。 一、城市住宅小区物业管理存在的问题 （一）专业人才匮乏，人员素质良莠不齐 物业管理的主体是人才，物业管理本身也是专业性和综合性要求比较高的行业，因此，物业管理对人才素质的高标准要求是不言而喻的。但目前我国城市住宅小区物业管理专业人才缺乏、人员素质低下已是一个十分普遍的现象。首先，
3、从人员构成来看，这些从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业、学历层次五花八门；其次，从上岗门槛要求来看，大都只是经过简单的培训上岗或是没有经过培训就直接上岗，系统的专业知识和专业技能匮乏，管理方式粗放，管理能力低下；再次，从人员稳定性来看，由于物业管理行业普通从业人员直接面对业主，事务繁杂、薪酬较低，缺少应有的认同和尊重，从而导致人员队伍缺少稳定性，物业服务工作也因此缺乏连续性，不利于物业管理服务工作持续健康发展。 （二）建管不分，独占经营 按照我国物业管理条例规定，所谓物业管理是指“业主通过选聘物业管理企业， 由业主和物业管理企
4、业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、 养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动” ， “住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业” 。但是，目前我国物管企业基本上是与房地产开发商合二为一的，要么是开发商自己的子公司，要么就是开发商直接委托的物业管理企业，事实上形成了“建管不分” ，即“谁开发、谁管理”的行业格局。 建管不分事实上既转嫁了开发商与业主的矛盾，又使得业主选择物业管理公司名存实亡，因而十分不利于物业管理的良性发展。 （三）业主素质不高，公共利益意识不强 小区业主作为物业管理中重要主体、作为物业服
5、务的直接对象，对于物业管理行业的健康有序发展具有举足轻重的作用。但是，目前我国城市住宅小区的业主素质和公共利益意识亟待加强。这主要表现在：一是部分业主我行我素，私而忘公，对于小区公益事业和业主委员会工作漠不关心，存在诸如侵占小区公共区域、擅自变更房屋用途、违反房屋装修规定、私搭乱建等行为；二是部分业主对于物业管理认识上存在误区，稍有不满便以拒缴物业管理费用相威胁，或是当自己权益受到损害时往往不愿诉诸于法律途径，而是以拒缴物管费、妨碍物管正常办公或“非暴力不合作”等行为方式来“维护”和“伸张”自己的权益。 二、城市住宅小区物业管理存在问题的原因分析 （一）相关法律法规体系不健全，操作性细则匮乏
6、1994 年建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法 ，1996 年建设部联合国家计委颁发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 ，2003 年国务院正式颁布实施物业管理条例 ，至此，物业管理行业法律法规体系基本建成。但是，从目前运行状况和行业要求来审视，现行法律法规体系还很不完善，尚存在一些明显不足： 一是在业主委员会成立前的物业服务（管理）企业选聘环节中，缺少针对房地产开发商进行有效监督和管控的规定，导致开发商往往既没有对选聘前期物业企业有效负起责任，也不愿意轻易剥离物业管理这个“肥缺” 。因而，容易出现所谓的“建管不分” 。 二是我国物业管理行业尚缺乏国家层面系统的、专门的物业管理法律，使得
7、物业管理实践中还存在责任主体法律地位模糊、法律关系及权利义务关系含混、从业人员上岗条件及服务标准缺失等问题，特别是关于物业管理项目进入、移交等方面的具体规定尚存在缺失或漏洞，导致该行业领域行为失范、失序现象层出不穷。 三是部分地方政府在面对物业管理领域涌现的矛盾和诉求时，科学决策和立法吸纳能力不足或缺失，致使难以出台与本地区经济社会发展相适应、与国家法律法规相配套的物业管理地方性规范性文件，解决问题要么因人而异，要么朝令夕改，法制化建设始终停滞不前。 四是从现代物业管理日新月异的发展要求来审视，现有法律法规、条文条例大多显得太笼统、太抽象，缺乏具体操作细则，以至于在物业管理实践中很多实际具体的
8、案例并无明确规定，条文常常流于形式， “落实成为落空” 。如：业主大会应何时召开、怎样召开、如何选举和监督业主委员会成员，业主委员会应当怎样对业主大会负责，又到底应该如何行使权力，业主委员会选聘物业管理企业的条件、程序及标准等具体问题的规定目前尚缺乏可操作性细则，很难落到实处，也因此产生了许多的纠纷。 （二）市场进入不规范，竞争机制缺失 目前我国的物业管理进入市场明显不规范，缺乏正常的竞争机制。其主要成因和表现是： 1.物业管理项目的首次进入：父子兵。物业管理项目的首次进入是指前期物业管理的进入，一般发生在业主委员会成立以前的阶段。按照现行的制度规定，前期物业管理的进入主要采取招投标的方式。但
