1、房企赴美投资的“中国功夫”“据说纽约市场上的房子挂牌周转的时间不会超过三个月，你挂出去就有人买，这是一线城市的特点。 ” 近年来，随着合格境内个人投资者机制（QDII2）等的推出，国内的海外投资限制不断放宽，这促使一些机构和高净值个人陆续加入到海外房地产投资的行列。与此同时，中国的品牌房企也在积极探索海外投资的新路径，万科、万达、万通，中海、绿地等都在美国、欧洲重点城市开发或收购物业。 据悉，根据英国地产服务机构莱坊（knightfrank）去年上半年披露的数据，2009 年到 2014 年，中国对外房地产投资总额已从 6 亿美元上升至 170 亿美元，6 年间增长超 28 倍。 那么房企出海
2、的投资前景如何呢？“只要你想卖就可以卖出去，据说纽约市场上的房子挂牌周转的时间不会超过三个月，你挂出去就有人买，这是一线城市的特点。 ”在近期举行的一次地产峰会上，全国工商联房地产商会副会长、盛世神州基金董事长张民耕如是总结纽约房地产市场的交易特点。 2013 年末，一个包含 9 个项目近 2600 套出租式公寓的收购大单，在休斯敦被中国私募基金盛世神州美元基金与美国合作企业联手收入囊中，而在此之前，盛世神州美元基金已经在美国收购了 400 多套公寓，其中176 套在亚特兰大，252 套在休斯敦。 而其他房企的海外投资步伐同样稳健：诸如万达集团曾斥资 9 亿美元收购了芝加哥一处河滨项目，而万科
3、也从吉宝置业手中收购过一个新加坡开发项目的股权。富力地产从 Sultan of Japor 手中收购了位于马来西亚的大块开发用地。亚太地区同样吸引了不少开发商，绿地集团登陆泰国，碧桂园进驻马来西亚，上海万峰集团抢滩老挝。 另外，如绿地集团从森林城公司手中收购了位于纽约市布鲁克林的大西洋广场，从加州教师退休基金手中收购了一块开发用地，并从布鲁克菲尔德资产管理公司手中收购了澳大利亚的悉尼绿地中心。 房产投资无国界 张民耕认为房地产无国界在今天已经成为了现实，在近期的一次地产峰会上， 中国经济信息记者听到他在致辞中自信地说道， “中国地产人的国际视野和脚步会越走越远。 ” 对于房地产无国界，国人有一
4、个逐渐理解的过程。张民耕回忆说，2009 年他在洛杉矶参加的一次会议上听到了这句话，当时还只是把它当作了一个口号，没什么感觉。但是事后却越想越觉得有道理。这次会议举办的时候恰巧是美国 2008 年危机之后，当时洛杉矶房地产跌到了谷底，房价也便宜到了白菜价。洛杉矶机场边上的两个办公楼和一个停车楼，建造成本两亿美元，银行拍卖开价仅 4000 万美元。 “当时大家都说凑一点钱买下来，但是又都心里没有底” ，张民耕很遗憾，那时候“房地产无国界”还只是一个口号，没有被大家所掌握。后来这个房子拍到最后，以两千万美元的价格被一个日本商人买走了。 但是现在，房地产无国界这个口号已经变成了现实，甚至成为了一种潮
5、流，变成了一种标准配置。特别是当下中国房地产进入一个深度调整期，在去库存、去杠杆，去过剩产能的艰难跋涉之中，这个时候走出国门，开发两个市场，开拓两种资源，无疑是中国房地产商一个非常好的选择，作为一个投资人也同样如此。张民耕十分看好投资海外物业的前景。 “未来几年，对于地产商和投资者来说，资产还没有进行全球化配置和无国界的配置，你就 OUT 了” 。 “中国功夫”发挥作用 面对投资海外的风险，张民耕深有感触。他说，在美国投资有一个非常大的体会，就是要学习美国规矩，包括与房地产相关的税务、法务、财务、金融知识等。与此同时，房地产企业与房地产基金在中国国内所积累的“中国功夫” ，在海外投资时同样能发
6、挥作用。 在美国，盛世神州参照国内城市划分的经验，将美国市场也分成一二三线城市，张民耕说这些方法行之有效。例如，纽约和旧金山被当作一线城市，这些城市的资本金很低，售租比也处于低位，大概在 2%-3%，但同时对于投资房地产而言显得“非常安全” ，因为很好套现， “只要你想卖就可以卖出去，这是一线城市的特点” 。 而在他看来，以波士顿、迈阿密、奥兰多等为代表的美国的口岸城市，可以视为二线城市，这些城市都是中国人耳熟能详的。这些城市的特点是资本利润率高，在 5%-6%，同时风险也不高。 另外，盛世神州将内陆的芝加哥、华盛顿、拉斯维加斯等城市归结为第三类城市。张民耕观察了这些城市的特点，发现在这类城市
7、投资地产可能收益率很高，要达到 7%-8%，但同时也需要注意风险，买是为了卖，一定要想清楚到时候能不能卖出去。 进行城市分类之后，中国房企在产品线方面的开发经验，在美国也大有用武之地。张民耕感慨，房地产的“中国功夫”非常有用，比如抓住刚需市场，在美国同样奏效。他举例说，美国有一种产品是出租式公寓和学生公寓，这个市场是美国最大众的市场。在美国，60%的人有房，40%人租房，就全国看租赁市场非常大、稳定，而且有抗风险能力，出租率很高。所以无论是经济形势好的时候，新就业的人增多，还是经济形势不好时，人们退出买房市场，都需要紧抓刚需市场。 对于地产企业和投资者来说，设定盈利和风险控制的平衡机制非常重要。需要设置积极进取的盈利模式和严格谨慎的风险控制，并随时微调投资战略和策略，实现经济和收益性的平衡。其中，利率是投资海外市场的房企所时时关心的。张民耕分享了一些简单经验，诸如预测资金成本时通常对利率的估值多一些，保守一些，不能太激进。另外，购买利率保险也十分有必要。盛世神州购置了十年期的利率保险，在 4%以上时，保险公司会进行赔付，而在 4%以下时由公司自己来承担。 “尤其是美联储加息之后，发现利率保险也是很有必要的” 。 据了解，经济下行的时候，盛世神州在美投资主要以并购和购买为主，在经济上行的时候则开始建设，也建一些独立屋。当前的阶段，则是并购和建设两方面结合进行。
