1、1房地产开发企业土地增值税筹划三法之我见摘要：房地产开发企业最重视的就是土地增值税，这是因为土地增值税的负担最重，企业只有合理的进行筹划才能减轻土地增值税带来的负担。房地产开发企业一般采用增值税的分立新设、借款利息、开发方式、递延时间、减少账面以及分解转让的方式来进行筹划，本文主要从筹划扣除项目、筹划税收优惠和控制增值税率三个方法来进行说明。 关键词：房地产开发企业 土地增值税 税收筹划 自从 2007 年我国税务总局颁布了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 ，就对房地产开发企业的分期项目、普通住宅项目以及非普通住宅项目分别进行计算增值额。土地增值税是指房地产或土地
2、转让对纳税人所形成的一种净增值额外征收税种，其税率一般是以超额累进的形式来进行土地增值税的计征，总体在 30%与 60%之间。此外国家还明确指出了土地增值税的征收情形，如自用房地产的收入确定、土地增值税审核鉴证的清算、非直接销售房地产的收入确定、清算后再转让房地产的处理以及土地增值税的征收核定等。税收筹划是指通过经营和投资、理财活动等形式的事先安排与筹划，以不损害国家利益为前提所竭尽所能进行的节税利益。房地产开发企业土地增值税的筹划三法是指控制增值率、扣除项目以及税收优惠。控制增值率是通过房地产项目预算利润、项目市场以及项目成本费用来进行商品房单价范围的销售确定，把计算所得的商品房销售单价范围
3、确定在进行一2次土地增值税税额的计算，通过土地增值税税额从而得出每个商品房单价所汇总而成的整体项目利润，其中利润额最大的就是该项目最先考虑的最优单价。扣除项目是指在计算规定增值额时企业所取得的土地使用权费用以及需要支付的新建房屋开发成本、开发费用、旧房屋评估成本、旧建筑的评估价格、转让房地产的有关税金等。 一、案例分析 2012 年 12 月，某房地产公司开发一普通住宅项目拟出售，其建筑面积为 91000 平方米，土地出让金支付 2000 万元，开发成本为 8800 万元，同时还有 1000 万元的银行利息。城建税税率 7%、教育费附加征收率 3%以及 0.05%的印花税税率。营销部门制定了两
4、套售房方案：第一套方案平均售价每平方米 2000 元，不提供金融贷款证明；第二套方案平均售价为每平方米 1978 元，并提供金融贷款证明。据此分别计算两种方案的公司应缴土地增值税；分析哪一种方案对房地产公司更有利，并计算其实现所得税之前的利润差额。 方案一： （1）销售收入=91000x200010000=18200 万元 （2）准予扣除的项目金额： 土地使用权支付金额 2000 万元 房地产开发成本 8800 万元 其他开发费用=（2000+8800）x10%=1080 万元 与转让房地产有关的税金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1 万元 3加计扣除
5、项=（2000+8800）x20%=2160 万元 扣除项目金额合计：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1 （3）土地增值额=18200-15050.1=3149.9 （4）土地增值率=3149.915050.1100=20.93% （5）应缴土地增值税=3149.930%=944.97 万元 方案二： （1）销售收入=91000x197810000=17999.8 万元 （2）准予扣除的项目金额： 土地使用权支付金额 2000 万元 房地产开发成本 8800 万元 其他开发费用=1000+（2000+8800）5%=1540 万元 与转让房地产有关的税金=17
6、999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99 万元 加计扣除项=（2000+8800）x20%=2160 万元 扣除项目金额合计=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99 万元 （3）土地增值额=17999.8-15489.99=2509.81 万元 （4）土地增值率=2509.8115489.99100=16.2% （5）由于土地增值率小于 20%，根据税法规定普通住宅可以免征，应缴土地增值税为零。 从以上分析可知，影响因素主要是土地增值税的增值率、土地增值税的筹划扣除项目以及土地增值税的筹划税收优惠等，因此做好以上三个方面的工
