1、1浅议土地增值税的扣除项目【摘 要】土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其附着物产权取得的增值额征收的一种税。增值额的大小直接影响企业应纳税负的多少，而影响增值额的重要因素则是扣除项目。 【关键词】土地增值税；扣除项目；增值额 土地增值税的征税对象为增值额，增值额=应税收入扣除项目。增值额的大小取决于应税收入和扣除项目，应税收入包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，通常可以通过分散收入和合理定价来减少应税收入达到节税目的；扣除项目由于标的不同而有差异，主要有两种情况，一种是新建房地产，另一种旧房和旧建筑物，通过对扣除项目的调整同样可以减少增值额，达到节税目的。 一、新建房
2、地产扣除项目的确定 （一）取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：纳税人为取得土地使用权支付的地价款以及纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用，如登记、过户手续费等。为取得土地使用权支付的金额根据实际发生额据实扣除。 （二）房地产开发成本。是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）建筑安装工程费；（4）基础设施费；（5）公共配套设施费；（6）开发间接费用。房地产开发成本根据实际发生额据实扣除。 2（三）房地产开发费用，销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取
3、决于财务费用中的利息支出。 第一种扣除标准，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。 （1）利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；（2）其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的 5%以内计算扣除；此时可以扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内。 第二种扣除标准，纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的 10%以内计算扣除。 此时可以扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发
4、成本）10%以内。 两种扣除标准下可以扣除的房地产开发费用一般情况不相等，企业可以在两种扣除标准中选择对企业有利的标准来扣除费用，当第一种扣除标准的费用小于第二种扣除标准的费用，选择第二种扣除标准有利于企业减少税负，反之，选择第一种扣除标准。 例如：某房地产开发企业开发商品房，支付地价款及各种费用 1000万元；房地产开发成本 3000 万元；财务费用中的利息支出为 350 万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明） 。按第一种标准可以扣除的房地产开发费用=350+（1000+3000）5%=550（万元） 。第二种标准可3以扣除的房地产开发费用=（1000+3000）10%=400（万元
5、） 。这种情况下，企业将利息支出据实扣除有利于减轻企业税负。假设财务费用中的利息支出为 150 万元，其他条件不变，通过计算可知企业的利息支出计算扣除时企业税负较轻。 以上案例可知，利息费用不同时企业选择的扣除标准不同，因此，在房地产开发费用扣除时需注意利息费用支出的临界点。 （四）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的“三税一费” ，即：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。房地产开发企业在转让开发产品时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。 （可扣二税一费）这部分税收成本通过计算扣除。 例如：某房地产开发公司开发商品房对外出售，按转让产权合同取得收入 6000 万元
6、；公司营业税税率 5%、城市维护建设税税率 7%、教育费附加征收率 3%、印花税已记入公司“管理费用”中。 可以扣除的与转让房地产有关的税金为 330 万元，分别是： 应缴纳营业税=60005%=300（万元） 应缴纳城市维护建设税=3007%=21（万元） 应缴纳教育费附加=3003%=9（万元） 这部分扣除项目的大小取决于销售收入，销售收入增加时税收成本增加，但收入增加同时也影响土地增值税增值额的变动，因此，确定收入时需综合考虑。 （五）其它扣除项目。只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计 20%的扣除，加计扣除费用=（取得土地使用权支付的4金额+房地产开发成本）20%，加
7、计扣除项目通过计算扣除。对取得土地使用权后，未进行开发即转让，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。 二、旧房和建筑物扣除项目的确定 旧房和建筑物转让时的扣除项目和新建房地产不同，只能扣除以下三个项目： （一）房屋及建筑物的评估价格，计算扣除 评估价格=重置成本价成新率 （二）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用，据实扣除。 （三）转让环节的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税，计算扣除。 例如：某国有企业 2011 年在市区购置一栋办公楼，支付价款 9000万元。2012 年，该企业将办公楼转让，取得收入 120
8、00 万元，签订产权转移书据.办公楼经税务机关认定的重置成本价为 14000 万元，成新率 80%。此种情况下，各扣除项目分别为： 旧房的评估价格=1400080%=11200（万元） 转让环节的税金=（12000-9000）5%（1+7%+3%）+120000.05%=171（万元） 三、结语 扣除项目在土地增值税筹划中占有非常重要的地位，合理规划扣除项目是土地增值税筹划中经常采用的筹划方案。因此，我们在进行土地5增值税筹划时既要考虑不同情况下土地增值税的扣除项目，同时要对各个扣除项目进行合理规划，这种合理规划有助于降低企业成本，增强企业自身竞争力。 参考文献 1 2013 年度注册税务师全国统一考试辅导教材税法（）M.中国税务出版社，2013. 2 吴晓玲，姚莹颖.房地产开发企业土地增值税筹划探析J.财会通讯，2013（8）. 3 赵亮.利息支出在土地增值税筹划中的运用探讨J.税务筹划，2012（11）.