9、由于物业管理市场化程度不高、物业管理法规制度不够完善、政府监管职能不力、各地区发展不均衡、社会各界对物业管理的认识有偏差等多个因素的存在，往往导致前期物业管理招投标制度在实践中未能够得到贯彻落实，从而导致房地产开发建设企业在选择前期物业管理上具有天然的优势和控制权。因此，很多物业管理公司是房地产开发建设企业的下属机构或子公司就不足为怪了，即“要么是房地产开发商自己成立的物业公司，要么就是房地产开发商直接委托的物业管理企业。有些物业管理企业的名称甚至也与房地产开发商的名称完全一样。 ” 前期物业管理进入环节的这种“谁开发，谁管理”的“父子兵”体制（模式） ，进而也就决定了后续物业管理对开发商的依
10、附性、对业主的不平等性。因为，“单个物业管理企业的经营活动具有画地为牢或占山为王的特征，某个物业一旦开始管理某个小区，别的物业公司就再也没有机会进入。可见，这种画地为牢、 占山为王式的垄断经营把前述的物业管理的行业垄断演变为一一对应的排他性垄断和名副其实的独占。 ” 2.物业管理项目的二次进入：乌有翁。所谓的“二次进入”是指在业主大会正式产生业主委员会后，由业主委员会来选聘新的物业服务企业取代前期物业服务企业进行物业管理、服务的活动。但是，目前我国大多数城市住宅小区所谓的“物业管理项目二次进入市场”名存实亡。究其原因，主要有：（1）在前期物业管理过程中，开发建设单位下属或委托的物业服务企业无论
11、是主观认识上还是客观实践中，不具有“物业管理项目二次进入”的心理准备或“危机意识” ；（2）业主受自身法制水平、政策水平等因素的制约，又受已有物业管理思维定势的影响，即使对原有物业管理存在怨恨、不满乃至抵制，也难以产生“物业管理项目二次进入”的利益诉求；（3）业主大会及业主委员会成立不规范，不能发挥和履行应有的职能，自然也就难以在选聘物业服务企业中担负重任，从而直接导致物业管理项目二次进入环节中公平竞争市场机制的缺失。因而，前期物业管理企业往往顺理成章地继续垄断经营，使得物业管理二次进入名存实亡。 三、城市住宅小区物业管理存在问题的解决对策思考 （一）健全物业管理法律法规体系 物业管理中的很多
12、问题和矛盾，源于法律法规的缺失、漏洞或抽象化。为此，必须加强立法，着力健全物业管理法律法规体系。一是国家最高权力机关要适时制定和出台专门的物业管理法律，明确物业服务公司、业主和房地产开发企业的权利边界以及义务范围，实现物业管理法律与国家其它相关法律法规的有效衔接，实现物业管理的各个环节、各个领域、各个层次均能够有法可依；二是各个地区应该在国家统一的物业管理法律法规框架内，结合地方经济社会发展实际，制定、出台符合本地区实际情况的、操作性较强的物业管理规章制度和行为规范；三是中央及地方各级政府应该积极宣传物业管理法律及相关司法解释，增强业主、物业服务公司与开发商的法律意识，形成有法可依、有法必依的
13、法治氛围。 （二）落实前期物业管理招投标制度 前期物业管理阶段，事实上只能是由房地产建设单位选聘的物业服务企业来完成，因此只有严格贯彻执行由开发建设单位组织的前期物业管理招投标制度，才能从源头上、根本上杜绝物业管理行业“建管不分”的“父子兵”模式。一是政府主管部门应主动作为，以行政手段减少并逐步取消“协议选聘”方式，积极倡导并严格执行物业管理项目公开招标制度；二是政府相关部门要结合不断变化的地方实际，制定好科学、公正、可行的招投标具体细则，以硬性的招投标制度规范好市场竞争行为，促进市场良性健康发挥；三是要认真分析和研究物业管理项目首次进入阶段和环节中 “陪标” 、 “串标” 、 “拆标” 、
14、“转包” 、 “恶意分包”等不当行为产生的原因、形成的机制，进而采取有力措施加以综合治理，严格杜绝上述违规行为的滋生。 （三）加强物业管理人才培养和队伍建设 高品牌、优品质的物业管理，取决于高素质的物业管理专门人才。一是要加强物业管理专业技术人员管理，从注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理两个层次，建立职业资格制度；二是要切实按照建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知要求，建立持证上岗制度，切实加强对物业管理各类人员进行专业知识和技能培训，造就一支爱岗敬业、开拓进取、懂经营、善管理、精业务的专业技术人才队伍；三是要在高等教育中尽快建立和完善物业
15、管理学科体系，以扎实、强力的物业管理学科建设和务实、强能的人才培养体系来支撑、满足我国物业管理行业迅猛发展对高素质专门人才的培养需求。 注释： 中国物业管理协会秘书处.物业管理行业生存状况调查报告.中国物业管理.2008（5）. 宋静艳.城市住宅小区物业管理中存在的问题及对策.产业与科技论坛.2012（1）. 伍延基.探讨城市住宅小区物业管理之路.兰州学刊.2004（3）. 参考文献： 1林德钦.物业管理法规.武汉理工大学出版社.2010 年版. 2周三多.物业管理学.复旦大学出版社.2003 年版. 3王怡红.物业管理实务.北京大学出版社.2010 年版. 4何召祥.物业管理理论与实务.中国科学技术大学出版社.2010 年版. 5郭宗逵.物业管理.化学工业出版社.2007 年版.