7、作，显得至关重要。 4二、房地产开发企业土地增值税的筹划三法 （一）土地增值税的控制增值率 土地增值税法明确指出实行超额累计的四级进税率，当增值额与扣除项目的金额比例小于等于 50%，则适用征收 30%的税率，当增值额与扣除项目的金额比例大于 50%、小于等于 100%，则适用征收 40%的税率，当增值额与扣除项目的金额比例大于 100%、小于等于 200%，则适用征收 50%的税率，当增值额与扣除项目的金额比例大于 200%，则适用征收 60%的税率。与此同时土地增值税法还明确指出如果是按照普通住宅来进行出售，则纳税人可以在增值额与扣除项金额比例小于等于 20%时免征，所以房地产开发企业要想
8、降低销售中房地产的土地增值税就需要对增值率进行控制，并且在扣除项目的足额基础上。房地产在制定销售价格时需要特别注意事先进行一定的筹划，要清楚了解土地增值税以及它临界点周围的情况。 房地产开发企业主要收入是来自销售房屋时所收的房款，而房款的多少又和商品房的单价以及商品房的面积成正比，其中，商品房的面积是固定不变的，商品房的单价则是可以进行变化的，所以房地产开发企业要想降低销售中房屋的土地增值税除了上述两点需要注意，还要注意成本的利润、市场的因素以及土地增值税的原因。如果土地增值税中的扣除项目是固定不变的，房地产开发企业要想赚钱就需要找到一个可以把土地增税形成比较低的单价，在合理的市场环境下来进行
9、商品房销售行为，其过程是，第一，通过房地产自身的项目预算利润、项目市场以及项目成本费用来进行商品房单价范围的销售确定；第二，把计算所得5的商品房销售单价范围确定在进行一次土地增值税税额的计算；第三，通过土地增值税税额从而得出每个商品房单价所汇总而成的整体项目利润，其中利润额最大的就是该项目最先考虑的最优单价。 （二）土地增值税的筹划扣除项目 土地增值税的筹划扣除项目是指在计算规定增值额时企业所取得的土地使用权费用以及需要支付的新建房屋开发成本、开发费用、旧房屋评估成本、旧建筑的评估价格、转让房地产的有关税金等，这些项目是可以在计算增值税时扣除的。房地产开发企业在筹划扣除项目时需要注意，第一，注
10、意扣除项目的全面归集，全面归集是指通过税法规定的扣除项目进行全方位的归整、集中，其中最值得注意是需要分成几个项目来进行的土地，这些土地中已经完成的项目经过核定需要扣除的项目有土地取得费用（土地征用费、土地拆迁补偿费、土地使用费、土地开发费、土地出让金、契税） 、房屋的开发成本、费用及相关税金等。全面归集的使用可以促进扣除项目的完整发展。第二，注意扣除项目的开发间接费用，开发间接费用属于房屋开发成本的一部分，它是指通过管理开发和直接组织所形成的项目费用，主要包括修理费、职工工资、折旧费、工会经费以及职工教育经费等，开发间接费用和开发期间费是不同的，所以两者要区分开来。期间费又包括销售费用、管理费
11、用和财务费用，在不能明确分摊利息支出的情况下，它一般由土地取得费用和房屋开发成本之和的 10%组成，这 10%也是土地增值税的扣除项目。为了保证土地增值税的正确性，就需要在计算时把开发间接费和开发期间费分清，不能错误的纳入计算中。第三，根据财政部的规定，对于房地产开发企业6的纳税人来说，还可按土地取得费用和房屋开发成本之和加计 20%的扣除，这条规定是唯一一条只适用于房地产开发商的。开发商如果需要对房地产进行有偿转让或是出售，可以对这一种形式比较哪一种利润最大，房地产开发企业就应该采取哪一种。 （三）土地增值税的筹划税收优惠 筹划税收优惠的主要目的是降低房地产开发企业的整体土地增值税或者降低税
12、收完成以后房地产开发企业的负担。土地增值税的筹划税收优惠主要有二种，分别是合作建房以及通过联营、投资的免税所形成的筹划纳税。税法规定的合作建房是指双方进行合作建房，其中一方为出资方，一方为出地方，双方自主进行比例分房，如果房地产是自己用的，就可以暂时免收土地增值税，如果房地产是转让赚钱，则必须征收土地增值税。合理利用合作建房可以给房地产开发企业带来双赢现象。比如A 为出地方，B 为出资方，A 与 B 打算以合作建房的形式建造办公大楼，建成后双方自主进行比例分房，且房屋都是企业自用，对于 A 来说不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力，对于 B 来说分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。通过联营、投资的免税所形成的筹划纳税是指，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。三、结束语 本文通过一个案例分析，对房地产开发企业的土地增值税筹划中的7主要影响因素，即土地增值税的增值率、土地增值税的筹划扣除项目以及土地增值税的筹划税收优惠等进行了分析，以期对房地产企业和房地产行业的发展提供一些帮助。 参考文献： 1郑幼锋.外资房地产土地增值税筹划技巧J.大经贸.2011；8 2易宪容.房地产土地增值税的市场意义与影响J.卓越理财.2010； 5
